La société d’investissement immobilier, quelle structure adopter ?

5 avril 2022

La société d’investissement immobilier, quelle structure adopter ?

On appelle société d’investissement immobilier toute personne morale mise sur pied pour effectuer des opérations immobilières (achat, vente ou location etc.). Dans ce cadre, ses objectifs peuvent être assez variés, il peut s’agir de l’achat d’un bien immobilier, la réalisation d’opérations de promotion immobilière ou tout simplement de générer des bénéfices par une rente immobilière stable. C’est dire donc que l’objet de ce type de société est d’investir dans l’immobilier. Il convient de s’attarder sur deux points à savoir, les différents types de société d’investissement immobilier, et la procédure de création de ce type de société immobilière.

Les types de société d’investissement immobilier

Nombreuses sociétés ont pour objet l’investissement immobilier. Certaines sont pluri-personnelles, c’est-à-dire créées par au moins deux personnes, tandis que d’autres peuvent prendre la forme d’une entreprise individuelle, c’est-à-dire n’appartiennent qu’à une seule personne comme une EURL.

Les principales sociétés d’investissement immobilier sont :

• La société civile immobilière (SCI)

Très prisée des propriétaires immobiliers, la SCI permet une gestion collective simple d’un patrimoine immobilier.

La SCI est une société civile, par conséquent elle ne peut en principe exercer d’activité commerciale. Or, certaines activités comme la location meublée, sont par nature des activités commerciales. Il existe donc une possibilité pour la SCI qui pourra exercer ses activités, mais uniquement à condition qu’elle opte pour l’imposition sur les sociétés (IS).

Sinon, la SCI est soumise par nature à l’impôt sur le revenu (IR). L’imposition se fait donc directement dans les mains des associés, en fonction de leurs quotes-parts de détention dans la société. Elle pourra éventuellement conserver son imposition à l’IR tout en exerçant des activités commerciales si celles-ci sont superflues. L’activité commerciale en question ne doit donc pas être habituelle et en tout état de cause, elle ne doit pas dépasser 10% de ses recettes hors taxe.

La responsabilité des associés de SCI est indéfinie. Ce n’est pas une société à responsabilité limitée, ainsi les associés peuvent être poursuivis par les créanciers de la SCI si la trésorerie ou l’actif de la société ne suffirait pas à payer ses dettes (dettes fiscales, dettes sociales, dettes bancaires…).

La SCI est très à propos pour effectuer de la location d’immeuble nue. Dans cette optique, il sera quasiment constamment plus intéressant d’opter pour l’IS afin de bénéficier des amortissements et de pouvoir déduire les frais d’acquisitions des immeubles. La SCI est également très utile pour la gestion patrimoniale et successorale des familles.

La SCI est réglementée par les articles 1832 et suivants du Code civil, à savoir les dispositions communes à toutes les sociétés.

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• La société civile de construction vente (SCCV)

Ce type de société immobilière a pour objet la construction d’immeubles pour la revente. Elle est donc logiquement réservée aux activités d’achats/reventes immobilières.

Il s’agit également d’une société civile, elle est donc très proche de la SCI dans son fonctionnement. On la qualifie même parfois de “type de SCI“. La société civile de construction vente se distingue cependant du régime de la SCI par des règles relatives au droit de la construction ainsi que des règles fiscales spécifiques.

La SCCV est régie par les articles L211-1 à L211-4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Et fiscalement, c’est l’article 1655ter du Code générale des impôts (CGI) qui explicite son régime particulier.

Du fait de son activité commerciale, la SCCV peut réaliser exclusivement des bénéfices au termes d’opérations de vente immobilière, ce qui n’est en principe pas le cas d’une SCI.

• La SARL (Société À Responsabilité Limitée) de famille 

La SARL de famille possède un avantage considérable en matière immobilière, qu’on ne peut retrouver que dans les SNC.

En effet, la SARL de famille permet de réaliser des activités commerciales (notamment de la location meublée) tout en conservant le bénéfice de l’impôt sur le revenu. Concernant son régime fiscal, elle est donc par nature soumise à l’IS, mais peut opter pour l’IR.

La particularité de ce type de société immobilière à responsabilité limitée, c’est qu’elle ne peut être créée que par des personnes de la même famille, ayant un lien familial direct à savoir :

  • parents et enfants ;
  • entre conjoints ;
  • frères et sœurs ;
  • grand parents et petits enfants (frères et sœurs).

L’entrée d’une personne extérieure parmi les associés fait perdre le statut de SARL de famille, ces précisions sont apportées par l’article 239bis AA du CGI.

• La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) Immobilière

C’est la société unipersonnelle avec associé unique adaptée pour toute personne qui veut investir dans l’immobilier en y investissant son patrimoine personnel, sans avoir recours à un associé. Bien qu’il soit assez rare de rencontrer ce type de société immobilière au vu des charges d’investissements assez conséquentes, il ne faut pas la négliger. La SASU est soumise à l’IS par nature. Et, en sa qualité de société à responsabilité limitée, l’investisseur ou promoteur ne sera responsable qu’à hauteur de ses apports dans la société.

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La procédure de création d’une société d’investissement immobilier

Une société immobilière est une société comme toutes les autres et dont les étapes de création obéissent aux formalités posées par le CFE (centre de formalités des entreprises) comme l’enregistrement au registre du commerce et des sociétés.

On retiendra ici trois étapes principales à la création d’une société d’investissement immobilier :

• La rédaction des statuts de la société

La rédaction des statuts d’une société est la première étape pour la création de toute société.

C’est un exercice à la charge des associés qui devront y inclure :

  • La constitution des apports (apports en nature en numéraire) ;
  • La répartition des parts sociales entre les associés ;
  • La dénomination sociale ;
  • La forme juridique ou le statut juridique (société anonyme (SA), société par actions simplifiées (SAS), à responsabilité limité ou non… ) ;
  • L’objet social ;
  • La désignation du gérant représentant de la société.

Lesdits statuts sociaux doivent être entérinés par l’assemblée générale constituante, avec procès-verbal.

• La publication d’une annonce légale 

Cette étape répond à la nécessité d’informer les tiers de la création d’une nouvelle société immobilière.

Cette publication n’est pas gratuite, elle se fait dans un journal d’annonces légales (JAL). La publication doit contenir entre autres les mentions suivantes :

  • La dénomination sociale de la société ;
  • La forme sociale de la société ;
  • L’adresse de son siège social ;
  • Le montant du capital social etc.

• Le dépôt du dossier d’immatriculation au tribunal de commerce (TC) 

Une fois toutes les étapes de créations remplies, il est nécessaire de déposer le dossier d’immatriculation afin de finaliser la procédure de création d’une société d’investissement immobilier.

En matière immobilière, pas de variante, les formalités d’immatriculation devront être effectuées au greffe du tribunal de commerce.

Le dossier de création doit comporter entre autres :

  • Le formulaire m0 rempli ;
  • L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
  • Le justificatif de la jouissance du siège social ;
  • Un exemplaire des statuts de la société ;
  • Ainsi que les documents d’identité des gérants.

L’ensemble de ces formalités et des choix à effectuer pour la création d’une société d’investissement immobilier ne sont pas aisés, surtout pour un non-juriste. N’hésitez pas à vous faire aider, et à demander conseil auprès d’un avocat, notamment spécialisé en fiscalité immobilière. Celui-ci pourra vous faire économiser bien plus d’argent qu’il ne vous en coûtera, et vous permettra d’avoir un modèle optimisé pour la gestion de votre patrimoine personnel ou professionnel.

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