Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, le notaire prélève auprès du contribuable des frais d’acquisitions immobilière qui sont appelés dans le jargon « frais de notaire ». Il est important de s’intéresser à ces frais. En effet, les frais d’acquisition peuvent être déduits à travers différents mécanismes fiscaux qu’il convient d’étudier.

Généralités sur les frais d’acquisition

Le redevable des frais d’acquisition

Dans le cadre d’une vente immobilière, les deux parties à l’acte sont soumises la plupart du temps à des frais.

En effet, le vendeur ne peut pas se dispenser de certaines dépenses comme les frais d’agence immobilière, de diagnostics, de copropriétés ainsi que d’impôts en cas d’éventuelle plus-value réalisée lors de la vente de son bien. Il s’agit donc de frais pour une acquisition immobilière.

De l’autre côté, il revient à l’acquéreur du bien immobilier de régler les frais d’acquisition en plus du prix de vente du bien immobilier.

La perception des frais d’acquisition

Le notaire est un officier public pourvu de diverses missions dont l’une est essentielle : il authentifie les contrats de vente immobiliers.

Par conséquent, c’est à lui d’évaluer le montant des frais d’acquisition immobiliers et de percevoir cette somme. Plus précisément, le notaire joue un rôle de « collecteur », il doit par la suite reverser la majeure partie de cette somme à l’administration fiscale. Il faut maintenant s’intéresser à la fiscalité de ces « frais de notaire ».

Le montant des frais de notaires

Les frais d’acquisition comprennent 3 éléments :

• Les impôts et taxes représentant la majorité de ces frais ;
• La rémunération du notaire ;
• Les différents frais et débours.

Les impôts et taxes

La vente d’un bien immobilier entraîne un changement de propriétaire.

Cette mutation à titre onéreux a des conséquences pour le nouveau propriétaire du bien. En effet, ce dernier doit régler des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ces DMTO sont des droits d’enregistrement et en matière immobilière, ces derniers sont nommés « taxe de publicité foncière » (TPF).

Dans le cadre d’une opération immobilière, les règles fiscales diffèrent selon la nature du bien immobilier acheté (bâti ou non bâti) et dans le cas d’un immeuble bâti, de la date de son achèvement.

Ainsi, la nature du bien ainsi que la date d’achèvement auront un impact direct sur le montant des frais d’acquisitions immobilières.

Hypothèse de l’achat d’un immeuble à bâtir :

Lors de l’acquisition d’un immeuble à bâtir auprès d’un vendeur particulier, l’acquéreur devra s’acquitter de la TPF, au taux maximum de 5,81 % du prix d’achat du bien.

Cette taxe se décompose de :

• Un droit départemental au taux de 4,50 % du prix d’achat ;

• Une taxe communale au taux de 1,20 % du prix d’achat ;

• Une taxe étatique représentant 2,37 % du montant du droit départemental.

L’importance des droits d’enregistrement dans le cadre de cette opération s’explique par le fait que la vente du bien immobilier n’est pas soumise à TVA, car elle est réalisée entre deux contribuables particuliers non assujettis à la TVA.

À l’inverse, si le terrain à bâtir est acquis auprès d’un professionnel (marchand de biens ou promoteur immobilier), l’acheteur sera redevable de la TPF au taux réduit de 0,715 % si la TVA est facturée sur le prix total du terrain.

À contrario, si la TVA est facturée sur la marge par le professionnel, elle sera au taux normal de 5,81 %.

Hypothèse de l’achat d’un bien neuf

Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de 5 ans.

L’immeuble peut être une construction nouvelle ou un immeuble ancien ayant fait l’objet de travaux de rénovation rendant le bien à l’état neuf.

Il y a deux situations possibles :

• L’acquisition d’un immeuble neuf auprès d’un particulier au taux de 5,81 % ;
• L’acquisition d’un immeuble neuf auprès d’un professionnel, l’acquéreur devra régler des droits de mutation au taux de 0,715 %.

Le bénéfice du taux réduit dans cette opération s’explique par le fait que celle-ci est soumise à TVA, car le vendeur professionnel est assujetti à la TVA.

Par conséquent, la TVA s’appliquant sur le prix total, les droits d’enregistrement redevables par l’acquéreur sont au taux réduit.

Hypothèse de l’achat d’un bien ancien

Un bien est considéré comme ancien lorsqu’il a 5 ans ou plus.

Lors de l’achat d’un immeuble ancien, que ça soit auprès d’un particulier ou d’un professionnel, l’acquéreur devra s’acquitter de la TPF au taux de 5,81 %.

L’application de la TPF au taux normal dans le cadre de l’achat d’un immeuble ancien tient au fait que quelle que soit la qualité des parties, l’opération n’est pas soumise à TVA, sauf en cas d’option si le vendeur est un professionnel.

Les émoluments du notaire

La rémunération du notaire est dénommée « émolument ».

Ces émoluments sont proportionnels au prix de vente du bien et fixés par un barème progressif des notaires, divisé par tranche, au même titre que celui de l’impôt sur le revenu :

TRANCHES D’ASSIETTE	TAUX APPLICABLE
De 0 à 6 500 €	3,870 %
De 6 500 € à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 € à 60 000 €	1,064 %
Plus de 60 000 €	0,799 %

Les frais et débours

Les frais et débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour le compte de son client.

Ces montants permettent de rémunérer les acteurs ayant concouru au transfert de propriété du bien en établissant les documents nécessaires notamment :

• L’acte authentique d’enregistrement ;
• La publicité de l’acte authentique d’enregistrement.

En effet, en cas de vente immobilière, l’opération doit être enregistrée au service de publicité foncière. Ainsi, ce service permet de donner des informations sur la situation administrative et juridique des biens immobiliers.

La publication de l’acte au service de publicité foncière par le notaire permet de sécuriser l’opération, car elle représente une garantie s’imposant à l’ensemble des contribuables. Les frais et débours peuvent être multiples.

Exemple : Les frais de publication de vente, appelés « contributions de sécurité immobilière » (CSI) ayant pour but de rémunérer le chef de service du bureau des hypothèques, anciennement dénommé « conservateur des hypothèques ».

Cette contribution est toujours due et son montant s’élève à 0,10 % du prix du bien immobilier. On peut retrouver également des sommes compensant les frais de documents d’urbanismes, d’extraits du cadastre, de géomètres, de déplacements…

Une illustration concrète

Prenons un contribuable qui possède une maison depuis 11 ans. La valeur de son bien est estimée à 350 000 €.

Un potentiel acquéreur (particulier) est intéressé par le bien en question. Le notaire indique que la facture des intervenants tiers au dossier s’élèvera à 800 €. Ainsi, quel sera le montant des éventuels frais d’acquisition qu’il devra régler s’il achète cette maison ?

Le montant des frais d’acquisition se décompose ainsi :

Impôts et taxes

= 350 000 x 4,50 % + 350 000 x 1,20 % + 15 750 x 2,37 %

= 15 750 + 4200 + 373.3

= 20 323,3 €.

Émoluments du notaire

= 6 500 X 3,870 % + (17 000 – 6 500) x 1,596 % + (60 000 – 17000) X 1,064 % + (350 000 – 60 000) x 0,799 %

= 251,55 € + 167,58 € + 457,52 € + 2317,1

= 3193,75 €.

Frais et débours

= 350 000 x 0,10 % + 800 = 1150 €.

Montant total

= 20 323,3 + 3193,75 + 1150 =

24 667,05 €.

Le montant des frais d’acquisition que devra régler le contribuable sera de 24 667,05 euros.

La déduction des frais d’acquisition

La déduction dans le cadre d’une location nue

La location nue, c’est proposer à la location un logement qui ne contient pas les meubles essentiels à la vie quotidienne.

Dans le cadre d’une location nue, les frais d’acquisition ne sont pas déductibles. En effet, les frais d’acquisition ne sont pas déductibles au sein des revenus fonciers.

La déduction dans le cadre d’une location meublée

S’il s’agit d’une location disposant des meubles essentiels à la vie quotidienne, il s’agira d’une location meublée.

Elle relève du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il est possible de déduire au sein de ce régime mais il faudra respecter plusieurs conditions.

En effet, il existe deux régimes dans le cadre du BIC :

• Le régime micro-BIC
• Le régime réel

Pour le loueur meublé, il existe de nombreux mécanismes qui améliorent la gestion locative, dont l’amortissement. Cet amortissement n’est disponible que dans le cadre du régime réel.

La déduction dans le cadre d’une SCI

Les frais de notaire peuvent être déductibles pour une SCI qui a opté pour l’IS. En effet, ce régime est traité de manière identique au régime BIC.

Les possibilités de déduction

Il existe deux possibilités pour déduire les frais d’acquisition :

• Il est possible de déduire la totalité des frais d’acquisition au moment du paiement ;
• Il est possible de diluer en cumulant avec les amortissements sur l’immeuble.

La déduction de la totalité des frais d’acquisition au moment du paiement

Il faudra comptabiliser les frais d’acquisition en charges.

Cela devra respecter les conditions relatives aux charges :

• La charge doit être engagée dans l’intérêt de l’entreprise ;
• Elle doit entraîner une diminution de l’actif net de l’entreprise ;
• La charge doit être comptabilisée dans l’exercice au cours duquel elle est engagée ;
• Elle doit être justifiée par une facture ou une quittance.

Exemple : Imaginons qu’un bien coûte 200 000 € avec des frais d’acquisition à 20 000 €.

Il est possible de déduire 20 000 € des revenus en tant que charge la même année. Il s’agit d’un choix intéressant pour une personne qui génère un très haut revenu.

La déduction dans le temps des frais d’acquisition

Il est possible de diluer sur le temps la déduction des frais d’acquisition en les cumulant avec les amortissements. L’amortissement doit être sur une période de 25 à 45 ans.

Exemple : Imaginons qu’un bien coûte 200 000 € avec des frais d’acquisition à 20 000 €.

Il est possible de déduire 20 000 € en cumulant avec les amortissements. Si l’immeuble est amorti sur 25 ans, on peut y ajouter une déduction des frais d’acquisition à hauteur 800 € par an.

Les déficits issus d’amortissements peuvent être reportés sans limitation de durée ce qui est très intéressant.