Les frais de notaires, qui les paye ? Qui les empoche ? Quand les payer ? Quels sont leurs montants ? Tant de questions qui viennent à l’esprit compte tenu de la survenance régulière et de l’importance que peuvent représenter parfois ces frais dans la vie du contribuable… 

A l’inverse de ce que pourrait faire penser l’appellation courante « frais de notaire », ces derniers ne correspondent pas en totalité à la rémunération du notaire. En effet, ces frais servent à payer diverses prestations lors de l’acquisition d’un bien immobilier dont celles du notaire, mais ils sont essentiellement composés d’impôt au profit du Trésor Public.

Cette dénomination peut donc être trompeuse. La qualification adéquate pour ces frais devrait être en réalité « frais d’acquisition immobilières ». 

Le montant des frais de notaires

Les frais de notaires comprennent 3 éléments :

– Les impôts et taxes représentant la majorité de ces frais ; 

– La rémunération du notaires ; 

– Les différents frais et débours. 

Les impôts et taxes

La vente d’un bien immobilier entraîne un changement de propriétaire. Cette mutation à titre onéreuse a des conséquences pour le nouveau propriétaire du bien. En effet, ce dernier doit régler des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ces DMTO sont des droits d’enregistrement et en matière immobilière, ces derniers sont nommés “taxe de publicité foncière” (TPF).

Dans le cadre d’une opération immobilière, les règles fiscales diffèrent selon la nature du bien immobilier acheté (bâti ou non bâti) et, dans le cas d’un immeuble bâti, de la date de son achèvement. Ainsi, la nature du bien et/ou sa date d’achèvement auront un impact direct sur le montant des frais d’acquisitions immobilières. 

• Hypothèse de l’achat d’un immeuble à bâtir : 

Lors de l’acquisition d’un immeuble à bâtir auprès d’un vendeur particulier, l’acquéreur devra s’acquitter de la TPF, au taux normal de 5,81% du prix d’achat du bien. 

Cette taxe se décompose en un droit départemental au taux de 4,50% du prix d’achat, une taxe communale au taux de 1,20% du prix d’achat et une taxe étatique représentant 2,37% du montant du droit départemental. 

L’importance des droits d’enregistrement dans le cadre de cette opération s’explique par le fait que la vente du bien immobilier n’est pas soumise à TVA car elle est réalisée entre 2 contribuables particuliers non assujettis à la TVA. 

A l’inverse, si le terrain à bâtir est acquis auprès d’un professionnel (marchand de bien ou promoteur immobilier), l’acheteur sera redevable de la TPF, au taux réduit de 0,715% si la TVA est facturée sur le prix total du terrain. 

À contrario, si la TVA est facturée sur marge par le professionnel, elle sera au taux normal de 5,81%. 

• Hypothèse de l’achat d’un bien neuf : 

Au sens de la TVA, un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de 5 ans. L’immeuble peut-être une construction nouvelle ou un immeuble ancien ayant fait l’objet de travaux de rénovation rendant le bien à l’état neuf. 

Dans le cadre d’une acquisition d’un immeuble neuf auprès d’un particulier, l’acquéreur sera redevable des droits d’enregistrement au taux de 5,81%. Inversement, si le bien neuf est acheté auprès d’un professionnel, l’acquéreur devra régler des droits de mutations au taux de 0,715%.

Le bénéfice du taux réduit dans cette opération s’explique par le fait que celle-ci est soumise à TVA car le vendeur professionnel est assujetti à la TVA. Par conséquent, la TVA s’appliquant sur le prix total, les droits d’enregistrements redevables par l’acquéreur sont au taux réduit. 

• Hypothèse de l’achat d’un bien ancien : 

Toujours au sens de la TVA, un bien est considéré comme ancien lorsqu’il a 5 ans ou plus. 

Lors de l’achat d’un immeuble ancien, que ça soit auprès d’un particulier ou d’un professionnel, l’acquéreur devra s’acquitter de la TPF au taux de 5,81%. 

L’application de la TPF au taux normal dans le cadre de l’achat d’un immeuble ancien tient au fait que quelque soit la qualité des parties, l’opération n’est pas soumise à TVA, sauf en cas d’option si le vendeur est un professionnel. 

Quand est-il maintenant de la rémunération du notaire ?

Les émoluments du notaire

La rémunération du notaire est dénommée « émoluments ». Ces émoluments sont proportionnels au prix de vente du bien et fixés par un barème progressif des notaires, divisé par tranche, au même titre que celui de l’impôt sur le revenu. Ce barème a été revalorisé depuis le 1er janvier 2021 et il se présente ainsi : 

TRANCHES D’ASSIETTE	TAUX APPLICABLE
De 0 à 6 500 €	3,870 %
De 6 500 € à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 € à 60 000 €	1,064 %
Plus de 60 000 €	0,799 %

Les frais et débours

Les frais et débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour le compte de son client. Ces montants permettent de rémunérer les acteurs ayant concourus au transfert de propriété du bien en établissant les documents nécessaires, notamment l’acte authentique d’enregistrement et la publicité de celui-ci. En effet, en cas de vente immobilière, l’opération doit être enregistrée au service de publicité foncière. Ainsi, ce service permet de donner des informations sur la situation administrative et juridique des biens immobiliers. 

La publication de l’acte au service de publicité foncière par le notaire permet de sécuriser l’opération car elle représente une garantie s’imposant à l’ensemble des contribuables. 

Les frais et débours peuvent être multiples. Il s’agit par exemple des frais de publication de vente, appelés « contribution de sécurité immobilière » (CSI) ayant pour but de rémunérer le chef de service du bureau des hypothèques, anciennement dénommé « conservateur des hypothèques ». Cette contribution est toujours dûe et son montant s’élève à 0,10% du prix du bien immobilier. On peut retrouver également des sommes compensant les frais de documents d’urbanismes, d’extraits du cadastres, de géomètres, de déplacements…

Exemple concret

Prenons un contribuable qui possède une maison depuis 11 ans. La valeur de son bien est estimée à 350 000 euros. Un potentiel acquéreur (particulier) est intéressé par le bien en question. Le notaire indique que la facture des intervenants tiers au dossier s’élèvera à 800 euros. 

Ainsi, quel sera le montant des éventuels « frais de notaire » qu’il devra régler s’il achète cette maison ? 

Le montant des frais de notaire se décompose ainsi : 

. Impôts et taxes = 350 000 x 4,50 % + 350 000 x 1,20 % + 15 750 x 2,37 % 

                                = 15 750 + 4200 + 373.3

                                = 20 323.3 

. Emoluments du notaire = 6 500 X 3,870 % + (17 000 – 6 500) x 1,596 % + (60 000 – 17000)    X 1,064 % + (350 000 – 60 000) x 0,799 % 

                                 = 251,55 € + 167,58 € + 457,52 € + 2317,1 

                                 = 3193,75 euros 

. Frais et débours = 350 000 x 0,10 % + 800 

                                  = 1150 euros 

Montant total = 20 323,3 + 3193,75 + 1150 

                           = 24 667,05 euros.

Le montant des frais de notaire que devra régler le contribuable sera de 24 667,05 euros.

Le redevable des frais de notaires

Dans le cadre d’une vente immobilière, les deux parties à l’acte sont soumises la plupart du temps à des frais.

En effet, le vendeur ne peut malheureusement pas se dispenser de certaines dépenses comme les frais d’agence immobilière, de diagnostics, de copropriétés et/ou souvent d’impôts en cas d’éventuelle plus-value réalisée lors de la vente de son bien. 

De l’autre côté, il revient, en toute logique à l’acquéreur du bien immobilier de régler les frais de notaires en plus du prix de vente du bien immobilier. 

Mais à qui doit-il les verser ?

La perception des frais de notaires

Le notaire est un officier public pourvu de diverses missions dont l’une est essentielle : il authentifie les contrats de vente immobilières. Par conséquent, c’est à lui d’évaluer le montant des frais d’acquisition immobilière et de percevoir cette somme. 

Plus précisément, le notaire joue un rôle de « collecteur », un peu comme dans le cadre de la TVA avec les professionnels, car il doit par la suite reverser la majeure partie de cette somme à l’administration fiscale.