Vous voulez maîtriser la rédaction des baux immobiliers, voici un guide qui vous apporte toutes les informations nécessaires sur la rédaction des baux immobiliers en France.

Le droit immobilier occupe une place importante dans le dispositif juridique français. Étant au cœur de l’activité économique, le bail immobilier fait l’objet de nombreux textes d’encadrement (loi Alur 2014, loi Pinel 2014) dont le but est de simplifier, de promouvoir et de protéger l’usage du bail immobilier. La particularité du bail immobilier réside dans sa rédaction. Comment rédiger un bail immobilier en 2023 ? Quelles clauses doit-on observer dans la rédaction d’un contrat de bail immobilier ? La rédaction d’un contrat de bail immobilier est liée à la nature du bail ou alors au type de bail qu’il régit. Sur ce, quels sont les différents types de baux immobiliers en France ? Ce guide rédigé par des professionnels du droit immobilier vous permettra d’en savoir davantage sur les baux immobiliers en France, notamment sur leur rédaction, et ceci par une maîtrise des différents types de baux immobiliers en France et de leurs différentes clauses.

Quels sont les différents types de baux immobiliers en France

Le bail immobilier peut être défini comme un contrat de location portant sur un bien immobilier. Alors quels sont les différents types de baux immobiliers en France ? En fonction de l’usage ou de la destination du bien, le bail immobilier dont il fait l’objet peut prendre différentes appellations. On peut ainsi citer le bail commercial, le bail professionnel, le bail d’habitation ou encore le bail mixte. Sur ce, comment distingue-t-on ces différents beaux les uns des autres ?

Le bail commercial

Le bail commercial est l’un des baux immobiliers les plus encadrés en France. Il est prévu aux articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce et bénéficie d’un statut particulier. 

Encore appelé bail 3 6 9, le bail commercial est un contrat de location par lequel le bailleur ou propriétaire loue un local à un locataire commerçant, artisan ou industriel, afin qu’il y exerce son activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Selon l’alinéa 1^er de l’article L.145-1-I du Code de commerce, bénéficie du statut de bail commercial, tout contrat de location qui remplit les conditions suivantes :

• Être un contrat de bail ;
• Porter sur un local commercial ;
• Abriter un fonds de commerce ;
• Immatriculation du preneur au RCS (registre du commerce et des sociétés) ou au répertoire des métiers (RM).

Le statut des baux commerciaux est donc impropre aux activités non commerciales, comme les professions libérales, les sociétés coopératives, les associations.

Le bail professionnel

Si vous exercez une activité à titre professionnel, il est possible que vous vous interrogiez sur le choix du bail immobilier le plus adapté à votre activité. Si le bail commercial est réputé protecteur à l’égard du locataire, le bail professionnel a également ses propres avantages. Le bail professionnel est régi par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le législateur n’a pas clairement défini le bail professionnel. Toutefois, sa définition peut être déduite de celle du bail commercial. Si le bail commercial concerne l’exercice d’activités commerciales, industrielles et artisanales, le bail professionnel concerne l’exercice d’activités autres que celles-ci.  Il est cependant possible pour les parties (bailleur et locataire) de choisir de se soumettre au bail commercial, tandis qu’un locataire menant une activité commerciale ne peut opter pour le bail professionnel.

Le bail professionnel est donc adapté aux professions libérales et activités non réglementées, tels que :

• Assureurs ;
• Experts ;
• Avocats ;
• Médecins, etc.

Le bail d’habitation

Le bail d’habitation est un bail tout à fait particulier, par comparaison avec le bail commercial ou le bail professionnel. En effet, ici le locataire n’a pas vocation à exercer une activité à revenue dans le local, mais plutôt à y établir sa demeure. Il est défini par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Le bail d’habitation ou bail à usage d’habitation est un contrat de location de résidence principale. Ont également le statut de bail d’habitation, les contrats de locations nues ou meublées ainsi que les colocations à contrat unique, lorsque l’usage n’est pas commercial ou professionnel. Le bail d’habitation peut être conclu aussi bien par une personne physique que par une personne morale, avec parfois des conditions différentes pour l’une comme pour l’autre.

Le bail mixte

Lorsque vous situez votre activité professionnelle au lieu de votre domicile ou résidence, le bail y afférent prend une nature particulière, combinant à la fois les caractéristiques du bail d’habitation et celles du bail professionnel. On parle alors de bail mixte professionnel. Il est encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Voici ce qu’il faut savoir sur ce type de bail immobilier.

Le bail mixte est un contrat de location qui permet à un bailleur ou propriétaire de louer son local à la fois pour un usage d’habitation et pour l’exercice d’une activité professionnelle. Le bail mixte se distingue ainsi des autres types de baux en ce sens qu’il est utilisé pour une double destination. Le bail doit être à usage d’habitation principale et l’activité y pratiquée doit être activité relevant d’une profession libérale ou d’une activité non réglementée.

A noter que lorsque ladite activité est commerciale, le bail mixte prend l’appellation de bail mixte commerciale. Ce dernier reste tout de même fortement imprégné du statut du bail commercial classique.

Il existe également certaines sous-catégories de baux immobiliers tels que le bail rural ou bail à ferme, le bail de parking ou de garage, le bail de rénovation, sans pour autant qu’ils soient foncièrement différents de ceux étudiés dans ce guide.

Quels sont les clauses des baux immobiliers

Les contrats de baux immobiliers sont avant tout des contrats comme tout autre. Ils mettent en relation deux entités. En tant que tel, ils doivent contenir les clauses obligatoires que l’on retrouve dans tout type de contrat. Mais plus encore, les baux immobiliers, qu’ils soient commerciaux, professionnels, d’habitation ou encore mixtes, sont des contrats de location. De ce statut, découle un certain nombre de clauses qui sont générales ou communes à tous les types contrats de baux immobiliers. Au-delà de cet aspect général, les contrats de baux immobiliers, en fonction du type ou de la nature du bail, sont différents les uns des autres. A cet égard également, ils contiennent des clauses ou mentions qui sont spécifiques à chaque type de contrat de bail immobilier.

Les clauses générales à tous les baux immobiliers

Les clauses générales sont les clauses qui constituent l’ossature des contrats de baux immobiliers. Il s’agit des clauses suivantes :

• L’identité des parties 

Les parties sont les personnes qui signent le bail immobilier. Il s’agit d’une part du bailleur propriétaire du local qui le met en location ; et d’autre part le preneur locataire qui l’acquiert à titre locatif soit pour s’y établir, soit pour y établir son activité, soit les deux en même temps. Ils doivent mentionner dans le contrat le contrat de bail, leurs noms et prénoms respectifs, avec leurs coordonnées et adresses postales.

• L’objet du bail

L’objet du bail est la raison d’être du contrat de bail, ce pourquoi les parties ont conclu le bail immobilier. Alors, qu’il soit commercial, professionnel, à usage d’habitation ou encore mixte, l’objet du bail immobilier porte sur la location d’un bien immobilier, nu ou bâti.

• La description du bien locatif

Cette clause peut être jointe à celle sur l’objet du bail. Toutefois, lorsqu’elle doit indiquer des informations importantes et autonomes, il est recommandé d’en faire une clause distincte de celle sur l’objet.

Le contrat de bail immobilier doit décrire le bien locatif. Il peut alors s’agir d’un terrain nu, non bâti. La description consistera à mentionner dans le contrat de bail au moins sa superficie totale. Lorsqu’il est bâti, le bien immobilier objet du bail doit être décrit s’il s’agit d’un simple local à usage d’habitation, un magasin de stockage, un immeuble à usage de bureau, le nombre de pièces du local. Si le bien immobilier s’étend à des dépendances, le contrat de bail immobilier doit décrire le bien loué en principal, mais également les accessoires qui l’accompagnent.

A noter que la description du bien locatif peut se faire au moins sommairement. Car la signature du locataire emporte normalement présomption de connaissance de la chose louée. La description du bien va donc davantage être utile en cas de litige portant sur la contestation de la délimitation du bien loué.

• La durée du bail et les modalités de renouvellement

La durée du bail est sa durée initiale. Il peut s’agir d’une durée minimale en fonction du type de contrat de bail immobilier, ou alors d’une durée supérieure à celle-ci, selon la convenance des parties, dans les limites légales possibles. Le bail doit indiquer la date de départ ou la date de démarrage du bail.

Les modalités de renouvellement du bail désignent les voies et moyens par lesquels bailleur et locataire devront s’y prendre l’un et l’autre pour s’informer mutuellement de leur intention de renouveler le bail, ou éventuellement d’y mettre un terme. Le contrat de bail immobilier doit donc indiquer un délai de préavis dont la durée varie selon le type de contrat.

• Le montant du loyer et les modalités de paiement

Le montant du loyer est l’une des clauses les plus importantes du contrat de bail immobilier. Il désigne le montant que le locataire devra verser au bailleur et qui représente sa principale obligation. Pour l’essentiel, c’est l’accord sur le montant du loyer qui emporte adhésion aux conditions du bailleur.

Cette clause doit mentionner le montant du loyer, accompagné des charges locatives (frais entraînés par les services liés au logement tels que l’eau, l’ascenseur, le chauffage, etc. ou encore les dépenses d’entretien et de réparation des parties communes de l’immeubles, etc.), et les modalités de paiement du loyer. Les modalités de paiement désignent le moyen par lequel le locataire devrait s’acquitter du paiement de son loyer. Généralement le paiement peut se faire en espèce, par chèque, ou par virement selon accord entre les parties.

• Les modalités de révision du loyer

Comment et de quelle façon le loyer devrait-il être révisé ? Le contrat de bail doit le prévoir. Il convient d’indiquer dans cette clause l’échéance au terme de laquelle la révision du loyer pourrait avoir lieu ou l’incidence dont la survenance pourrait entraîner la révision du loyer. La révision n’est pas automatique et doit être précédée d’un préavis dont la durée dépend du type de contrat de bail immobilier.

Généralement, la révision du bail se fait à son expiration, lors de son renouvellement. La révision du loyer doit être contenue dans un certain pourcentage, en fonction de l’indice du coût de construction.

• Les obligations des parties et répartition des charges

Cette clause révèle quelles obligations et quelles charges engagent respectivement le bailleur ou le locataire. Bien que certaines obligations soient légalement réputées à la charge de l’un ou de l’autre, d’autres par contre peuvent faire l’objet d’aménagement consensuel entre les parties. Afin d’éviter qu’en cas d’éventuel litige, le juge des baux tire toute autre conclusion du silence du contrat de bail, il est recommandé de bien y mentionner les obligations et charges relevant du bailleur et celles relevant du locataire.

• La juridiction compétente en cas de litige

C’est l’une des clauses les plus importantes du contrat de bail et par ailleurs de tout contrat en général. Il y est mentionné la juridiction compétente en cas de litige se rapportant au bail. Il faut noter ici que les modalités de détermination du tribunal compétent sont fixées par la loi. On parle généralement de règles de compétences qui peuvent être matérielles ou territoriales.

Si en matière de litiges des baux, les règles de compétence matérielle ne peuvent pas être modifiées, le tribunal compétent est le Tribunal judiciaire ; s’agissant des règles de compétence territoriale, les parties peuvent opter de confier la résolution de leur litige soit au tribunal judiciaire du lieu où se situe le bail litigieux, soit à celui du domicile du bailleur, soit encore à celui du lieu où l’un et l’autre ont leur principaux centres d’intérêts. Etant entendu que tous ces lieux sont différents les uns des autres.

Les contrats de baux immobiliers doivent également être accompagnés des formalités suivantes :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le diagnostic amiante ;
• L’Etat des risques naturels miniers et technologiques ;
• L’état des lieux des locaux.

Ces clauses générales sont pratiquement obligatoires à tous les contrats de baux immobiliers.

Les clauses spécifiques importantes

Par clauses spécifiques, il faut entendre les particularités ou spécificités que l’on retrouve dans chaque type, voire dans chaque clause de contrat de bail immobilier, et qui le rendent donc distinct des autres. Il est important, voire capital de garder à l’esprit ces particularités lors de la rédaction d’un contrat de bail immobilier

Quels sont les clauses spécifiques du contrat de bail immobilier commercial ?

Les spécificités du contrat de bail commercial sont tirées de son statut protecteur appelé statut des baux commerciaux, prévu aux articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce.

Le contrat de bail commercial peut être conclu par écrit, verbalement, par acte sous seing privé ou par acte notarié. Le bail commercial est conclu pour une durée maximum de neuf ans (article L.145-4 du Code de commerce), avec possibilité d’être révisé tous les trois ans (clause de révision triennale), avec un préavis de six mois. Lorsqu’il est conclu pour une durée plus courte, le bail commercial prend le nom de bail de courte durée ou bail dérogatoire au statut des baux commerciaux. Le loyer du bail est fixé sur simple accord entre bailleur et locataire, mais doit tout de même correspondre à la valeur locative du local (article L.145-33 du Code de commerce).

Le bail commercial est résilié au terme de la neuvième année. Mais il peut également faire l’objet d’une résiliation sur commun accord entre locataire et bailleur, à l’issue de chaque période triennale, par application de la clause résolutoire, ou encore par voie judiciaire.

Le bail commercial peut aussi être renouvelé (droit au renouvellement du bail) à l’échéance de la neuvième année. Cette faculté est d’ordre public et son non-respect par le bailleur entraîne le paiement d’une indemnité d’éviction dont le montant est fixé par le juge, tenant compte de la valeur marchande du fonds du commerce, de l’attractivité de l’emplacement ou encore des frais de déménagement.

Le contrat de bail doit également prévoir une clause relative à la répartition des charges et des travaux du local conformément à la loi Pinel de 2014 qui établit une liste de charge ne pouvant être au preneur. Il faut également se référer au Code civil, pour déterminer les travaux à la charge du locataire (article 605) et ceux à la charge du bailleur (article 606).

A noter que le locataire qui le souhaite doit disposer de l’autorisation du bailleur avant de sous-louer le bail. La sous-location du local doit donc faire l’objet d’une autorisation du propriétaire du local.

Quelles sont les clauses spécifiques du contrat de bail immobilier professionnel ?

De prime abord, il faut noter qu’aucune loi n’encadre vraiment la rédaction du contrat de bail professionnel. Il revient donc aux parties de se référer à la loi du 23 décembre 1986 pour observer les particularités du bail professionnel.

Les particularités du bail professionnel sont indiquées à l’article 57 A  de la loi du 23 décembre 1986. Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de six ans. Mais les parties peuvent convenir d’une durée plus longue. Lorsqu’il est conclu pour une durée supérieure à douze ans, le bail professionnel doit se faire par voie notarié. Par contre, il ne peut être conclu pour une durée inférieure à six ans.

Le bail professionnel est obligatoirement écrit. La fixation du loyer se fait librement entre preneurs et propriétaires. Le prix peut être révisable ou non selon les clauses contractuelles. La révision du loyer peut se faire selon le contrat, de manière annuelle ou tous les deux ans ou trois ans. La révision se fait selon l’indice du coût de construction (ICC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Lorsque le bail arrive à son terme, il peut être résilié, tout comme il peut aussi faire l’objet de reconduction tacite. Cette reconduction reprend les termes du contrat initial, soit d’une durée minimale de six ans, soit d’une durée plus longue selon la durée du bail initial.

Toutefois, s’il ne souhaite pas renouveler le bail professionnel, le bailleur doit donner son congé six mois avant l’échéance de la durée du bail. A la différence du bail commercial qui prévoit une indemnité d’éviction à l’expiration du contrat de bail en cas de non renouvellement, le bail professionnel ne prévoit aucune indemnité d’éviction au terme du bail, au bénéfice du locataire. Ce dernier ne jouit donc pas d’une propriété commerciale sur le bail, au même titre que dans un bail commercial.

Le locataire peut d’ailleurs résilier le bail professionnel à tout moment, sans avoir à attendre de période triennale. La résiliation du bail professionnel peut alors se faire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAC) ou acte d’huissier, en respectant un préavis de six mois.

La sous-location, la colocation ou la cession du bail professionnel sont possibles en l’absence d’une clause contraire dans le contrat de bail pro. Les parties doivent aussi prévoir une clause d’indexation contenant l’indice de référence pour la révision du loyer.

Enfin, le bail professionnel correspond aux activités imposées dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

Quels sont les clauses spécifiques du contrat de bail à usage d’habitation ?

Le bail de location à usage d’habitation est défini par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Le bail d’habitation ou contrat de location de résidence principale est conclu par écrit, et doit mentionner toutes les clauses générales des contrats des baux immobiliers. Il doit également mentionner le montant et la date du versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, la nature et le montant des travaux réalisés dans le logement depuis la fin du dernier bail. S’il y a lieu, le contrat de bail d’habitation doit aussi mentionner le montant du dépôt de garantie.

Ce type de bail est conclu pour une durée minimale qui varie selon la personne du bailleur et selon que le bail est meublé ou non. Le bail d’habitation non meublé (location vide) a une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique. En revanche, lorsqu’il est une personne morale, la durée minimale du bail d’habitation est de six ans. Lorsqu’il est meublé, le bail d’habitation a une durée minimale d’un an. A noter que les étudiants peuvent bénéficier d’une condition de durée préférentielle sur les contrats de bail d’habitation. Ils peuvent être d’une durée de neuf mois sur accord du propriétaire.

Le locataire dispose de la faculté de résilier le bail à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois (ou d’un mois si l’urgence est constatée) pour un bail non meublé. Ce délai est de six mois si la résiliation est demandée par le bailleur. Pour un bail meublé, ce délai de préavis est d’un mois si la demande émane du locataire, et de trois mois si elle est demandée par le bailleur.

A l’expiration du bail, celui-ci peut être reconduit automatiquement (reconduction tacite). A défaut d’une reconduction tacite, les parties peuvent convenir d’un renouvellement du bail sur les termes d’un nouveau contrat d’habitation.

Lorsque le contrat de bail d’habitation omet certaines mentions obligatoires (adresse, année de construction, type d’habitat, etc.), il pourra toujours être remis en cause et le locataire sera fondé à demander une diminution du montant du loyer, ou encore en solliciter la nullité du contrat de bail.

Le contrat de bail résidentiel ne peut faire l’objet de résiliation avant son expiration, excepté dans les cas suivants :

• Entente entre le locataire et le bailleur ;
• Violence sexuelle ou conjugale menaçant la sécurité du locataire ;
• Négligence du locataire d’une obligation importante ;
• Résiliation en raison de besoins particuliers.

Quels sont les clauses spécifiques du contrat de bail immobilier mixte ?

Tout comme le bail à usage d’habitation, le bail mixte est également régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Pour lui donner le statut de bail mixte, le locataire doit avoir occupé le bail en tant que résidence principale pendant une durée d’au moins 8 mois par an. Si la résidence est qualifiée de secondaire, le statut de bail mixte ne pourra pas être appliqué.

Le bail mixte professionnel exclut toute activité commerciale, industrielle ou encore artisanale. Sa signature requiert une autorisation administrative de la mairie confirmant l’aptitude des lieux à accueillir une activité professionnelle. A défaut, il est toujours possible de demander un changement d’affectation du local.

La durée du bail mixte professionnel dépend de la personnalité du bailleur. S’il est une personne physique, la durée minimum est de trois ans. La durée est de six ans si le bailleur est une personne morale.

A l’expiration du bail, son renouvellement peut se faire à l’initiative du bailleur ou du locataire, avec éventuellement une révision du loyer, toutefois plafonnée selon l’indice de référence des loyers (IRL). A défaut, le bail mixte est reconduit tacitement dans les mêmes termes.

La résiliation du bail mixte à l’initiative du locataire peut se faire à tout moment moyennant un préavis de trois mois. Le bailleur par contre doit attendre l’expiration du bail avant de le résilier. Exception faite lorsqu’il souhaite reprendre son bien pour le vendre, pour y habiter, ou encore si le locataire manque à ses obligations. En cas de vente du bien, le locataire dispose d’un droit de préemption, ce qui le rend prioritaire sur les autres acheteurs potentiels.

La rédaction des baux immobiliers exige une parfaite maîtrise de l’ensemble des baux immobiliers en France (commercial, professionnel, d’habitation, et mixte), et également une parfaite maîtrise des spécificités de chaque type de bail immobilier.