L’immobilier, investissement sûr et rentable, a toujours été prisé par les investisseurs. Cependant, l’investissement immobilier peut faire l’objet d’une lourde fiscalité. Or, il existe un régime particulier permettant d’alléger la fiscalité liée à l’investissement locatif : la location meublée. Régime très avantageux fiscalement, il est considéré comme une « niche fiscale ». Il a d’ailleurs fait l’objet de réforme limitant les avantages fiscaux liés au statut de loueur en meublé.

Point rapide sur les contours de la location meublée

La loi du 24 mars 2014 définit le logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

La location meublée de location d’habitation, qu’elle soit professionnelle ou non professionnelle est réputée commerciale. Elle est donc soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette soumission à la catégorie des BIC s’applique même lorsque l’activité de location meublée est effectuée à titre occasionnel. Par ailleurs, lalocation en meublésans prestation de service, n’est pas soumise à la TVA.

Les statuts LMNP et LMP

Il existe deux types de statuts liés à la location meublée : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP).

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Pour être qualifié de LMNP, il faut :

• Que les recettes annuelles – loyers et charges – issues de l’activité de loueur en meublé par l’ensemble des membres du foyer fiscal n’excèdent pas 23 000 € euros.

• Ne pas excéder les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles, et des bénéfices non commerciaux.

Les plus-valuesréalisées lors de la cession du logement meublé sont imposées comme des plus-values privées. Donc, elles ne relèvent pas du régime des plus-values professionnelles. Le statut LMNP est donc très avantageux pour les personnes souhaitant investir dans la location.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Les conditions de qualification de LMP 

Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel, il est nécessaire de remplir deux conditions cumulatives. Il faut que :

• Les recettes annuelles – loyers et charges – issues de l’activité de loueur en meublé par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €.
• Les recettes annuelles excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles, et des bénéfices non commerciaux.

Initialement, une troisième condition était requise. Il fallait être inscrit au Registre de Commerce et de l’Industrie (RCS). Cette condition a été abandonnée à la suite d’une décision du Conseil constitutionnel en date du 8 février 2018, entérinée par une décision de l’administration fiscale en date du 20 mars 2019. 

Ainsi, si ces deux conditions sont réunies, le loueur en meublé non professionnel bascule de fait en loueur en meublé professionnel.

Affiliation au régime des cotisations sociales

En tant que loueur en meublé professionnel, le loueur doit s’affilier au régime des cotisations sociales des indépendants, qui sont calculés sur le résultat comptable annuel, c’est-à-dire après amortissements. Les cotisations sociales sont déduites du résultat annuel.

Soumission au régime des plus-values professionnelles

Le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession de l’immeuble s’il est inscrit à l’actif de leur exploitation. Elles sont soumises au régime des plus-values ou moins-values à court terme ou à long terme. Attention, la qualification de la plus-value est appréciée au moment de la revente du bien.

Le loueur en meublé professionnel peut profiter d’une exonération totale de la plus-value immobilière à condition que l’activité de location meublée soit exercée depuis au moins cinq ans. Selon l’article 151 septies du CGI, il faut que la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value n’excède pas le seuil de 90 000 € HT et d’une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.

Donc, il faut savoir que dans la plupart des cas, le statut de LMP est moins avantageux que le statut LMNP. Mais, il peut l’être dans certains cas. En effet, les déficits de la location meublée sont imputables sur le revenu global. Cela est aussi le cas pour le contribuable assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les régimes d’imposition liées à l’activité de location meublée 

Après avoir qualifié le statut du loueur en meublé, il convient de choisir son régime fiscal. Il existe alors deux régimes possibles : le régime micro-bic  et le régime réel d’imposition.

Le régime micro-bic

   Le régime micro s’applique au loueur en meublé lorsque le montant des recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas :

 • 70 000 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ;

• 170 000 € meublés de tourisme classés et des chambres d’hôtes.

 Le régime micro-bic prévu à l’article 50-0 du CGI est un régime simplifié consistant à calculer le revenu imposable sous le statut LMNP en appliquant un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % au montant des loyers encaissés. Pour la location meublée de tourisme et de chambres d’hôtes, l’abattement est de 71%. Il n’est donc pas possible de déduire les charges liées à ces revenus. Ce régime est alors intéressant si les frais et les charges réels sont inférieurs au seuil d’abattement de 50 %.

Ce régime est généralement plus avantageux pour le statut de LMNP. Il ne nécessite pas l’intervention d’un comptable.

Le régime réel

Le régime réel peut s’appliquer lorsque le montant des recettes dépasse 70 000€. Il ne permet pas d’obtenir un abattement de 50% comme le régime micro-bic mais il permet d’obtenir une déduction de l’ensemble des charges et d’amortir le prix d’achat du bien.

Déduction des charges

Ainsi, le loueur en meublé peut aussi déduire les charges liées à son activité telles que les taxes foncières, les travaux ou encore les charges de copropriété. Pour cela, il est nécessaire que les charges soient liées à l’activité de location meublée. De plus, elles doivent être justifiées. Enfin, elles doivent être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées. À savoir : Avec le statut de LMP, si la déduction des charges fait apparaître un déficit, ce déficit est déductible des revenus globaux du loueur.

Amortissement du bien immeuble et biens meubles

Le loueur en meublé peut amortir le prix d’achat du bien immeuble, mais aussi le prix des biens meubles. Il faut que ces biens soient inscrits au rang d’actif immobilisé. Attention, la déduction de l’amortissement est limitée. En effet, l’amortissement déductible correspond à la différence positive entre le montant des loyers acquis et le montant des charges.

À savoir que les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée, sur les années suivantes.

Le régime réel peut alors être très avantageux.

Attention : Le régime réel est tout de même plus contraignant puisqu’il faut tenir une comptabilité conforme au Code de commerce et au plan comptable général, un compte de résultat et un bilan à l’actif duquel sont inscrits les biens loués.

Les exonérations

L’article 35 bis du Code général des impôts (CGI) prévoit des cas d’exonération d’impôt sur le revenu pour les produits tirés de la location meublée.

En effet, c’est le cas lorsque les personnes louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale. Elle s’applique aux locations ou sous-locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2023. 

Il faut que :

– les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat de travail et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables ;

– les produits de la location habituelle à des personnes n’y élisant pas domicile n’excèdent pas 760 € par an.