Les successions sont toujours des affaires sensibles autant pour la préservation du patrimoine que pour la répartition de celui-ci. La SCI (Société civile immobilière) permet de bénéficier d’avantages fiscaux concernant la succession immobilière. Elle permet une gestion et une transmission commune d’un ou plusieurs biens immobiliers. Dès lors, quels sont les avantages fiscaux de la SCI concernant la succession immobilière vis à vis du régime classique ? La SCI a pour premier avantage de bénéficier de coûts de succession allégés (I) mais son avantage principal et celui qui est non négligeable est d’éviter l’indivision (II).
La SCI allège les coûts de succession
La SCI est régie par les articles 1832 et suivants du Code Civil. Les biens immobiliers lui appartiennent, ainsi les personnes physiques associés de la SCI ne sont propriétaires que de parts sociales de la SCI et non du bien immobilier qu’elle gère. Lors d’une succession c’est la SCI Familiale qui est privilégiée.
Le régime classique de succession implique de nombreux frais notamment les droits de succession, frais de notaires et attestation immobilière (ou de propriété). La succession se fait par un acte authentique qui transfère la propriété aux héritiers avec un émolument notarié suivant le barème définis à l’article A444-69-1 du Code de commerce. L’attestation de propriété est soumise à différents frais comme la taxe de publicité foncière (s’élevant à 125€), le salaire du conservateur constitué de 0,10% de la valeur du bien ou encore l’état hypothécaire du bien.
Le régime classique prévoit également des tranches d’impositions basées sur la valeur du bien telle qu’expertisée (Droits de succession – Service Public). Ces tranches définissent un pourcentage d’impôts sur le bien immobilier transmis.
Les coûts de successions peuvent être énormes et conduire à la vente du bien dans certains cas. Ces frais sont un désavantage dans la transmission du patrimoine puisqu’une partie, voir la totalité de celui-ci peut disparaître à cause des frais ou pour éponger les dettes.
La succession effectuée par l’intermédiaire d’une SCI permet d’éviter une partie de ces nombreux frais et d’optimiser la succession pour les biens immobiliers. Elle présente de nombreux avantages fiscaux.
D’abord, il faut remarquer que les droits à payer lors d’une succession et donc la transmission de parts sociales, sont fixés après la déduction d’un abattement avec une possibilité de renouvellement tous les 15 ans. Ainsi, une bonne gestion fiscale dans le temps peut permettre de bénéficier plusieurs fois de l’abattement de 100 000€. Cet abattement est valable pour les donations et les successions, ainsi, il ne pourra s’appliquer qu’une fois tous les 15 ans pour ces opérations. Ces plafonds se basent sur le lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. Les abattements s’appliquent à la part de chaque bénéficiaire tel que :
| Lien de parenté | Montant du plafond |
| Ascendant ou descendant (enfant) | 100 000,00 € |
| Époux, épouse, partenaire (PACS) | 80 724,00 € |
| Petit-enfant | 31 865,00 € |
| Frère, sœur | 15 932,00 € |
| Neveu, nièce | 7 967,00 € |
| Arrière petit-enfant | 5 310,00 € |
Pour les personnes handicapées, un abattement spécial est prévu. Une fois cumulé avec les autres, il est plafonné à 159 325 €.
Une fois l’abattement déduit, l’administration fiscale calcule les droits de donation en appliquant un barème fiscal sur la somme restante (excédante de l’abattement). Ce barème est variable en fonction de la valeur de la donation et du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.
| Lien de parenté | Barème appliqué |
| Donation parents-enfants, époux, partenaire pour une valeur de 8 072 € à 12 109 € | 10,00% |
| Donation parents-enfants, époux, partenaire pour une valeur de 15 932 € à 552 324 € | 20,00% |
| Donation entre parents jusqu’au 4ème degré inclus | 55,00% |
L’évitement de l’indivision
L’indivision est le régime « classique » appliqué aux biens immobiliers acquis par plusieurs personnes. Chacun des acquéreurs bénéficie d’une quote-part en fonction du montant de sa contribution. Cependant, dans le cadre d’une transmission de patrimoine, cette indivision est qualifiée de successorale. C’est à dire qu’elle découle d’un décès, les héritiers deviennent donc les indivisaires du bien immobilier transmis. Il est difficile de découper un bien immobilier comme on couperait un gâteau, c’est pourquoi lorsqu’il y a plusieurs héritiers, ils se trouvent en situation d’indivision. Aucun d’entre eux ne voit sa part de ce bien matérialisée. Ils ne bénéficient que d’une quote-part décidée dans le testament dans les limites de la loi. Cette situation d’indivision est une situation qui ne permet pas une gestion optimale du bien. En effet, les décisions doivent se prendre selon un certain formalisme.
De plus, l’indivision est une source de frais puisqu’elle est soumise à des charges.
Or, l’indivision peut être évitée grâce à la SCI puisque le bien appartient à la société. Lors du décès, il s’agit alors d’une transmission de parts sociales de la SCI. Il n’est plus question du bien immobilier directement. Ainsi, la gestion et la transmission du bien sont facilitées.
Il faut, cependant, prévoir la continuation de la société en cas de décès d’un associé dans les statuts de cette dernière et éventuellement l’incorporation des héritiers à celle-ci. Le bien immobilier est donc « protégé » de l’indivision et chacun des héritiers a des parts sociales permettant ainsi d’attribuer des droits à chacun et d’éviter la vente du bien pour récupérer sa valeur monétaire.
Un autre avantage non négligeable de la SCI pour la transmission des biens immobiliers est qu’elle permet au conjoint survivant (hors mariage) de garder des droits sur le bien grâce au démembrement de propriété. En effet, il est possible d’intégrer aux statuts un démembrement de propriété (Cf. Pourquoi le démembrement de propriété est-il fiscalement intéressant ?) ainsi le conjoint survivant bénéficiera soit de la nue-propriété soit de l’usufruit du bien et ne pourra donc pas être écarté du bien immobilier (notamment s’il s’agissait de son habitation principale). Le plus souvent c’est l’usufruit qui est accordé au conjoint survivant puisque ce dernier ne se transmet pas, il est uniquement valable pour la personne qui en bénéficie et s’éteint avec elle.
La SCI familiale constitue donc un bon moyen pour la transmission d’un patrimoine immobilier à moindre coût, permettant également une gestion simplifiée et une possibilité de vendre des parts sociales et donc récupérer de la monnaie fiduciaire si l’héritier ne souhaite pas garder le bien immobilier et récupérer sa part.
