Investir dans l’immobilier locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine. Assurant sécurité et rentes régulières, l’investissement immobilier est historiquement l’investissement préféré des Français. Cependant, il est important de choisir le bon dispositif fiscal pour maximiser vos profits et accroître votre patrimoine. Pour cela, il existe plusieurs options disponibles, chacune ayant ses propres avantages et inconvénients.
La fiscalité des locations d’habitation
Investir dans la location d’habitation nécessite de bien discerner les différents choix qui s’offrent à vous :
- Si vous décidez de louer votre appartement sans meuble, votre activité sera considérée comme de la location nue, dont les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
- Si vous décidez de louer votre appartement meublé, votre activité sera considérée comme de la location meublée, dont les revenus seront imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Attention, il existe aussi des régimes spécifiques liés à l’activité meublée comme les locations de tourisme ou encore le régime de la para-hôtellerie.
Dispositif fiscal de la location nue
Lorsque vous exercez une activité de location nue, il existe deux régimes fiscaux applicables :
- Le régime micro-foncier ;
- Le régime réel foncier.
Imposition du régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est automatiquement appliqué lorsque vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 euros.
L’application du régime micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les revenus bruts fonciers. Cet abattement vient remplacer la déduction des charges foncières (travaux d’améliorations, charges fiscales…).
Au-delà de 15 000 euros ou sur option de votre part (si vous calculez que cela vous est plus favorable), vous serez alors imposé au régime du réel foncier.
Attention : L’option pour le réel foncier est obligatoirement prise pour 3 ans, elle est irrévocable et ne peut donc être demandée pour une seule année.
Imposition du régime réel-foncier
Le régime réel foncier permet quant à lui de déduire les dépenses pour leur montant réel. C’est-à-dire, réduire de vos revenus (loyers), le montant exact de vos charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, taxe foncière…).
Attention cependant, pour être déductibles, vos charges doivent avoir été obligatoirement engagées pour l’acquisition ou la conservation des revenus locatifs qui ont été payées au cours de l’année. De plus, deux charges fondamentales en immobilier, ne peuvent pas être déduites au sein des revenus fonciers, il s’agit :
- Des frais d’acquisitions ;
- Des amortissements.
Enfin, pour déterminer votre imposition finale, les revenus nets fonciers devront être ajoutés aux autres revenus de votre foyer fiscal, avant d’être imposés au barème progressif d’imposition de l’impôt sur les revenus, en fonction des quote-parts du foyer fiscal.
Attention également, n’oubliez pas qu’il n’y a pas que l’imposition à l’IR, il sera en effet nécessaire de vous acquitter des prélèvements sociaux (17.2%) et des autres taxes immobilières.
Diminuer ses impôts grâce au déficit foncier
Au réel foncier, vous pourrez éventuellement générer un déficit (lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus) ; un déficit foncier qui peut être un outil fiscal très intéressant.
Le déficit foncier doit être décomposé en 2 parties :
- Jusqu’à 10 700 euros de déficit fiscal: le déficit peut être imputé sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal (les autres revenus catégoriels de l’IR).
- Au-delà de 10 700 euros de déficit fiscal : le déficit ne pourra être imputé que sur les revenus fonciers des 10 années ultérieures.
Ainsi, par une bonne gestion des déficits fonciers, vous pourrez alors diminuer l’imposition sur vos revenus annuels, issus par exemple de votre contrat de travail !
Dispositif fiscal de la location meublée
Si vous exercez une activité de location meublée, il existe aussi deux régimes fiscaux applicables :
- Le régime micro-BIC ;
- Le régime réel BIC.
Imposition du régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est automatiquement appliqué lorsque vos revenus meublés annuels sont inférieurs à 77 700 euros.
L’application du régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus bruts meublés. Cet abattement vient remplacer la déduction des charges afférentes à votre activité meublée.
Au-delà de 77 700 euros ou sur option de votre part, vous serez alors imposé au régime du réel BIC.
Attention : L’option pour le réel BIC, comme l’option pour le réel foncier, est irrévocablement prise pour 3 ans.
Imposition du régime réel-BIC
Le régime réel BIC permet quant à lui de déduire les dépenses pour leur montant réel.
La déductibilité des charges en BIC répond aux mêmes exigences que celles en revenus fonciers. Cependant, les règles des BIC permettent de déduire un plus grand nombre de charges, et notamment l’amortissement et les frais d’acquisitions.
De nouveau, tout comme pour les revenus nets fonciers, les revenus nets BIC devront être ajoutés aux autres revenus de votre foyer fiscal, avant d’être imposés au barème progressif d’imposition de l’IR, après application des déductions avant impôts et éventuelles réductions et crédit-d’impôt. N’oubliez pas non plus le passage obligatoire par les 17,2% de prélèvements sociaux.
La gestion du déficit meublé : Distinction LMNP/LMP
En ce qui concerne le déficit meublé, il est nécessaire d’effectuer une distinction entre :
- Le régime LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel ;
- Le régime LMP : Loueur Meublé Professionnel.
Pour basculer de LMNP à LMP, deux conditions cumulatives doivent être remplies :
- Le loueur doit générer plus de 23 000 euros de revenus meublés ;
- Et les revenus meublés générés doivent être supérieurs à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal.
Or, le déficit LMNP n’est imputable que sur les revenus LMNP des 10 années ultérieures.
Alors que le déficit LMP est imputable sur l’ensemble des revenus, sans limitation de montant, un outil fiscal formidable ! Cependant, les déficits causés par des dépenses engagées avant le début de la location peuvent être déduits du revenu au cours des 3 premières années de location, en répartissant ces déductions également sur chaque année.
Pour conclure, notez qu’il existe des régimes meublés spécifiques, dont les locations meublées de tourisme ou les locations en para-hôtellerie .
Attention, parfois, la frontière entre l’activité meublée et les régimes spécifiques est très fine. A titre d’exemple, pour basculer de la location meublée à la location en para-hôtellerie, il est nécessaire que le loueur remplisse 3 des 4 services suivants :
- La fourniture du linge de maison ;
- Le nettoyage régulier des locaux ;
- La fourniture du petit déjeuner ;
- La réception, même non personnalisée de la clientèle.
La fiscalité des locations professionnels
En matière de fiscalité des locations de locaux professionnels, tout comme en matière d’habitation, il est nécessaire d’effectuer une distinction entre deux types d’activités :
- La location de locaux non équipés (« assimilable à la location nue ») ;
- La location de locaux équipés (« assimilable à la location meublée »).
La location non-équipée
Par principe, la location de locaux professionnels relève des revenus fonciers.
Ils suivent alors le même régime d’imposition et se voient appliquer le même traitement fiscal que les locations de locaux nus.
Vous pouvez donc fonctionner par analogie avec le régime précédemment expliqué, puisque, à titre d’exemple, vous ne pouvez toujours pas déduire les amortissements ou les frais d’acquisitions. De même, la gestion du déficit foncier ou du régime micro-foncier sera identique.
La location équipée
Pour ce qui est des locaux équipés, l’affaire est plus complexe.
En effet, en premier lieu, pour qualifier le local « d’équipé », il ne suffit de disposer l’ensemble des meubles édictés dans un décret (comme pour la location meublée) ; il est nécessaire de fournir l’ensemble des installations, mobiliers et matériels nécessaires pour que le preneur puisse exploiter directement les locaux pour son usage professionnel. Un point souvent très problématique, et qui donne lieu à de nombreux débats jurisprudentiels.
Si tel est le cas, alors les revenus tirés de la location de locaux professionnels seront imposés dans la catégorie des BIC. Ils suivront donc les règles évoquées précédemment sur les BIC.
Cependant, le régime fiscal n’est pas identique à celui des loueurs meublés, notamment en ce qui concerne la gestion du déficit.
S’il faut toujours distinguer entre les loueurs professionnels ou non, la distinction ne résulte plus uniquement du respect de deux conditions cumulatives, elle est plus complexe. Le Code général des impôts (CGI) dispose qu’un contribuable bascule d’une activité non professionnelle à professionnelle lorsque l’activité est exercée avec « une participation personnelle, directe et continue de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à cette activité ».
Or, les déficits non professionnels ne peuvent être déduits que des bénéfices non professionnels des 6 années suivantes. Alors que les déficits professionnels sont imputables sur l’ensemble des autres revenus catégoriels, sans limitation de montant et cela pendant 6 ans.
Optimisation fiscale de votre investissement immobilier
Pour terminer, il est important d’avoir en tête que l’optimisation fiscale de votre patrimoine immobilier est essentielle pour maximiser les avantages financiers et profits de vos investissements locatifs.
Cette optimisation doit être effectuée sur deux aspects de la gestion locative :
- L’optimisation de vos charges immobilières ;
- L’optimisation de votre structure sociétaire immobilière.
L’optimisation par une meilleure gestion des charges fiscales immobilières
En gestion locative immobilière, il est nécessaire d’anticiper une multitude de charges afin d’anticiper votre bénéfice fiscal et donc l’imposition annuelle de vos investissements.
Il faut nécessairement envisager le rôle des travaux immobiliers mais aussi et surtout les charges financières et fiscales qui peuvent être associées à l’activité locative.
L’optimisation par une meilleure structuration de vos sociétés immobilières
C’est peut être l’aspect le plus technique de la fiscalité immobilière. En effet, il nécessite souvent une très bonne compréhension de chacun des différents régimes immobiliers mais surtout une vraie maîtrise du schéma d’ensemble des différents dispositifs.
À titre d’exemple, l’activité meublée ou équipée est une activité commerciale par nature. Par conséquent, elle ne peut être exercée par l’intermédiaire d’une société civile comme une SCI.
Il n’existe que deux moyens pour exercer ces activités au sein d’une société civile :
- Premièrement, si l’activité est exercée à titre subsidiaire (5% la première année, 10% la deuxième) ;
- Deuxièmement, si la SCI opte pour l’IS.
Or, il existe peu d’intérêt pour exercer une activité meublée à l’IS.
En effet, l’activité meublée étant soumis au régime des BIC, l’option pour l’IS n’a pas grande influence fiscale ; au contraire, elle peut même faire perdre le bénéfice de certains avantages, comme la perte de l’application des plus values des particuliers pour les LMNP.
En dehors de l’investissement en nom propre, il peut ainsi être opportun d’effectuer son activité meublée ou équipée par l’intermédiaire de deux sociétés :
- Les SARL de famille ;
- Les SNC.
Ces deux sociétés permettent en effet d’effectuer une activité commerciale, tout en optant pour une imposition à l’IR.
Pour cette synthèse, retenez surtout qu’en droit fiscal, il est nécessaire de distinguer 3 types de sociétés :
- Les sociétés « opaques », qui sont des sociétés commerciales par nature (SAS, SARL…). Ces sociétés sont par principe soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) par application de l’article 206 du Code général des impôts (CGI).
- Les sociétés « translucides » ou « semi transparentes » , qui sont des sociétés civiles par nature (SCI, SELARL…). Ces sociétés sont par principe soumises à l’impôt sur le revenu (IR) par application de l’article 8 du CGI.
- Les sociétés « transparentes », qui sont des sociétés qui ne disposent pas de personnalité morale au sens du droit fiscal. Elles sont très spécifiques, peu utilisés et sont encadrées principalement par l’article 1655 ter du CGI.
Mais en réalité, ces considérations sont secondaires puisque l’intérêt est ici avant tout fiscal et financier. Ainsi, la principale distinction à retenir est celle des 2 impositions des sociétés à savoir :
- Les sociétés soumises à l’IR : On trouve ici surtout les sociétés civiles (SCI, SCM…), mais aussi les SNC et les SARL de famille ayant optées pour l’IR.
- Les sociétés soumises à l’IS : On retrouve ici les sociétés de capitaux (SAS, SA et SARL) mais aussi les sociétés qui optent à l’IS (SNC & SCI) & les sociétés civiles qui ont une activité imposable dans la catégorie des BIC (comme les SCI avec activité meublée).
Pour conclure, n’oubliez pas qu’il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation ; des dispositifs fiscaux qui peuvent s’avérer très intéressants pour réduire votre imposition !
