Quelles garanties obligatoires ou facultatives devriez-vous souscrire pour assurer une couverture complète à votre immeuble ? Retrouvez dans ce guide tout ce que vous devez savoir pour bien choisir votre assurance immeuble locatif.

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif en France, vous devez savoir qu’il existe un certain nombre de règles que la loi vous impose en tant propriétaire immobilier. Au-delà des règles d’urbanisme et environnementales auxquelles vous pouvez être soumis, vous avez surtout l’obligation d’assurer votre immeuble. L’assurance est une protection aussi bien pour vous en tant que propriétaire et responsable de l’immeuble, mais également pour tous les tiers qui seraient exposés à tout risque éventuel découlant de votre immeuble. C’est donc à juste titre que l’Etat a imposé une assurance minimum obligatoire pour tout immeuble. Alors quelle assurance devez-vous souscrire pour votre immeuble ?

En France, il existe une pléthore de compagnies d’assurances avec des offres diverses en matière d’assurance immeuble. Pour vous aider à y voir plus clair, voici un guide rédigé par des professionnels de l’assurance immobilière qui va vous donner l’essentiel de ce que vous devez savoir pour bien choisir votre assurance immeuble. Pour y parvenir, vous devez maîtriser les subtilités de l’assurance, selon que votre immeuble est en monopropriété ou en copropriété ou encore s’il est occupé ou inoccupé. Ce guide va donc s’articuler sur deux parties. L’assurance immeuble locatif occupé ou inoccupé et l’assurance  immeuble locatif en monopropriété ou en copropriété.

L’assurance immeuble locatif occupé ou inoccupé

Votre immeuble abrite des logements, des commerces, ou encore des usages mixtes, qu’il soit occupé ou non, vous devez souscrire une assurance immeuble. De nombreuses et différentes formules d’assurances immeubles sont disponibles auprès des compagnies d’assurances. Mais tout d’abord, il convient de savoir qu’est-ce qu’un immeuble locatif ? Est-il obligatoire d’assurer son immeuble locatif ? Quelles garanties retrouve-t-on dans une assurance immeuble locatif ? Et enfin quelles assurances devez-vous souscrire si votre immeuble n’est pas occupé ? 

Qu’est-ce qu’un immeuble locatif ?

Un immeuble locatif est une propriété immobilière à usage locatif. Le propriétaire de l’immeuble ou bailleur donne à titre locatif son immeuble qui contient des logements. Les locataires occupent les logements en échange d’un loyer qu’ils versent périodiquement (mensuel, bimensuel, trimestriel, etc.) au bailleur. Les baux sont régis (sauf exception) par le statut des baux commerciaux (3, 6, 9). Le propriétaire de l’immeuble peut être un particulier ou une société civile immobilière (SCI).

Est-il obligatoire d’assurer son immeuble locatif ? Que dit la loi ?

Que dit la loi en matière d’assurance immeuble locatif ? Lorsque l’immeuble est détenu par une SCI, celle-ci doit l’assurer distinctement de ses autres biens immobiliers. C’est une obligation légale. Le propriétaire d’un immeuble locatif doit souscrire au moins une assurance responsabilité civile ou propriétaire non-occupant pour la location des logements qu’il offre.

Si votre immeuble offre en location des locaux commerciaux, en tant que propriétaire non-occupant, la loi Alur vous impose de l’assurer par une assurance murs commerciaux non-occupant. Cette obligation d’assurer le bail commercial renforce également celle du locataire d’assurer son appartement (assurance habitation).

Enfin, précisons que l’assurance de l’immeuble au moins en multirisque immeuble (responsabilité civile et assurance dommages) est obligatoire pour les immeubles en copropriété. Toutefois, il est fortement recommandé au propriétaire de l’immeuble en monopropriété d’y souscrire également.

Quelles garanties pour bien assurer son immeuble locatif ?

Vous l’aurez compris l’assurance immeuble locatif est une assurance qui couvre votre immeuble en vous indemnisant pour les dommages qui surviendraient dans l’immeuble, mais aussi elle indemnise les tiers qui serait victimes des dégâts que causerait votre propriété (fuite d’eau se déversant sur la propriété voisine, effondrement d’un mur sur la propriété voisine, etc.). Alors, le contenu de votre assurance immeuble locatif doit contenir au moins deux types de garanties, à savoir: le multirisque immeuble et la responsabilité civile. Mais ce n’est pas tout. Une bonne assurance immeuble doit pouvoir vous protéger (avec votre immeuble) dans le sens le plus complet. 

Certains assureurs vont donc proposer un pack contenant en plus de la Multirisque Immeuble et la Responsabilité civile (MRI + RC), d’autres garanties complémentaires voire même indispensables.

Assurance Multirisque immeuble + Responsabilité civile (MRI + RC)

L’assurance multirisque immeuble ou MRI prend en charge les parties communes de l’immeuble. En effet, il faut distinguer les parties privatives et les parties communes d’un immeuble.

Les parties privatives sont celles dont la charge incombe aux locataires individuellement désignés. Chaque locataire est alors tenu d’assurer la partie privative incluse dans son contrat de bail. La partie privative désigne également la portion de la copropriété appartenant à un seul copropriétaire, à l’exclusion des autres. Les parties communes sont toutes autres parties de l’immeuble, à l’exclusion de toute partie privative.

La MRI est donc souscrite pour couvrir les risques potentiels dans les parties communes de l’immeuble, comptant que les parties privatives sont assurées par les assurances respectives des locataires (assurance habitation ou multirisque habitation). La MRI comporte deux volets :

• L’assurance responsabilité civile (RC)

L’assurance responsabilité civile est obligatoire pour tout immeuble. L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 l’impose à toutes les copropriétés. Lorsque votre immeuble n’est pas couvert par une assurance RC, vous courrez le risque d’indemniser vous-même toute victime de dommage causé par votre immeuble. Avec l’assurance RC, vous êtes protégés de tous les dommages causés à autrui dus à un sinistre issu des parties communes de votre immeuble.

• L’assurance dommages pour couvrir l’immeuble en lui-même

Vous l‘aurez compris la responsabilité civile vous protège des dommages aux tiers que causerait tout sinistre issu des parties communes de votre immeuble. Mais ce n’est pas suffisant, car l’immeuble en lui-même doit être couvert. C’est le rôle de l’assurance dommages. L’assurance dommage a donc pour rôle de protéger l’immeuble contre tout sinistre, comme une tempête, un incendie, ou un acte de vandalisme, etc.

En somme l’assurance multirisque immeuble (MRI) vous protège en RC et en assurance dommages. 

Assurance propriétaire non occupant (PNO)

Pour comprendre l’assurance propriétaire (PNO), il faut déjà rappeler que l’assurance MRI couvre les parties communes de l’immeuble, les parties privatives sont normalement couvertes par les assurances habitations des locataires ou copropriétaires. Mais il est possible que ces dernières soient insuffisantes, ou alors que l’immeuble locatif soit temporairement inoccupé (défaut de locataires), alors il faut une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour couvrir tous les risques non couverts par l’assurance MRI. Plus précisément, la PNO couvre :

• L’insuffisance ou le défaut d’assurance habitation du locataire ;
• Les logements vides entre deux locataires par exemple ;
• Les sinistres relevant de la responsabilité du propriétaire de l’immeuble et non couverte par la MRI.

La PNO est obligatoire pour les immeubles en copropriété au même titre que la MRI. La loi Alur et l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 l’impose aux copropriétaires d’immeuble. Les propriétaires d’immeubles en monopropriété ne sont pas obligés de souscrire à cette assurance. Toutefois, il leur est fortement conseillé de le faire au vu des risques encourus. Il faut également préciser que la PNO ne couvre pas les biens endommagés du locataire. Ce dernier doit souscrire à son compte une assurance habitation incluant la garantie risques locatifs.

La formule de base de l’assurance PNO couvre normalement les dommages suivants :

• Les incendies et explosions ;
• Les tempêtes, catastrophes naturelles et technologiques ;
• Les dommages du fait du propriétaire, causés aux locataires ou aux voisins ;
• Les dégâts des eaux.

Vous pouvez souscrire aux formules optionnelles ou complémentaires pour avoir les garanties suivantes :

• Garantie contre vol et vandalisme ;
• Garantie bris de glace ;
• Garantie dommages électriques ;
• Garantie remboursement de frais de relogement du locataire ;
• Garantie protection et/ou assistance juridique ;
• Garantie loyer impayé.

Qu’en est-il des immeubles locatifs vides ou inoccupés

Un immeuble locatif vacant ou non occupé est soumis aux mêmes règles en matière d’obligation d’assurance qu’un immeuble occupé.

Dans la pratique, il n’est pas rare de retrouver certaines compagnies d’assurances qui refusent d’assurer un immeuble vide, inoccupé. La cause évoquée est très souvent le risque de dommages accrus. Il faut observer ici qu’un immeuble désaffecté est plus exposé à certains risques par rapport à un autre occupé. Bien que le risque de dégâts des eaux et incendie ne soit pas vraiment à exclure, c’est davantage le risque de vol et de vandalisme qui est très marqué. Sans oublier le risque d’occupation illégale qui n’est non plus pas à négliger.

Tous ces risques rendent sceptiques et méfiants les assureurs, d’où leur réticence à assurer les immeubles non occupés.

Quelle assurance pour un immeuble en copropriété ?

L’immeuble en copropriété est un immeuble détenu par plusieurs propriétaires ou copropriétaires. La copropriété peut avoir pour origine un héritage dont auraient bénéficié tous les copropriétaires, alors cohéritiers. Chacun des copropriétaires est propriétaire d’une partie de l’immeuble appelée partie privative. Les parties privatives se distinguent des parties communes de l’immeuble qui, ces dernières,  appartiennent simultanément à tous les copropriétaires. L’immeuble en copropriété est plus réglementé en France que celui en monopropriété, appartenant à un seul propriétaire, d’où l’intérêt de lui consacrer cette seconde partie. En matière d’assurance, il faut distinguer les parties communes de celles privatives. La distinction ne s’arrête pas là ; il faut encore distinguer dans chacune des deux types de parties, les assurances obligatoires de celles facultatives.

Quelles sont les assurances pour les parties communes de l’immeuble ?

Comme vu plus haut, les parties communes de la copropriété sont celles qui appartiennent simultanément à tous les copropriétaires. Il faut donc distinguer ici l’assurance obligatoire de l’assurance facultative.

Quelle assurance est obligatoire pour les parties communes d’une copropriété ?

L’assurance obligatoire est celle imposée par la loi. Dans le cadre d’un immeuble en copropriété, la loi Alur et la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, plus précisément son article 18, prescrivent aux copropriétaires d’un immeuble, la souscription d’une assurance responsabilité civile (RC). Le bien en copropriété doit donc obligatoirement être assuré en responsabilité civile.

La RC permet aux copropriétaires d’indemniser les sinistres causés aux tiers, tels que les employés de l’immeuble, les locataires, issus des parties communes de l’immeuble. Comme exemple, on peut citer la fuite d’eau d’une partie commune de l’immeuble, qui se déverse dans les parties privatives des locataires en causant des dégâts, ou encore les marches glissantes qui causent la chute d’un locataire. La RC couvre ce type de sinistres. 

L’assurance responsabilité civile de l’immeuble est prise à titre collectif, c’est-à-dire au nom de tous les copropriétaires, pour l’ensemble de l’immeuble. Dans la pratique, c’est le syndic de copropriété qui souscrit à la RC au nom du syndicat des copropriétaires. En cas d’urgence, le syndic de copropriété peut souscrire sans autorisation de l’assemblée générale (syndicat des copropriétaires). Celle-ci se réserve alors le droit de valider, modifier ou d’annuler ladite souscription.

A noter que le syndic de copropriété est l’organe d’administration des parties communes de l’immeuble. Il gère également les finances de la copropriété. Tandis que le syndicat des copropriétaires est l’organe collégial qui regroupe l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Il peut être recommandé au syndic de copropriété professionnel de souscrire une assurance civile professionnelle.

L’assurance facultative des parties communes

Les assurances facultatives sont celles qui ne sont pas imposées par la loi, mais restent tout de même recommandées au vu de leur importance pour l’immeuble. Si vous êtes copropriétaire d’un immeuble, pour assurer une parfaite protection de l’immeuble, il est recommandé d’ajouter à votre RC, une assurance dommages.

L’assurance dommages couvre les dommages suivants :

• Les catastrophes naturelles ;
• Les catastrophes technologiques ;
• Les dégâts des eaux ;
• Le vol et le vandalisme ;
• Les incendies et explosions ;
• Les actes de terrorismes, émeutes, etc.

Lorsque l’immeuble n’est pas couverte par une assurance dommages, en cas de dommages sur l’immeuble ; ce sont les copropriétaires qui auront la charge des réparations à leurs frais.

Quelles sont les assurances pour les parties privatives de l’immeuble

Pour rappel, les parties communes sont les parties de l’immeuble dont la charge incombe aux copropriétaires ou locataires de l’immeuble individuellement désignés. Chaque locataire ou copropriétaire est responsable de sa partie privative. La partie privative va désigner l’appartement et son extension, à l’exclusion de toute partie commune.

Les parties privatives doivent également être assurées. Tout comme l’assurance des parties communes de l’immeuble, celle des parties privatives est également obligatoire et facultative.

L’assurance obligatoire des parties privatives

En tant que copropriétaires de l’immeuble, vous êtes tenus d’assurer les parties privatives de votre immeuble au moins en responsabilité civile. L’assurance RC joue le même rôle que dans les parties communes de l’immeuble. Elle protège les copropriétaires de l’immeuble contre les dommages causés par les parties privatives. Il peut alors s’agir des dommages :

• Aux tiers et aux voisins ;
• Au personnel de maison ;
• Aux animaux, etc.

Il convient de noter toutefois que l’assurance responsabilité civile des parties privatives de l’immeuble ne couvre pas :

• Les dommages provenant des animaux domestiques dangereux (chiens dangereux, etc.) ;
• L’activité professionnelle des copropriétaires exercée à domicile. Cette dernière demande une assurance responsabilité civile professionnelle (RC pro) ;
• Les sinistres causés à soi-même ou aux proches.

En pratique, l’assurance RC des parties privatives est fournie dans l’assurance propriétaire non occupant (PNO). Cette dernière est bien obligatoire, même si les locataires ou copropriétaires de l’immeuble sont tenus eux également de souscrire chacun une assurance habitation pour sa partie privative.

L’assurance facultative des parties privatives

Si les copropriétaires le souhaitent, les parties privatives de l’immeuble peuvent bénéficier d’une assurance facultative, à titre complémentaire.

L’assurance multirisque habitation est adaptée pour la protection supplémentaire des parties privatives. Les copropriétaires peuvent donc y souscrire pour avoir une assurance plus complète des parties privatives. La multirisque habitation (MRH) prend en charge les dommages causés aux tiers et aux biens. Sont par exemple couverts, les dégâts causés par une fuite d’eaux issue d’une partie privative et qui entraînent des dommages sur les parties communes.

En somme, les assurances obligatoire et facultative de l’immeuble en copropriété sont complémentaires et apportent chacune une protection à l’immeuble. Mais le choix d’une assurance ne dépend pas seulement des garanties offertes. Vous devez également tenir compte du coût de l’offre d’assurance.

Quel est le coût d’une assurance copropriété ?

Vous vous demandez combien coûtera votre assurance immeuble ? La réponse n’est pas toujours prédéterminée à l’avance. Bien que certaines bases puissent se dégager en fonction des différents assureurs, le prix de l’assurance dépend toujours des caractéristiques de la chose à assurer. 

Le coût de l’assurance immeuble va donc dépendre des caractéristiques de l’immeuble, mais aussi de la durée de couverture souscrite. Pour vous faire une offre financière sur l’assurance de votre immeuble, la compagnie d’assurance devra tenir compte de :

• L’étendue du contrat et des garanties souscrites ;
• La surface de l’immeuble ;
• Le nombre de copropriétaire du bien en copropriété ;
• Les équipements ou dépendances inclus dans la couverture ;
• Le nombre de sinistres déclarés au cours des trois dernières années.

Généralement, avant de souscrire auprès d’un assureur, il est conseillé de consulter les différentes offres des concurrents sur le marché. Il est aussi plus facile de procéder par un comparateur d’assurances pour facilement comparer les différentes offres.

Il faut noter enfin que l’assurance immeuble copropriété est payée par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, au prorata du nombre de tantièmes qu’ils détiennent chacun dans la copropriété. L’état descriptif de division doit à cet effet ressortir cette information. En pratique, c’est le syndic de copropriété qui s’en occupe. Généralement tous les trimestres, il va adresser un appel de fonds aux différents copropriétaires de l’immeuble. Ceux-ci vont lui verser la prime d’assurance copropriété par le biais du paiement des charges de copropriété. Est considéré ici uniquement l’assurance des parties communes de l’immeuble. Comptant que l’assurance des parties privatives est à la charge de leurs copropriétaires respectifs.

Lorsque l’immeuble en monopropriété ou alors appartient à un seul propriétaire, cette question ne se pose pas. Le propriétaire unique a la charge du paiement de la prime d’assurance de l’immeuble.