D’un point de vue financier, les travaux immobiliers représentent des charges qui sont affectées à votre activité locative. Néanmoins, d’un point de vue fiscal, ces charges ne sont pas tous déductibles de vos revenus locatifs. En pratique, les charges pour travaux immobiliers peuvent poser problème. Il convient de s’intéresser au régime de déduction des travaux immobiliers.
Les principes généraux de déductibilité des charges immobilières
Certaines dépenses liées au fonctionnement d’une entreprise sont considérées comme des charges déductibles du résultat fiscal.
Lorsqu’une charge est déduite du résultat fiscal, elle contribue à diminuer le montant du bénéfice imposable, entraînant ainsi une baisse de l’impôt à payer.
Afin d’être admissibles en tant que charges déductibles du résultat fiscal, les frais doivent remplir plusieurs conditions :
- Être engagés dans l’intérêt de l’entreprise ;
- Provoquer une réduction de la valeur nette de l’entreprise ;
- Être enregistrés pendant l’exercice au cours duquel ils sont engagés ;
- Être soutenus par une facture ou un reçu justificatif.
L’imputation des charges
Si les charges immobilières remplissent ces conditions, elles seront déductibles.
Cependant, elles ne seront pas nécessairement déductibles de vos revenus locatifs.
En effet, ces charges pourront s’imputer sur deux impositions possibles :
- Soit l’imposition de vos revenus locatifs ;
- Soit l’imposition sur la plus-value immobilière.
Il est donc important de ne pas confondre les deux afin d’affecter correctement vos charges immobilières à l’imposition qui leur correspondent.
La déductibilité dans le cadre des travaux immobiliers
En ce qui concerne les travaux immobiliers, il est nécessaire d’aller un peu plus loin.
Ce ne sont pas tout les travaux réalisés qui seront déductibles, certaines dépenses de travaux ne le seront pas.
Il est important de distinguer 4 catégories de travaux pour saisir ce qui est déductible ou non :
- Les travaux locatifs ;
- Les travaux d’entretien et de réparation ;
- Les travaux d’amélioration ;
- Les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement.
La déductibilité des travaux locatifs
Les travaux locatifs sont en principe les travaux légalement à la charge du locataire (peintures intérieures, traitement des moquettes…). Par conséquent, puisqu’elles ne sont pas payées par le bailleur, elles ne peuvent venir s’imputer sur ses revenus locatifs.
En principe, les travaux locatifs ne sont donc pas déductibles.
Cependant, il existe des exceptions à cette règle de principe.
Ainsi, on retrouve plusieurs cas importants où il vous sera possible de déduire ces charges :
- En cas de réparation suite à un sinistre ;
- En cas de vacances locatives (entre le départ et l’arrivée d’un nouveau locataire) ;
- Lorsque les dépenses locatives sont indissociables de travaux en eux-mêmes déductibles (exemple : un bailleur procède à la rénovation du système électrique, cela entraîne des saignées dans les murs qui oblige à refaire la peinture. Il ne peut imputer cette charge à son locataire et se devra donc de payer ces travaux. En contrepartie, il pourra les déduire de ses revenus locatifs).
La déductibilité des travaux d’entretien et de réparation
Les travaux d’entretien et dépenses de réparation représentent quant à eux les travaux qui ont pour objectif de maintenir l’immeuble dans son état ou sa remise à neuf. On peut y retrouver notamment un ravalement de façade, la réfaction de la toiture ou encore la rénovation du système électrique.
Ici, il n’y a que peu de débats, les travaux de réparation sont bien déductibles des revenus locatifs issus de l’immeuble sur lequel ils ont été effectués.
La déductibilité des travaux d’amélioration
Les travaux d’amélioration représentent les travaux qui ont pour objectif d’apporter un élément de confort supplémentaire à l’immeuble (ex : installation d’un ascenseur, rénovation énergétique…).
Cette fois-ci, le sujet est un peu plus nuancé.
Il est nécessaire de distinguer les immeubles à usage d’habitation des immeubles à usage professionnel.
- S’il s’agit d’un immeuble d’habitation, pas de difficultés, les travaux seront déductibles des revenus locatifs.
- Pour ce qui est des immeubles à usage professionnel, les travaux d’amélioration ne seront pas déductibles des revenus locatifs mais de la plus value (PV).
Néanmoins, il existe certaines exceptions à ce principe comme les désavantages et l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR). Il sera possible de les déduire dans le cadre du revenu foncier, ils seront déductibles des revenus fonciers avec les dépenses de réparation et d’entretien.
En général, on peut y retrouver aussi des travaux de copropriété. La déductibilité des travaux effectués dans les parties communes d’un immeuble en copropriété est possible. Chacun des copropriétaires pourra donc déduire de ses revenus locatifs, une fraction du montant des travaux d’amélioration. Cependant, il convient de noter que la déduction des charges relatives aux parties communes doit être effectuée de manière distincte par rapport à celle concernant les parties privatives.
La déductibilité des travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement
S’il est possible de déduire les travaux immobiliers, ce n’est pas le cas pour les frais liés à la construction, la reconstruction ou l’agrandissement.
En effet, les travaux qui amènent à un agrandissement ne sont pas déductibles des revenus locatifs.
De nouveau, il est nécessaire de raisonner en plusieurs parties :
- Les travaux de démolition ;
- Les travaux de transformation d’un immeuble à usage professionnel en un immeuble à usage d’habitation. Ces derniers ne sont pas déductibles des revenus locatifs. Or, en pratique, beaucoup se méprennent sur la possibilité de déduire de ces travaux.
En effet, certains investisseurs cherchent en effet à les utiliser pour générer un déficit foncier (car il s’agit de travaux qui comportent en général des montants importants). Cependant, la déductibilité n’est pas possible.
En revanche, ces investisseurs pourront déduire ces travaux de la PV ou utiliser un régime de défiscalisation.
La déductibilité selon les régimes locatifs
Attention, la déductibilité des travaux immobiliers peut également changer selon le régime locatif.
En effet, il y aura une distinction, selon la nature du bien loué :
- S’il s’agit d’une location nue ;
- S’il s’agit d’une location meublée.
Mais surtout, la distinction devra être faite selon le régime fiscal appliqué :
- Régime micro fiscal ;
- Régime réel fiscal.
En effet, dans le cadre de la location vide de meubles, imposé au sein de la catégorie des revenus fonciers, il est possible de déduire les travaux si on est au régime réel. Cela signifie que le revenu brut est supérieur à 15 000 € ou si le contribuable a opté. Cependant, il n’est pas possible de les déduire en micro-foncier, puisque l’abattement de 30% vient justement remplacer ces charges.
Il en sera de même pour la location meublée, mais au niveau du régime micro-BIC et non du micro-foncier.
Consultez ce guide sur la fiscalité immobilière pour en savoir plus.
