La plus-value des particuliers

13 avril 2021

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La plus-value des particuliers

Au contraire des plus-values professionnelles régies par les articles 39 terdecies et suivants du CGI qui apparaissent en cas de sortie du bilan comptable, le fait générateur des plus-values des particuliers, ou encore appelées plus-values privées, est une cession à titre onéreux par un particulier selon les articles 150 U et suivants du CGI. Parmi les plus-values privées, plusieurs régimes sont à dénombrer. 

La plus-value immobilière des particuliers

La PV immobilière est la plus-value des particuliers réalisée par la cession à titre onéreux d’immeuble bâtis ou non bâtis par un particulier. En cas d’entrepreneur individuel, si l’immeuble est inscrit au bilan et est nécessaire à l’activité, alors il relève des plus-values professionnelles

Cette plus-value immobilière est déterminée par le prix de cession diminué de la valeur d’acquisition. On ajoute à cette dernière les frais d’acquisitions ainsi que les dépenses de travaux.

Les frais d’acquisition peuvent être comptabilisés :

  •  soit avec un forfait de 7,5% de la valeur d’acquisition ;
  • soit le montant des frais réels.

Concernant les dépenses de travaux, seules sont retenues les travaux de construction, reconstruction et amélioration.

Elles peuvent être comptabilisés :

  •  soit avec un forfait de 15% ;
  •  soit par les frais réels. 

Exemple : Soit un immeuble vendu 200 000€ qui a été acheté 100 000€ 

La PV immobilière est alors de : 200 000 – (100 000 + 7 500 + 15 000) = 77 500

Note : dans cet exemple on prend pour les forfaits de 7,5% et 15% par rapport à la valeur d’acquisition de l’immeuble pour respectivement les frais d’acquisitions et les dépenses de travaux. Il est néanmoins possible de prendre en compte les montants des frais réels si toutefois cela se révèle être plus intéressant et de pouvoir les justifier auprès de l’administration fiscale. 

Précision : en cas d’acquisition à titre gratuit de l’immeuble, la valeur retenue sera la valeur vénale, autrement dit celle énoncée dans la déclaration fiscale du contribuable, ou le cas échéant la valeur suite à une rectification de l’administration fiscale. 

Après le calcul de cette plus-value immobilière, on obtient donc une plus-value des particuliers brute qui sera imposable.

L’imposition de la PV immobilière est de 19% majorée de 17,2% de prélèvements sociaux. Néanmoins, à cette PV brute, il faut d’abord pratiquer des abattements sur l’impôt de la plus-value et les prélèvements sociaux de la plus-value pour durée de détention :

  • Concernant l’impôt de PV : l’abattement est de 6% par an au-delà de la 5° année de détention révolue. Ainsi à la 22° année, il sera de 4%. Au-delà de la 22° année de détention, l’impôt de PV est exonéré ;
  • Concernant les prélèvements sociaux : l’abattement est de 1,65% par an au-delà de la 5° année et de 1,6% à la 22° année. Il sera de 9% par an au-delà de la 22° année. Ainsi à partir de la 30° année de détention, la PV immobilière est exonérée de prélèvements sociaux. 

Précision : les prélèvements sociaux sont à 19% au lieu de 17,2% en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000€ du fait d’une surtaxe sauf si l’immeuble est détenu depuis plus de 30 ans et autres exonérations énumérées si dessous. (Article 1609 nonies du CGI)

Enfin, à ce principe d’imposition de plus-value immobilière, quelques exonérations sont à énoncées telles que : la résidence principale ; lorsque le prix est inférieur à 15 000€ ; en cas de déclaration d’utilité publique ; de remembrement urbains ou ruraux ; ou encore lors de la vente de la résidence secondaire pour l’acquisition de la résidence principale dans les 24 mois. 

Précision : les plus-values immobilières des particuliers ne doivent pas être confondues avec les plus-values immobilière professionnelle (art. 151 septies B du CGI) qui bénéficient d’un abattement de 10% par année, au-delà de la 5° année de détention. Autrement dit, ces dernières sont exonérées d’impôt à la 15° année de détention.

La plus-value des particuliers sur les meubles corporels

Sont entendues au titre des plus-values sur les meubles corporels les plus-values des particuliers sur des biens autre que des titres. Le principe est le même que le régime des plus-values immobilières, sous réserve de certaines spécificités. 

En cela, sont exonérées au titre des PV mobilières :

  • Les PV portant sur des meubles meublants ;
  • Les PV portant sur les appareils ménagers ;
  • Les PV portant sur les véhicules automobiles.

Mais sont aussi exonérés : 

  • Les cessions de biens n’excédant pas 5 000€ ;
  • Les biens détenus depuis plus de 22 ans car il convient d’appliquer sur la PV un abattement de 5% par année de détention au-delà de la 2nd année de détention.

La cession d’actif numérique et la cession d’objet précieux

Au sujet des cessions d’actifs numériques, ces dernières sont aussi parfois considérées dans le régime des plus-values des particuliers. Elles sont imposés à 12,8% majoré de 17,2% de prélèvement sociaux, sans possibilité d’option. Néanmoins une exonération subsiste, depuis 2019, si le prix de cession de l’actif numérique est inférieur à 305€. 

Concernant les cessions d’objet précieux, de collection ou d’antiquité, ils peuvent donner lieu au paiement de la taxe forfaitaire sur les objets et les métaux précieux, lorsque le montant de la cession excède 5 000€. Cette taxe est perçue sur le prix de cession au taux de 6% en principe ou 10% pour les métaux précieux ; auquel on ajoute la CRDS au taux de 0,5%. Le paiement de cette taxe tient lieu d’imposition de la plus-value. 

Le contribuable peut toutefois, s’il le souhaite, opter pour une imposition selon le système des plus-value mobilières. 

Enfin, il est important de noter que les plus-values sur les valeurs mobilières et droits sociaux, appelées plus-values sur titres sont intégrées dans le régime des plus-values des particuliers.

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Par Flavie DABOVAL

Étudiante en double master : Droit fiscal des affaires - Finance et gestion de patrimoine Diplômée du DU Fiscalité et comptabilité

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