Plusieurs types de revenus sont susceptibles d’être imposés au titre des revenus fonciers. Ainsi, par principe, tous les revenus perçus par un contribuable au titre de ses locations immobilières nues, sont passibles d’une telle imposition. L’objet de cet article est de comprendre comment seront imposés vos revenus fonciers (régime d’imposition, taux, charges déductibles…).
Quels revenus dans l’imposition des revenus fonciers ?
Les revenus tirés des locations d’immeubles nus, en nom propre ou en société à l’IR (impôt sur le revenu), subiront une imposition aux revenus fonciers.
Le champ d’application des revenus fonciers est prévu par l’article 14 du Code général des impôts (CGI).
Ainsi, sont imposables au titre de cette catégorie, les revenus des propriétés bâties telles que :
- Les maisons ;
- Les appartements ;
- Les usines ;
- Les bureaux ;
- Les bâtiments ruraux.
Il y a aussi que les propriétés non bâties telles que les terrains occupés par des carrières, mines et étangs.
Par ailleurs, les revenus accessoires dont l’origine est le droit de propriété ou d’usufruit, constituent également des revenus fonciers.
En revanche, ne sont pas imposables au titre des revenus fonciers les biens dont le propriétaire se réserve la jouissance exclusive, dont la résidence principale. De même, la sous-location d’une ou plusieurs pièces d’une résidence principale est également exonérée d’imposition au titre des revenus fonciers.
Il y a une distinction à faire selon si la location est une location meublée ou une location nue.
- Si la location est meublée, elle sera imposée au titre des BIC ;
- Si la location n’est pas meublée, elle sera imposée au titre des revenus fonciers.
Au niveau de la déduction des charges, la location meublée peut sembler plus intéressante. Cependant, il est aussi possible de déduire un grand nombre de charges au sein des revenus fonciers, comme la taxe foncière.
Enfin, l’ensemble de ces revenus devront être déclarés auprès du service des impôts compétent.
Quel régime d’imposition choisir pour les revenus fonciers ?
Il faut d’emblée préciser que les revenus fonciers sont par principe imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Il existe en matière de revenus fonciers, deux régimes d’imposition :
- Le régime micro-foncier ;
- Le régime réel foncier.
Le régime d’imposition micro-foncier
Le régime micro-foncier s’appliquant dès lors que le montant des loyers perçus n’excède pas 15 000 € par an.
Cette limite est appréciée à l’année et pour l’ensemble des membres du foyer fiscal.
Dans ce cas de figure, le revenu foncier net imposable sera diminué d’un abattement de 30 %, correspondant aux charges déductibles. Il faut être vigilant, en cas d’application du régime micro-foncier, il sera impossible de déduire d’autres frais réels.
Le régime d’imposition réel foncier
Le régime réel foncier s’applique :
- Si les recettes dépassent 15 000 € ;
- ou sur option du contribuable en cas de montant inférieur à 15 000 € (option triennale).
L’ensemble des frais réels subis par le contribuable seront déduits de son résultat foncier.
Il faudra néanmoins respecter les conditions relatives à la déduction des charges pour qu’ils soient pris en compte.
Pour les déduire, les charges foncières doivent respecter plusieurs conditions :
- La dépense en cause doit se rapporter au bien faisant l’objet de l’imposition ;
- Le contribuable doit être en mesure de justifier la dépense à tout moment ;
- La dépense doit permettre la conservation du bien ;
- La dépense doit être subie au cours de l’année d’imposition.
Exemple : Les provisions pour charges ou les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers.
La déclaration des revenus fonciers est faite par l’intermédiaire du formulaire n°2044.
Les déficits fonciers
Si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous êtes soumis au régime micro-foncier. Vous bénéficiez directement d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Ainsi, votre résultat fiscal ne peut être que positif.
Le régime micro-foncier ne permet donc pas de générer un déficit foncier.
Cependant, en cas d’imposition au régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les dépenses réelles que vous avez engagées au cours de l’année fiscale. Un déficit foncier peut donc être généré.
Dans le régime réel, il est possible d‘imputer les déficits fonciers en imputant ce déficit sur :
- Le revenu brut global
- Les revenus fonciers.
L’imputation du déficit foncier sur le revenu brut global
Il est possible d’imputer le déficit foncier sur le revenu brut global.
Il y a néanmoins deux restrictions pour l’imputation :
- Une limite annuelle de 10 700 €.
- Cela ne doit pas concerner des intérêts d’emprunts.
La limite annuelle du déficit global passe de 10 700 € à 21 400 € si le déficit concerne un des rénovations énergétiques entrepris entre le 01 janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Un déficit global supérieur à ce montant pourra toutefois être envisagé, notamment par des travaux importants.
L’imputation du déficit foncier catégoriel sur les revenus fonciers
Il y a plusieurs raisons à l’imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers :
- Pour la fraction qui dépasse 10 700 € ;
- Pour les intérêts d’emprunts.
Cela sera imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
Cela vous permettra de réaliser des économies plus conséquentes, tant au niveau de l’impôt que des prélèvements sociaux.
Si l’objectif est de réduire votre revenu global sur plusieurs années, il est préférable d’étaler les travaux dans le temps.
Si vous voulez connaître la location immobilière plus en profondeur, consultez ce guide juridique complet sur la fiscalité de la location immobilière.
