Article 1719 du Code civil : obligation de délivrance du bailleur et explication de la répartition de la charge des travaux

8 décembre 2022

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Article 1719 du Code civil _ explication de la répartition de la charge des travaux

La répartition des charges des travaux (charges d’entretien et grosses réparations) entre bailleur et locataire a toujours fait l’objet de nombreux débats. La limite parfois poreuse du fait d’un contrat de bail mal rédigé ne facilite pas la distinction précise des obligations du bailleur. Si la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR résout ce sujet pour les baux d’habitation portant sur la résidence principale du locataire ; c’est l’article 1719 du Code civil qui prescrit l’obligation de délivrance du bailleur pour les baux commerciaux. Cet article 1719 connaît une application stricte par la Cour de cassation. Une position d’ailleurs complétée par la loi Pinel de 2014.

L’obligation de délivrance du bailleur

Elle est posée par l’article 58 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, reprise par l’article 1719 du Code civil. Cette obligation vaut pour le bailleur « … par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière … » dans le contrat. Elle a quatre volets.

L’obligation de fournir un logement décent au locataire

« Le bailleur est obligé … de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Le début de cet article 1719 du Code civil entraîne ainsi pour le bailleur une obligation de mise à disposition du locataire d’un logement propre et sain.

Sont alors appréciables pour cela : la surface habitable minimum, hauteur du plafond, confort, installations, sanitaires, réseau électrique, sécurité, dossier de diagnostic technique ou DDT.

L’obligation d’entretenir le logement

« Le bailleur est obligé … d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Cette obligation implique pour le bailleur la réalisation de tous les travaux de réparation importants non imputables au preneur.

Comme travaux, on peut citer : entretien des toitures et façades, travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement, amélioration des parties communes et parties privatives de l’immeuble, travaux nécessaires à l’entretien normal du logement.

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L’obligation de garantir un usage paisible du logement

« Le bailleur est obligé … d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Le bailleur ou propriétaire doit alors s’abstenir de toute chose ou trouble qui pourrait nuire ou entraver la tranquillité du locataire, comme entrer dans le logement sans y être invité ou l’empêcher de recevoir du monde par exemple.

L’obligation d’assurer l’entretien des espaces verts

« Le bailleur est obligé … d’assurer également la permanence et la qualité des plantations ». Le bailleur a alors l’obligation d’entretenir les espaces verts et jardins avec lesquels est loué le logement. Une partie fondamental notamment pour la bonne gestion des baux ruraux.

Bon à savoir :
Lorsque le bailleur ne respecte pas son obligation de logement décent, il encourt des sanctions pouvant aller du dédommagement pour jouissance troublée jusqu’à la réduction des loyers (sauf à lui de prouver le cas de force majeur). Le locataire peut alors lui adresser une mise en demeure par voie d’huissier, avant toute action en justice en dommages et intérêts devant le tribunal d’instance compétent. Le litige pourra alors trouver solution dans une conciliation ou ouvre la possibilité d’un renouvellement du bail. Le locataire dispose toujours d’un droit de préemption sur le bail.

L’application de l’article 1719 du Code civil sur la charge des travaux

En examinant la jurisprudence, l’on observe que le juge fait une application stricte de l’article 1719 du Code civil. C’est notamment la Cour de Cassation qui s’illustre par son interprétation du droit. Notons déjà que les articles 1719 et suivants du Code civil ne sont pas d’ordre public. Les parties peuvent alors de commun accord les y déroger.

Dans une décision de la Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, du 5 juin 2002, 00-19.037, la Cour déclare que la clause par laquelle un locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Le juge de cassation réaffirme cette décision dans un arrêt du 20 janvier 2009, Chambre civile 3, 07-20.854.

Plusieurs décisions confirment ainsi la position de la Cour de Cassation sur l’obligation de délivrance du bailleur, même en fin de bail. (Civ. 3ème, 3 avril 2001, n°99-15740 ; Civ. 3ème, 27 septembre 2011, n°10-24065). Toute clause prévoyant que les locaux devront être restitués en parfait état (remise en état des lieux) à la fin du bail ne suffit pas à transférer à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté ; excepté les réparations locatives (entretien courant) des lieux loués qui sont du ressort des locataires. Pour se donner une certaine assurance, certains bailleurs intègrent dans le contrat de bail une clause exigeant du locataire un dépôt de garantie ou une caution.

Cependant, précision doit être faite pour les travaux ordonnés par l’autorité administrative. En principe, ces travaux sont à la charge du bailleur. Mais, lorsque ce dernier voudrait les transférer au preneur comme une réparation locative, cela doit être clairement indiqué dans les clauses du bail, comme le montant du loyer ou encore les dates de paiement du loyer. Dans le cas contraire, la Cour de Cassation imputera lesdits travaux au bailleur (Cass. 3e civ. 5 octobre 2017 n°16-11-470 F-D) en rappelant clairement que les travaux ordonnés par l’administration sont imputables au bailleur, sauf clauses contraires expresses.

Les apports de la loi Pinel

La loi Pinel du 18 juin 2014 apporte quelques aménagements dans la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire, via l’article L.145-40-2 du Code de commerce. Le locataire doit désormais être informé des travaux à réaliser dans les locaux loués (surtout s’il s’agit d’une copropriété) et des charges locatives lui incombant jusqu’à la résiliation du bail commercial.

On peut alors citer comme aménagements :

  • L’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre bailleur et locataire.
  • L’état prévisionnel (avec budget prévisionnel) des travaux à réaliser pour les trois prochaines années.
  • L’état récapitulatif (avec les coûts) des travaux réalisés durant les trois dernières années.
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