L’immobilier, investissement sûr et rentable, a toujours été prisé par les investisseurs. Le problème, c’est que l’investissement immobilier peut faire l’objet d’une lourde fiscalité. Néanmoins, il existe un régime particulier permettant d’alléger la fiscalité liée à l’investissement locatif : la location meublée. Régime très avantageux fiscalement, elle a néanmoins été limitée par certaines réformes, l’occasion d’un retour sur la fiscalité de la location meublée.
Différences entre location meublée et location nue
Il est important de saisir la différence entre la location meublée et la location nue, notamment pour ceux qui ne sont pas professionnels.
Le critère de distinction entre la location meublée et la location nue
La location meublée signifie que le logement contient tous les meubles nécessaires pour la vie quotidienne.
La liste des meubles obligatoires pour être en location meublée est présente au sein de la « loi Alur » issu du décret n° 2015-981 du 31/07/2015.
La liste des meubles nécessaires pour que le logement soit considéré comme meublé est la suivante :
- Literie comprenant couette ou couverture.
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
- Plaques de cuisson.
- Four ou four à micro-ondes.
- Réfrigérateur et congélateur.
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas.
- Ustensiles de cuisine.
- Table et sièges.
- Étagères de rangement.
- Luminaires.
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
S’il s’avère qu’un logement ne répond pas à cette condition, d’avoir tous les équipements nécessaires à la vie quotidienne, il s’agira de location nue.
Il est important de connaître la différence entre la location vide et la location meublée. En effet, la fiscalité des deux régimes est profondément différentes. D’ailleurs, la fiscalité de la location meublée semble souvent plus avantageuse, notamment par la possibilité de déduire deux charges immobilières fondamentales :
- les amortissements ;
- et les frais d’acquisition.
Les conséquences contractuelles de cette différence
Les différences peuvent être très concrètes entre le logement meublé et le logement nu.
En effet, cela va emportera principalement des conséquences sur :
- La durée du bail ;
- Le dépôt de garantie ;
- Le paiement des charges locatives ;
- La fiscalité du loueur ;
- Les règles de fin de bail pour le locataire ou pour le propriétaire.
Les deux statuts classiques du loueur en meublé
Ensuite, pour bien appréhender l’enjeu fiscal de la location meublée, il est important de connaître le statut du loueur :
- Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ;
- Le statut de loueur meublé professionnel (LMP).
La fiscalité du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)
Un loueur meublé, bascule de LMNP à LMP lorsqu’il remplit deux conditions cumulatives :
- Les recettes annuelles issues de l’activité de location meublée dépassent 23 000 € (globalisées du foyer fiscal) ;
- Les recettes annuelles provenant de cette activité de location dépassent les autres revenus du foyer fiscal (BA, BNC, BIC,…)
Tous les loueurs qui ne respectent pas ces 2 conditions, auront le statut LMNP.
Dans le cadre de ce régime, les déficits dû à l’activité LMNP pourront être comblées avec les bénéfices futurs de l’activité LMNP sur une durée de 10 ans.
Dans le cadre du régime LMNP, les plus-values réalisées lors de la cession du logement meublé sont imposées comme des plus-values privées. Elles ne relèvent pas du régime des plus-values professionnelles.
Le statut LMNP peut s’avérer avantageux sur ces 2 points pour l’investissement locatif.
La fiscalité du statut de loueur meublé professionnel (LMP)
Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel, il est donc nécessaire de remplir les deux conditions cumulatives susmentionnées.
En tant que LMP, le loueur doit s’affilier au régime des cotisations sociales des indépendants qui sont calculés sur le résultat comptable annuel. À noter d’ailleurs, les cotisations sociales sont déduites du résultat annuel.
De plus, si le loueur en LMP décide de vendre, il sera soumis au régime des plus-values professionnelles ce qui constitue une perte de beaucoup d’avantages fiscaux, dont des exonérations. Fait important en fiscalité, la qualification de la plus-value est appréciée au moment de la revente du bien.
Les autres formes existantes de location meublée
La location meublée est une grande famille, il existe en effet des sous-catégories du régime meublé “principal”. Il faut noter que tous ces régimes meublés demeureront imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La fiscalité de la para-hôtellerie
La différence entre ce régime et celui de la location meublée classique, c’est que la para-hôtellerie ne va pas uniquement concerner le fait de louer un simple logement meublé, mais s’accompagner de prestations de services hôtelières.
Le régime fiscal de cette forme particulière de logement meublée comporte plusieurs avantages :
- Une exonération pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si l’activité est exercée à titre principal ;
- Il y a des exonérations des plus-values professionnelles ;
- Les pertes provenant de l’activité peuvent être imputées sur les revenus globaux ;
- La possibilité de récupérer une partie de la TVA ;
- La possibilité d’amortir le bien.
La fiscalité de la location meublée saisonnière
La location meublée saisonnière concerne toutes les locations meublées de très courte durée.
Il n’est pas possible de louer au même locataire plus de 90 jours consécutifs par an si on veut conserver ce régime.
Ce régime peut comporter des avantages dont :
- Pas de TVA (sauf si prestations hôtelières) ;
- Un abattement de 71 % ans le cadre du régime micro-BIC ;
- Il est possible de ne pas avoir à s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE) selon la commune.
Il faudra néanmoins verser la taxe du séjour dans la commune de cette location meublée.
La fiscalité des chambres d’hôtes
La location de chambres d’hôtes bénéficie également d’un régime fiscal avantageux qui vise à soutenir les propriétaires qui accueillent des clients dans un environnement rural.
Selon les informations de la DGCCRF, les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l’habitant. Ce régime reconnaît les investissements réalisés par les propriétaires pour aménager leurs chambres d’hôtes.
Si les revenus provenant de la location de chambres d’hôtes dépassent 760 € par an, ils doivent être déclarés à l’impôt sur le revenu (l’IR) en choisissant l’un des régimes suivants :
- Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ;
- Le régime de micro-entreprises pour les auto-entrepreneurs ou les bénéfices agricoles (BA) pour les agriculteurs.
Parmi les avantages fiscaux liés à la location de chambres d’hôtes, on peut noter :
- Si la chambre d’hôtes est située dans la résidence principale et que le montant annuel des loyers perçus est inférieur à 760 €, aucun impôt n’est dû.
- Un taux d’abattement forfaitaire plus favorable pouvant atteindre 71 % dans le cadre du régime micro BIC.
La fiscalité de la location meublée de tourisme
La location meublée de tourisme se réfère à la location saisonnière où les locataires résident pour de courtes périodes.
Il est intéressant que cette location meublée de tourisme soit une location meublée de tourisme classée, le propriétaire doit soumettre pour cela une demande à un organisme de contrôle.
Le classement comporte cinq catégories (de 1 à 5 étoiles), il est valable cinq ans.
En ce qui concerne la location meublée de tourisme classée, les avantages sont :
- Un abattement forfaitaire de 71 % sur les revenus de location ;
- Une exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.
Les régimes d’imposition liés à l’activité de location meublée
Il est nécessaire d’étudier les deux régimes d’imposition :
- Le régime micro BIC ;
- Le régime réel BIC.
Le fiscalité du régime micro BIC
Il s’agit d’un régime simplifié pour le contribuable.
Le régime micro BIC s’applique au loueur en meublé lorsque le montant des recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépassent pas :
- 77 700 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ;
- 188 700 € meublés de tourisme classés et des chambres d’hôtes.
Ce régime, prévu à l’article 50-0 du CGI, consiste à calculer le revenu imposable sous le statut LMNP en appliquant un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des loyers encaissés. L’abattement de 50 % passe à 70 % lorsqu’il s’agit d’une chambre d’hôte ou d’une location meublée de tourisme classée.
Il n’est donc pas possible de déduire les charges liées à ces revenus.
Ce régime est alors intéressant si les frais et les charges réels sont inférieurs au seuil d’abattement de 50 %. Il est généralement plus avantageux pour le statut de LMNP. De plus, il ne nécessite pas l’intervention d’un comptable.
Le fiscalité du régime réel BIC
Le régime réel peut s’appliquer lorsque le montant des recettes dépasse les seuils du micro BIC.
Il ne permet pas d’obtenir un abattement de 50 % comme le régime micro BIC, mais il permet d’obtenir une déduction de l’ensemble des charges et d’amortir le prix d’achat du bien.
La déduction des charges dans le régime réel
Ainsi, le loueur en meublé peut aussi déduire les charges liées à son activité telles que les taxes foncières, les travaux ou encore les charges de copropriété.
Pour cela, il est nécessaire que les charges soient liées à l’activité de location meublée. De plus, elles doivent être justifiées. Enfin, elles doivent être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.
À savoir : Avec le statut de LMP, si la déduction des charges fait apparaître un déficit, ce déficit est déductible des revenus globaux du loueur.
L’amortissement du bien immeuble et biens meubles dans le régime réel
Le loueur en meublé peut amortir le prix d’achat du bien immeuble, mais aussi le prix des biens meubles.
Il faut que ces biens soient inscrits au rang d’actif immobilisé.
Attention, la déduction de l’amortissement est limitée. En effet, l’amortissement déductible correspond à la différence positive entre le montant des loyers acquis et le montant des charges.
À savoir que les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée, sur les années suivantes.
Le régime réel peut alors être très avantageux.
Attention : Le régime réel peut néanmoins s’avérer plus contraignant puisqu’il faut tenir une comptabilité conforme au Code de commerce et au plan comptable général, un compte de résultat et un bilan à l’actif duquel sont inscrits les biens loués.
Les exonérations d’impôt
L’article 35 bis du Code général des impôts (CGI) prévoit des cas d’exonération d’impôt sur le revenu pour les produits tirés de la location meublée.
En effet, c’est le cas lorsque les personnes louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale.
Elle s’applique aux locations ou sous-locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2023.
Il faut que :
- Les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat de travail et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables ;
- Les produits de la location habituelle à des personnes n’y élisant pas domicile n’excèdent pas 760 € par an.
Vous pouvez consulter ce guide sur la fiscalité de la location immobilière si vous êtes intéressé.
