Les locations d’immeubles à usage professionnel connaissent une fiscalité particulière en fonction de différents critères.

L’usage professionnel est souvent caractérisé dans le bail qui lie le bailleur au locataire. Cette caractérisation signifie que l’immeuble loué est exclusivement utilisé dans le cadre de l’exploitation professionnelle qu’elle soit commerciale, industrielle ou encore artisanale.

Le statut du bailleur est également important puisque pour déterminer l’imposition des bénéfices tirés de la location, il convient de déterminer à quel type d’impôt est soumis le bailleur.

I. Le bailleur relevant de l’impôt sur le revenu 

Le bailleur qui relève de l’impôt sur le revenu est soit entrepreneur individuel, personne physique ou associé de société de personne. Il est également possible pour certaines sociétés qui sont, par principe, soumises à l’impôt sur les sociétés d’opter pour l’impôt sur le revenu.

Lorsque l’on relève de l’impôt sur le revenu, il faut faire la distinction entre la location nue à usage professionnel et la location équipée.

La location nue à usage professionnel est uniquement constituée de l’immeuble, ainsi, elle est imposée au sein des revenus fonciers. Ces revenus fonciers font partis de la déclaration de revenu 2042 qui est la déclaration classique que tout un chacun rempli chaque année. L’article 260, 2° du Code général des Impôts donne le régime d’assujettissement à la TVA de cette opération. La location nue est exonérée de TVA.

La location équipée, quant à elle, est celle qui contient les éléments nécessaires à l’activité de l’entreprise. Ce caractère de location équipée a fait couler beaucoup d’encre. L’article 35 – I – 5° du Code général des Impôts dispose que la location équipée est caractérisée lorsqu’elle est munie du : “mobilier et du matériel nécessaire à l’exploitation d’une activité professionnelle“. La jurisprudence a également tranché. La location équipée est caractérisée si l’équipement permet au preneur d’exercer son activité sans nécessiter de travaux ou autres achats, c’est l’arrêt rendu par la deuxième chambre de la Cour administrative d’appel de Nantes du 31 décembre 1990 (n°89-1267). Dans ce cas, l’opération sera soumise à la TVA sans possibilité d’exonération ou d’option. Cette location équipée est quant à elle imposée dans les bénéfices industriels et commerciaux.

Le bailleur relevant de l’IR sera imposé selon le régime des BIC pour son activité de location équipée, alors qu’il sera imposé selon le régime fonciers pour toute ses locations nus à usage professionnel.

II. Le bailleur relevant de l’impôt sur les sociétés 

Lorsque le bailleur est soumis à l’impôt sur les sociétés, dans ce cas, les loyers seront imposés pour la détermination de l’assiette de l’impôt sans distinction entre la location nue et équipée.

En effet, une société soumise à l’impôt sur les sociétés verra ses revenus tirés des locations prises en compte dans la détermination de son résultat imposable et fera donc partie de ses produits.

Dès lors, il n’y a pas de distinction d’imposition ou d’affectation entre les différents revenus dès lors que l’immeuble fait partie de l’actif de l’entreprise.

L’immeuble, lorsqu’il est inscrit à l’actif, est considéré comme une immobilisation corporelle de la société. La loi fiscale ne donne pas de définition de l’inscription à l’actif d’un immeuble, il faut donc se référer aux règles
comptables comme le précise l’article 38 quater de l’annexe III du CGI. Un actif est un élément
identifiable du patrimoine ayant une valeur économique positive pour l’entreprise. Cet élément
génère une ressource que l’entité contrôle et dont elle attend des avantages économiques futurs.

Pour faire partie de l’actif, il y a trois caractéristiques nécessaires.

• Il faut que l’élément soit identifiable, l’élément peut être un immeuble, un fonds de commerce, un local, etc…

• Il faut que l’entreprise en ait le contrôle, ce critère suppose que l’entreprise ait la maîtrise des avantages qui en résultent et qu’elle assume tout ou partie des risques qui y sont afférents. Ce critère est généralement validé quand il y a un droit de propriété mais celui-ci n’est pas obligatoire. Il faut également avoir une maîtrise technique de l’élément c’est-à-dire qu’il faut une prise en charge de son entretien ou de la responsabilité en cas de dommages causés aux tiers. C’est souvent le cas lors de la location à usage professionnel ou même d’habitation.

• Enfin, l’élément doit être porteur d’avantages économiques futurs, il faut donc qu’il ait la possibilité de contribuer directement ou indirectement à des flux nets de trésorerie au bénéfice de l’entreprise. Une immobilisation peut aussi être définie comme un actif destiné à servir de façon durable à l’activité de l’entreprise (article R123-181 du Code de commerce). Cette définition est également retenue par la jurisprudence (CE, 24 juillet 1987, n°47321 : RJF 11/87 n°1084 ou CE,18 mai 1998, n°132260 : RJF 7/98 n°777). Pour être une immobilisation, l’élément ne doit pas non plus se consommer dès la première utilisation.

Les biens qui font partie de l’actif professionnel doivent être inscrits sur le registre des
immobilisations pour leur prix de revient, c’est-à-dire pour leur valeur d’origine ou d’acquisition telle
que celle-ci peut être définie en matière de BIC. L’inscription au bilan de l’entreprise permet de
déterminer si l’immeuble appartient à l’actif de l’entreprise comme l’a jugé le Conseil d’État dans un
arrêt du 24 mai 1967.

Une fois les immeubles inscrits à l’actif, les revenus tirés des locations de ceux-ci seront automatiquement pris en compte dans le résultat de l’entreprise et donc dans le calcul des tranches de l’impôt sur les sociétés.