Si un bailleur loue un appartement et que celui-ci n’est pas meublé, il s’agira de location nue. En effet, si l’appartement est meublé, il ne s’agit pas de location nue, mais de location meublée. Le contribuable qui fait de la location nue sera imposé à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus fonciers vont venir s’ajouter au revenu global du foyer fiscal.
Les avantages et inconvénients de la location nue
Les avantages de la location nue
L’avantage de la location nue réside dans la déduction.
Il y a des dispositifs qui ne fonctionnent que pour la location nue. Il y a notamment la loi Pinel et le dispositif Denormandie.
Il est possible de déduire les frais de travaux jusqu’à la possibilité d’imputer les déficits selon le régime fiscal du contribuable.
Nous allons ainsi nous intéresser aux régimes fiscaux qui composent la location nue pour mieux saisir la location nue dans sa fiscalité.
Les inconvénients de la location nue
En louant un logement vide, vous serez automatiquement soumis au régime foncier selon les règles fiscales en vigueur pour votre location vide.
Le régime foncier est moins avantageux que le régime BIC de la location meublée.
Le régime micro-BIC offre une réduction de 50 % avant imposition. Le régime réel offre encore plus d’avantages, notamment la possibilité d’amortir le bien immobilier.
Le contribuable peut opter pour le régime réel.
Les choses les plus intéressantes se trouvent souvent dans les locations meublées avec la loi Censi-Bouvard et les avantages du statut LMNP.
Les régimes fiscaux de la location nue
Les régimes fiscaux pour la location nue sont :
- Le régime micro-foncier ;
- Le régime foncier réel.
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est prévu à l’article 32 du CGI.
Au sein de ce régime, il n’y a pas besoin de tenir une comptabilité pour les charges.
Il s’agit du régime appliqué si toutes ces conditions sont respectées :
- Le montant du revenu brut annuel est inférieur à 15 000 € ;
- Le contribuable n’a pas opté pour le régime réel ;
- L’immeuble n’est pas classé parmi les monuments historique ou assimilés ;
- L’immeuble ne bénéficie pas d’un régime de déduction particulier.
Le fait d’investir avec la loi Pinel n’est pas comptabilisé parmi les régimes de déduction particuliers qui empêchent l’application du régime micro-foncier.
Le revenu imposable sera fixé à partir du revenu brut, mais ce revenu sera diminué par un abattement forfaitaire de 30 %.
Ainsi, seulement 70 % des revenus locatifs perçus par le contribuable seront imposables.
Le pourcentage global des prélèvements sociaux s’élève à 17,2 % après l’application de l’abattement.
Exemple :
Si le revenu brut annuel est de 10 000 €, seulement 70% seront imposés à l’IR ce qui signifie 7 000 € imposables.
Les prélèvements sociaux de 17,2% seront sur les 7 000 € et non pas sur les 10 000 €.
Le contribuable peut néanmoins décider d’opter pour le régime foncier réel, cette décision étant irrévocable pour une durée de trois ans.
Le régime foncier réel
L’article 31 du Code général des impôts propose le régime foncier réel pour les personnes générant plus de 15 000 € par an.
Le régime est appliqué automatiquement pour l’une de ces raisons :
- Le montant du revenu brut annuel excède 15 000 euros ;
- Le contribuable a opté pour le régime réel ;
- L’immeuble est classé parmi les monuments historique ou assimilés ;
- L’immeuble bénéficie d’un régime de déduction particulier.
Avec ce régime, le propriétaire peut soustraire du revenu foncier imposable toutes les dépenses réelles liées à la location du bien nu. Il faut ainsi que les sommes soient supérieures à 15 000 € par an.
Seules les charges du propriétaire, liées à l’acquisition ou à la conservation des revenus fonciers, sont prises en compte.
Parmi les charges déductibles, on retrouve :
- Les frais de gestion et réglementaires ;
- Les primes d’assurance à la charge du propriétaire ;
- Les impositions qui incombent au propriétaire et qui sont en lien avec sa propriété ;
- Les charges de copropriété ;
- Les intérêts d’emprunt et les frais bancaires ;
- Les travaux.
Pour ce qui est des travaux, les seuls déductibles sont ceux de réparation et d’entretien.
Ce sont les travaux qui ont pour but de soutenir ou de remettre l’immeuble en bon état. Il s’agit de permettre un usage normal sans le modifier dans son essence.
Lorsqu’un contribuable souhaite faire de la location nue, il est toujours plus intéressant d’effectuer des travaux.
Cela va donner de la valeur à son bien et diminuer le montant du revenu brut global.
Quand les charges ont été calculées et le régime applicable choisi, on obtient un revenu foncier qui peut être positif ou négatif.
Dans ce dernier cas, on parlera de déficit foncier.
Dans le cadre du régime réel, il est possible d’imputer le déficit foncier de plusieurs manières auquel il convient de s’intéresser.
Les déficits fonciers
Il existe une spécificité concernant les déficits fonciers.
Le contribuable est en situation de déficit foncier dès lors que les charges subies sont plus importantes que les revenus perçus.
Il est possible d’imputer le déficit dans le revenu global, mais il y a une la limite de 10 700 € par an.
Cette limite est à 15 300 € pour les immeubles concernés par le dispositif appelé « Périssol ».
La condition est que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.
Cependant, vous avez la possibilité de reporter et de déduire l’excédent de déficit foncier de deux manières :
- Pendant une période de 6 ans à partir de l’ensemble de vos revenus.
- Pendant une période de 10 ans uniquement à partir de vos revenus fonciers.
Pour en savoir plus sur la fiscalité immobilière, il est intéressant de consulter ce guide juridique complet sur la fiscalité de la location immobilière.