Dans le cadre de l’exercice d’une activité, il est très fréquent de rencontrer le couple SCI/Société d’exploitation pour optimiser et sécuriser la détention de l’immeuble d’exploitation.

Cependant en matière de détention et d’exploitation d’immeuble, il existe un mécanisme supplémentaire au couple SCI/Société d’exploitation. Celui-ci permet de tirer avantage de l’immeuble pour les deux parties, il s’agit du le démembrement de propriété. Le démembrement se fera sur les parts sociales et non sur l’immeuble. Au terme de l’opération, la SCI bénéficiera donc de la nue-propriété et cédera l’usufruit à la société d’exploitation.

Dès lors, quelle sera l’utilité fiscale du démembrement de propriété entre une SCI et une société d’exploitation ?

L’utilité fiscale du démembrement des parts sociales d’un bien immobilier pendant la période de démembrement

Pour les sociétés, il est important de loger son activité professionnelle, c’est pourquoi certaines d’entre elles achètent un bien immobilier. Dans la majorité des cas, une société d’exploitation (société qui exploite ou utilise le bien) existe et une SCI (Société Civile Immobilière) est formée, souvent avec les mêmes associés. La SCI est une société permettant d’acquérir, gérer et vendre des biens immobiliers sans que ceux-ci n’appartiennent à une personne physique. Les personnes physiques sont seulement détentrices de parts sociales à hauteur de leur contribution. L’immeuble appartient donc à la SCI et la société d’exploitation conclut, le plus souvent, un bail commercial avec elle pour l’utilisation de l’immeuble. Cependant, il faut que les deux sociétés agissent dans leur intérêt propre sinon il peut y avoir une confusion de patrimoine.

Durant la période de démembrement, plusieurs avantages sont offerts à chacune des sociétés ainsi qu’aux associés qui la composent.

• On évite d’abord la conclusion d’un bail commercial entre la SCI et la société d’exploitation, ce qui permet à chacune des sociétés d’être liées, non pas par un bail mais par un élément de la propriété des parts sociales. La SCI sera détentrice de la nue-propriété, c’est à dire qu’elle en a la propriété et peut en assurer la gestion. La société d’exploitation, quant à elle, bénéficiera d’un usufruit temporaire, c’est-à-dire qu’elle pourra user de l’immeuble et en récolter les fruits pour une durée déterminée pour son activité. Elle évite ainsi les aléas des baux commerciaux comme les augmentations de loyers ou un congédiement.
• Le second avantage vient de l’imposition de la SCI. Ce type de société est connu pour être fiscalement intéressant notamment lors des successions. Lors de ce type de démembrement, c’est l’usufruitier qui bénéficie des revenus provenant de l’immeuble. Ainsi, la SCI qui reste nue-propriétaire des parts sociales ne déclarera pas de revenus et c’est l’usufruitier qui subira la charge de l’imposition (Article 8 du Code Général des Impôts). Cependant, cette règle ne s’applique que lorsque la SCI a choisi l’impôt sur les sociétés. L’imposition est intéressante puisque l’usufruitier (la société d’exploitation) bénéficie des barèmes de l’Impôt sur les sociétés pour lequel le taux maximum est de 26,5% (qui passera à 25% à compter de 2022). L’imposition est également calculée en fonction des dettes et amortissements pour l’immeuble ce qui permet encore des réductions. (Article 238 K du Code Général des Impôts)
• Le troisième, est un avantage pour la société d’exploitation. Cette dernière a acquis un droit, le montant de ce droit peut être amorti sur la durée de l’usufruit qui lui a été accordé. Ce temps est généralement assez long (aux alentours de 15 ans). Il est possible d’optimiser la trésorerie de la société par ce partage de la propriété et ainsi éviter certaines impositions. C’est la société d’exploitation qui appréhende la trésorerie de la SCI avec les dettes et la valeur de l’usufruit.

Il y a un intérêt pendant la période de démembrement des parts sociales du bien immobilier mais également une fois que ce démembrement prend fin.

L’utilité fiscale du démembrement des parts sociales d’un bien immobilier après la période de démembrement

Une fois l’usufruit temporaire arrivé à son terme, la SCI récupère la pleine propriété du bien sans aucun coût fiscal. Chaque associé retrouve l’entièreté de la propriété des parts sociales à hauteur de sa contribution sans surcoût et est imposé sur une base d’impôt sur le revenu comme si il n’y avait eu aucun démembrement.

L’autre avantage revient à la vente du bien immobilier. Lors de la vente du bien immobilier, la plus-value est imposée au nom des associés en fonction de leur contribution dans la SCI (en fonction de leurs parts sociales). Ces plus-values sont imposées suivant le régime de plus-values des particuliers. Elle ne prend pas en compte l’amortissement du bien immobilier déduit pendant la période de démembrement des parts sociales de la SCI. Ainsi, ce qui a été déduit grâce au démembrement n’est pas pris en compte dans le calcul de l’imposition. De plus, la date d’acquisition est celle de la nue-propriété ce qui permet de bénéficier de certaines exonérations en fonction du nombre d’années de possession des parts.

Les avantages pendant et après la période de démembrement des parts sociales du bien immobilier sont nombreux, il faut cependant prendre quelques précautions permettant d’éviter de commettre une faute.

Le respect des règles fiscales évitant les abus :

Cependant, il convient d’être prudent lors de ce type de montage puisqu’en effet, l’abus de biens sociaux et l’acte anormal de gestion peuvent être plus proches que vous ne le pensez. À ce sujet, une réponse ministérielle a été donnée concernant ces montages. C’est la réponse ministérielle Straumann qui date du 5 mai 2009. Elle décide que ce type de montage n’est pas un abus de biens sociaux.

Elle pose quatre critères permettant de vérifier qu’il n’y a pas d’abus de biens sociaux, d’acte anormal de gestion ou d’abus de droit :

• La société d’exploitation a un intérêt économique à l’acquisition de l’usufruit temporaire en comparaison d’un loyer qu’elle devrait payer pour loger son activité.
• La durée et la valeur de l’usufruit sont justifiés et justifiables
• Les frais d’acquisition de l’usufruit sont régulièrement répartis
• Une convention de démembrement était prévue entre les parties
• L’opération n’a pas un but exclusivement fiscal. Cette règle ressort dans de nombreux montages ; il doit profiter à ceux qui le mettent en place mais dans d’autres matières que le droit fiscal.

Le démembrement de propriété des parts entre une SCI et une société d’exploitation a donc un intérêt pendant la période de démembrement mais aussi après cette période. Ces montages fiscaux permettent de bénéficier d’allègements d’impôts mais, il apparaît que la société d’exploitation et la SCI s’en trouvent renforcées en évitant les aléas des baux commerciaux et donc de la location. Il faut cependant prendre des précautions liées aux abus de droit et actes anormaux de gestion.