Pourquoi le démembrement de propriété est-il fiscalement intéressant ?

11 mai 2021

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Le démembrement de propriété est la faculté pour le propriétaire de diviser le droit de propriété et d’en attribuer un élément à d’autres personnes. Cette qualité se traduira par des droits et obligations sur le bien. Ce démembrement de propriété peut vous être familier notamment pour des biens immobiliers. Cependant, il recouvre une réalité bien plus vaste puisqu’il peut également s’appliquer à des biens mobiliers ou encore incorporels, par exemple, à des actions. Dès lors, il conviendra d’expliquer ce qu’est le démembrement de propriété puis quels en sont les avantages.

Les caractéristiques du démembrement de propriété :

            Pour expliquer le démembrement de propriété, il faut d’abord savoir ce qu’est la propriété, c’est à dire de quoi elle est composée. La propriété est composée de trois éléments : l’usus, le fructus et l’abusus.

            L’usus est le droit d’user d’une chose sans que l’on en perçoive les fruits. C’est-à-dire que celui qui détient l’usus d’un bien peut s’en servir, en user.

            Le fructus est le droit de bénéficier des fruits d’une chose, c’est-à-dire que les bénéfices tirés du bien reviennent à celui qui dispose du fructus (s’il y a une location, l’usufruitier en perçoit les loyers).

            Enfin, l’abusus est le droit de disposer du bien. Cette disposition revêt deux aspects, un aspect juridique d’une part, et un aspect matériel d’autre part. L’aspect juridique permet à celui qui dispose de l’abusus d’effectuer l’aliénation du bien, c’est-à-dire de le vendre ou de le donner. L’aspect matériel consiste, quant à lui, en la possibilité de destruction du bien (si le bien est matériel).

En pratique, on distingue deux grandes notions que sont l’usufruit et la nue-propriété. 

            L’usufruit est constitué de l’usus et du fructus du bien. Cela signifie que l’usufruitier (=celui qui bénéficie de l’usufruit) bénéficie de l’usage du bien, mais aussi de ses fruits et donc de ses revenus, ils constituent les droits de l’usufruitier. Ce dernier a cependant des obligations dont les principales sont de faire procéder à un inventaire s’il s’agit d’un bien mobilier ou faire constater l’état du bien si c’est un bien immobilier. D’autres obligations lui incombent notamment la bonne conservation du bien, en jouir raisonnablement, etc. L’usufruit peut prendre fin pour de nombreuses raisons, les plus courantes sont la mort de l’usufruitier ou l’expiration du délai convenu. Il peut découler d’hypothèses plus rares comme une renonciation ou l’acquisition de la jouissance totale du bien, etc.

            La nue-propriété est constituée de l’abusus. Elle permet de disposer du bien et ainsi de procéder à sa vente ou encore à son aliénation. Le nu-propriétaire a quant à lui, l’obligation de faire les gros œuvres (dont il doit supporter la charge).

Les avantages du démembrement de propriété :

            Il existe de nombreux avantages et utilités au démembrement de propriété.

           Tout d’abord, l’utilité première consiste en la répartition des frais entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Par exemple, pour un bien immobilier, l’usufruitier a pour obligation de payer les impôts locaux, c’est-à-dire la taxe foncière et la taxe d’habitation. Il doit effectuer toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations ; définies à l’article 606 du Code civil ; sont à la charge du nu-propriétaire, sauf si les réparations nécessaires résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier.

            Ensuite, le démembrement de propriété a des avantages fiscaux. En effet, si deux personnes ont les charges du bien, la répartition des taxes inhérentes à la propriété permet d’alléger la charge fiscale de chacun. 

L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété présente également des avantages puisqu’en effet, cela permet d’acquérir un bien à une valeur inférieure à celle du marché. Le nu-propriétaire ne possédant pas de l’usufruit, bénéficie d’une décote sur le prix du bien de trente à cinquante pourcents. De plus, le bien en nu-propriété n’intègre pas le patrimoine immobilier et n’augmente donc pas l’assujettissement à l’IFI.

            Enfin, le démembrement de propriété possède des avantages en matière de donation/succession. Il permet de transmettre un bien en nue-propriété à un héritier tout en conservant la jouissance du bien.  Dès lors, si l’usufruit se transmet au conjoint survivant et la nue-propriété aux enfants, une fois l’autre conjoint décédé, les enfants récupèrent l’usufruit et donc la pleine propriété du bien sans devoir supporter de coût supplémentaire tout en ayant bénéficier de la décote de la transmission de la nue-propriété.

            Ces répartitions de frais et la facilitation de la transmission par la réduction des droits de donation sont les deux avantages principaux du démembrement de propriété. Certains de ces avantages pour les biens immobiliers se retrouvent également dans la Société Civile Immobilière qui facilite grandement la transmission du bien aux héritiers.

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Par Mathilde COCHART

Etudiante en Master 1 Droit des affaires - Parcours Droit fiscal des affaires. Juriste stagiaire chez CERFRANCE.

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