La loi Pinel et les baux commerciaux

25 juillet 2023

Les baux commerciaux et TVA

La loi Pinel, en vigueur depuis le 18 juin 2014, vise à optimiser l’activité commerciale en facilitant l’implantation de nouveaux commerces via des conditions de bail commercial simplifiées. Cet article fait le point sur les modifications et innovations apportées par la loi Pinel concernant la liberté de négociation, les conditions de révision et de renouvellement du bail, le droit de préférence, etc.

L’encadrement de la libre négociation dans un bail commercial

La loi Pinel est venue encadrer la liberté de négociation entre les parties (propriétaire et preneur) dans un bail commercial. Généralement, les négociations portent sur le montant du loyer, les modalités de son paiement, la répartition des charges et des travaux, la durée du bail loué. La loi Pinel est intervenue pour équilibrer les négociations entre les parties afin qu’aucune ne soit lésée.

Avant que la loi Pinel ne soit adoptée, les parties (bailleurs et locataires) avaient la liberté d’inclure ou d’exclure tel aspect du bail dans les négociations. Auparavant, les parties n’avaient pas d’obligation d’inclure la répartition des charges locatives et des travaux dans le contrat de bail.

La loi Pinel a modifié cet aspect du bail par l’article L.145-40-2 du Code de commerce.

L’instauration d’une révision triennale du bail

Le bail commercial peut désormais être révisé tous les trois ans, on parle alors de révision triennale. L’article L.145-38 du Code de commerce énonce que la révision du loyer peut être à l’initiative du bailleur ou du locataire.

Il ne faut pas confondre avec la prescription biennale du bail commercial.

De surcroît, le bailleur ne peut surenchérir le prix du loyer. Ce dernier doit être le plus possible proche de la valeur locative du bail.

Trois éléments permettent de déterminer la valeur locative du bail, à savoir :

  • Les caractéristiques du bien ;
  • La destination des lieux ;
  • Le prix des loyers du voisinage.

Toutefois, la fixation du loyer ou la hausse du loyer se fait selon l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L’augmentation du loyer est donc encadrée par la loi Pinel.

L’interdiction des baux dits fermes

Un contrat de location est dit ferme lorsqu’il est impossible de le révoquer avant le terme. La loi Pinel interdit cette catégorie de baux. Larticle L.145-4 du Code de commerce indique que le contrat de bail a une durée normale de 9 ans. Mais il peut être révoqué à l’initiative du bailleur ou du locataire tous les 3 ans.

Il convient également de préciser que les baux dérogatoires sont limités à une durée de 3 ans maximum depuis la loi Pinel. Avant cette loi, la limite des baux précaires était de 2 ans.

La modification des conditions du renouvellement du bail

La loi Pinel vient fixer le statut des baux commerciaux, il est désormais possible d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. De plus, le locataire a droit au renouvellement de bail.

L’offre de renouvellement peut être à l’initiative du bailleur ou du locataire. Le bail commercial peut être renouvelé tacitement (tacite reconduction) à terme de sa durée initiale. Par opposition au plafonnement du loyer selon son indice de référence, soit l’indice des loyers commerciaux (ILC), soit l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), l’article L.145-34 du Code de commerce donne la possibilité au bailleur de modifier le loyer par une augmentation de 10 % du prix.

On parle ici de déplafonnement, le nouveau loyer doit correspondre à la commercialité du milieu, celle-ci étant déterminée par les facteurs locaux.

Le principe de la libre négociation permet cependant aux parties de déroger à cette règle par une clause contractuelle. Le contentieux relatif à la détermination du montant du bail renouvelé relève de compétence du juge des loyers. Généralement, les parties s’accordent sur une conciliation. Un avenant peut être fait au contrat de bail afin qu’il puisse répondre aux besoins des parties.

L’obligation de réaliser un état des lieux

Depuis la loi Pinel, les parties ont désormais l’obligation de faire un état des lieux au moment d’entrer dans les locaux. Les parties avaient alors la faculté de réaliser un état des lieux ou de ne pas le faire. La loi Pinel l’a rendue obligatoire, car il en découle la répartition des travaux et des charges.

La réalisation de l’état des lieux est aussi indispensable, car au terme du bail, le locataire devra restituer les lieux en bon état. Il faudra donc faire une comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée.

La simplification du congé

Conformément à l’article L.145-9 du Code de commerce, il est désormais possible, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire de donner son congé par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette possibilité était impossible avant la loi Pinel. Les parties ne pouvaient alors que passer par les services d’un huissier de justice pour donner son congé. Toutefois, certains actes tels que la demande de renouvellement du bail commercial et sa réponse doivent toujours être signifiés par voie d’huissier.

L’instauration d’un droit de préférence

Le droit de préférence est un privilège dont bénéficie le locataire au cas où le bailleur souhaiterait vendre le local commercial. Cela signifie que le propriétaire du local doit informer le locataire de son intention de vendre le local. Cette information se fait par LRAC.

Ce droit est consacré par l’article L.145-46-1 du Code de commerce. Le choix revient alors au locataire d’accepter ou de refuser la proposition du bailleur.

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