Le bail commercial est bien souvent un outil indispensable pour les entreprises exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Il leur permet, à défaut d’être propriétaire, d’exploiter des locaux nécessaires à leurs activités en tant que locataire tout en bénéficiant de certains avantages propres à ce statut protecteur. Il s’agit notamment du droit au renouvellement du bail et de l’indemnité d’éviction garantie au locataire.
Les conditions d’application du statut des baux commerciaux sont multiples. Elles se trouvent essentiellement aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
Dans cet article, il conviendra d’aborder les règles concourantes au formalisme du bail, ainsi que certaines clauses particulières intéressant ce statut.
I- Le bail commercial face au consensualisme
En principe, le consensualisme règne en matière contractuelle. Ce dernier trouve à s’appliquer en matière de bail commercial. En effet, n’étant pas prévu par la loi et selon l’adage Ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus (Là où la loi ne distingue pas, il n’y a pas lieu de distinguer), la Cour de cassation a déjà énoncé que l’établissement d’un écrit n’est pas indispensable lors de la conclusion de ce type de bail (Civ. 3ème 12 févr. 1985).
Il est alors possible de conclure un bail commercial par voie orale toutefois cela reste assez déconseillé car en présence d’un écrit, il est plus simple de prouver l’existence et les contours de ce contrat. Toutefois, le bail commercial étant un acte de commerce, son existence se prouve par tous moyens.
Cependant, lorsque la durée stipulée du bail commercial excède 12 ans, il devra être rédigé par acte notarié et publié au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers.
De ce fait, afin qu’un bail commercial soit valable, on retrouve de nombreuses règles légales et prétoriennes.
Tout d’abord, le bail commercial ne peut porter que sur un local ou immeuble affecté(e) à une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
De plus, en principe, le preneur doit être un commerçant inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) d’après un arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2014.
Enfin, afin de caractériser un bail commercial verbal, la Cour de cassation estime qu’en plus de l’occupation des lieux accompagnée du paiement d’un loyer déterminé, il faut prouver un accord des parties à cet effet. Elle ajoute également dans un arrêt de sa chambre commerciale du 12 mai 1959 que le montant de ce loyer doit être déterminé et sérieux mais il peut être convenu qu’il sera fixé en fonction du chiffre d’affaires de l’activité.
Ainsi, lors de la conclusion d’un bail commercial, même s’il n’est pas impératif, l’écrit est privilégié afin de fixer facilement ses contours et faciliter la preuve en cas de litige.
II- La clause relative à la durée du bail commercial
Le bail commercial est connu comme étant d’une durée “anormalement longue”. En effet, contrairement au droit commun des baux, sa durée minimale est en principe de neuf ans. Toutefois, cette obligation n’incombe qu’au bailleur puisqu’il est précisé à l’article 145-4 du Code de commerce que le preneur a la faculté d’y mettre fin tous les trois ans (résiliation triennale). Cette résiliation est cependant prohibée dans certains cas notamment concernant les baux des locaux monovalents (local à usage unique).
Toutefois, selon la Cour de cassation, la durée stipulée d’un bail commercial comme étant perpétuelle est nulle. En l’espèce, il était prévu que bail était conclu pour une durée de quatre-vingt-dix-neuf ans renouvelables.
Par dérogation, un bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à neuf ans. Ce type de bail, dénommé “bail dérogatoire” ou “bail précaire”, n’est pas soumis aux règles du bail commercial mais doit avoir été stipulé dans le contrat et ne doit pas excéder trois ans. En cas de non-respect de ces conditions, le bail sera requalifié en bail commercial.
III – Les informations annexes à prendre en considération par l’ajout de clauses
Deux éléments, en plus de la durée et de la forme du bail sont à prendre en considération : la clause de destination et les clauses relatives à la fin du bail.
D’une part, une clause de destination est souvent prévue dans le bail commercial. Cette dernière fixe la nature de l’activité. Dans ce cas, le preneur ne pourra exercer une autre activité que celle prévue dans la clause au risque de se voir sanctionner par une résiliation judiciaire du bail. Afin d’éviter cela, deux solutions s’offrent à lui :
- Ne pas limiter le local à un certain type d’activité par la mention “tous commerces” dans la clause de destination. En effet, cette dernière est très favorable pour le preneur qui détient ainsi la faculté de changer d’activité durant l’exécution du bail toutefois, le contrat étant négocié par les deux parties, il devra obtenir l’approbation du bailleur afin de l’inscrire dans le bail.
- En cas de refus, la seule solution s’offrant à lui est d’exercer une procédure de déspécialisation.
D’autre part, comme mentionné précédemment, la durée du bail commercial est d’au-moins neuf ans. Toutefois, arrivé à cette échéance, si la volonté de mettre fin à ce dernier n’a pas été exprimée expressément dans le respect d’une certaine procédure, ce dernier se proroge tacitement. De ce fait, les parties restent tenues de leurs obligations respectives. A ce titre, il peut s’avérer dangereux pour le bailleur de ne pas prévoir une solution en cas de manquements par son locataire de ses obligations. Il est donc recommandé de prévoir une clause résolutoire dans le contrat initial pour parer aux manquements du preneur avant la fin du bail.
Pour finir, le Tribunal judiciaire est compétent exclusivement en matière de baux commerciaux (article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire) sauf pour les contestations portant sur la fixation du montant du loyer d’un bail révisé ou renouvelé (article R. 145-23 du Code de commerce).
