Le bail commercial est un contrat conclu entre un bailleur et un preneur pour l’occupation à titre locatif d’un local à usage commercial. C’est l’un des contrats les plus complexe et divers car il est fortement influencé par le droit positif français notamment le droit fiscal, le droit commun des contrats et le droit commercial. Il est également très encadré pour garantir la sécurité de parties. L’étude des baux commerciaux se décline sur trois points : sa définition, ses modalités de fonctionnement et enfin les conditions de sa résiliation ou de son éventuel renouvellement.
Définition du bail commercial
Quelle est la définition du bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat conclu entre un propriétaire bailleur et un locataire preneur, pour l’exploitation commerciale d’un lieu.
Le bail commercial se ramène ainsi à la location d’un local pour une activité commerciale industrielle ou artisanale.
Quelles sont les conditions de qualification d’un bail commercial ?
L’article L.145-1-1 du Code du commerce pose 4 conditions pour qualifier un bail commercial :
- il faut un contrat de bail ;
- un local commercial ;
- un fonds de commerce ;
- et l’immatriculation du preneur au RCS ou au répertoire des métiers.
Le statut des baux commerciaux doit être distingué du statut du bail professionnel. Ce dernier est désigné lorsque le preneur ou le professionnel y exerce une activité libérale. Il convient également de distinguer les notions de destination ou usage du bien, qui renvoie au classement dudit bail par la Loi, et la spécialisation du bien qui se traduit par une clause contractuelle qui oblige le locataire à respecter l’activité pour laquelle il a conclu le bail.
Les modalités de fonctionnement du bail commercial
De nombreuses modalités encadrent le fonctionnement du bail commercial. Certaines sont laissées à la discrétion du bailleur et le locataire lors de la négociation du contrat, tandis que d’autres sont imposées par la Loi.
Le bail à usage commercial procède tout d’abord d’un contrat dont la rédaction peut être faite par acte d’huissier et doit mentionner certaines informations obligatoires parmi lesquelles :
- les identités des bailleurs et locataires ;
- le type de commerce à exercer dans le local ;
- le montant et le mode de règlement du loyer ;
- la description du bail loué ;
- la durée du bail ;
- et le mode de résiliation.
Le contrat de bail commercial doit contenir des dispositions relatives à la reconduction tacite, le droit au renouvellement, la sous-location, une clause résolutoire
Le bail à usage commercial doit être enregistré auprès du service des impôts ou à l’aide d’un notaire.
Il est conclu en principe pour une durée de 9 ans minimum, mais avec la faculté pour le preneur de le résilier tous les 3 ans en respectant un préavis de 6 mois. Cette particularité varie si l’on est en présence d’un bail commercial précaire. Ce dernier est signé pour une durée de 3 ans.
Il est également important pour les parties de faire un état des lieux du bail commercial avant et après le bail. Cette précaution est imposée par la Loi PINEL. Le locataire doit verser un dépôt de garantie, c’est une somme d’argent servant à couvrir les éventuelles dégradations locatives ou les impayés du loyer. Ce dernier n’est pas réglementé et est fixé librement par les parties et peut être révisé selon certaines règles spécifiques notamment relatives au l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou de l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires).
Par ailleurs, depuis 2018, le locataire dispose d’un droit de préférence en cas de vente du local par le bailleur.
Renouvellement et résiliation du bail commercial
Qu’il s’agisse de résiliation ou de renouvellement du bail commercial, le locataire doit respecter un préavis de 6 mois.
Comment fonctionne le renouvellement des baux commerciaux ?
Concernant le renouvellement du bail commercial, le locataire doit informer le bailleur de son intention de renouveler le bail 6 mois avant l’expiration de la période en cours. Ledit renouvellement est ainsi fait par un avenant, conformément à la Loi PINEL. Il doit mentionner la durée du nouveau bail, le montant du loyer avec l’indexation de l’augmentation du loyer, et le montant du dépôt de garantie. Le bail peut également être reconduit avec les mêmes clauses.
Comment fonctionne la résiliation des baux commerciaux ?
La résiliation du bail est possible à la fin de chaque échéance triennale, également avec un préavis de 6 mois. Encore appelée prise de congé, la résiliation doit être notifiée au bailleur par voie d’huissier ou par envoi d’une lettre de résiliation recommandée avec accusé de réception.
Il est cependant permis au locataire de résilier le bail commercial en dehors des échéances triennales en cas de :
- manquement aux obligations contractuelles du bailleur ;
- en cas de retraite ;
- de mise en invalidité ;
- ou en cas d’accord avec le bailleur.
Ce dernier ne peut cependant pas résilier le contrat de location avant le terme du bail, soit au bout de 9 ans. A défaut, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire, sauf cas de travaux de reconstruction, démolition de l’immeuble etc.
