Qu’ils portent sur les locaux équipés ou nus, ou encore sur les terrains aménagés ou non aménagés, il est possible que les baux commerciaux (et les baux professionnels) soient soumis à la TVA. Bien qu’il existe des hypothèses où il en serait exonéré, l’application de la TVA au bail commercial est bien encadrée. Sur ce, comment s’applique la TVA au bail commercial sur les locaux équipés ou nus, sur les terrains ou locatifs fonciers aménagés ou non aménagés ? Et quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Nous vous donnons les réponses.
Comment s’applique la TVA au bail commercial sur les locaux équipés ou terrains aménagés ?
TVA et location de locaux équipés
Lorsque vous louez un bien immobilier, notamment des locaux, équipés (location meublée) en installations, matériel ou mobilier nécessaires à l’exercice d’un commerce, vous êtes frappé d’une imposition. Vous devez vous acquitter dans votre loyer d’un taux de la TVA de 20 %. Il en est ainsi aussi bien du bail commercial, que du bail professionnel, à l’exception du local loué dont le bailleur bénéficie d’un régime de la franchise en base.
Au registre des locaux meublés, on distingue :
- Les courts de tennis, moyennant des redevances horaires ou saisonnières
- Les stands dans les foires et expositions
- Les locaux professionnels aménagés consentis dans le cadre d’un contrat de collaboration
- Les halls d’expositions
- Les salles de spectacles aménagées pour recevoir les spectateurs
- Les salles meublées à usage de réunions.
Les locaux meublés loués à usage d’habitation (baux d’habitation) sont également exonérés de TVA exceptés dans certaines conditions.
TVA et location de terrains aménagés
La location de terrains aménagés est pas soumise à la TVA au taux normal, excepté dans certaines conditions. Lorsqu’elle doit être appliquée, la TVA est au taux réduit de 10 %.
Pour son cela, les conditions suivantes doivent être remplies :
- L’exploitant du terrain aménagé doit consacrer 1,4 % de son chiffre d’affaires aux dépenses de publicité
- L’exploitant doit assurer l’accueil, le terrain aménagé doit être doté d’installations d’accueil
- Le terrain de camping doit être classé
- Les services rendus sur le terrain doivent être de nature sociale
La location de terrain aménagé (terrain de camping) qui ne remplit pas les conditions sus évoquées est soumise à la TVA au taux normal.
Comment s’applique la TVA au bail commercial sur les locaux nus ou terrains non aménagés ?
Principe de l’exonération de TVA
La location de locaux nus ou de terrains non aménagés est en principe exonérée de TVA. Cela signifie que si vous louez un local nu ou terrain non aménagé, vous êtes en principes exonéré du paiement de la TVA dans votre loyer. L’exonération de principe s’applique sur les loyers et charges locatives, quel que soit le statut juridique du bailleur ou propriétaire et quelle que soit la nature du bail (usage professionnel, industriel ou commercial).
Cependant, lorsque le bail porte sur un local muni de matériel et d’équipements nécessaires à une activité professionnelle distincte de celle de locataire ou preneur, et dépourvu d’équipement nécessaires à son activité à lui, ledit local suit le régime de la location de locaux nus.
Le bailleur propriétaire d’un local nu à usage professionnel a la possibilité de choisir la taxation à la TVA. Cette hypothèse lui permet de récupérer la TVA chez le locataire, notamment sur les dépenses engagées pour le local.
Exceptions au principe de l’exonération
Au-delà de la possibilité pour le bailleur propriétaire d’une location nue à usage professionnel, d’opter pour la taxation à la TVA, trois principales hypothèses dans son régime fiscal autorisent la soumission de la location d’un local nu à la TVA.
- Hypothèse N° 1
Lorsque le bailleur, non propriétaire du fonds hébergé dans le local prend part à son exploitation, sa gestion ou à son résultat, notamment par le biais de certaines clauses du particulière du bail, telles que le loyer proportionnel aux résultats du locataire ou encore la construction par le locataire, d’édifices qui à terme rentreront dans le patrimoine du bailleur.
- Hypothèse N° 2
Lorsque le bailleur utilise le bail pour continuer l’exploitation d’un actif commercial. Ex : un bailleur fait apport à une société dont il est gérant du fonds de commerce. Au même moment, il loue à ladite société le local nu nécessaire à son exploitation.
- Hypothèse N° 3
Lorsque la location représente un moyen pour le bailleur, d’accroitre ses débouchés. C’est particulièrement le cas lorsque du fait de la proximité du commerce du bailleur, les locataires bénéficient d’un apport des clients, justifiant de ce fait un loyer plus élevé que le moyenne.
Quels sont les avantages et les inconvénients de l’application de la TVA au loyer du bail commercial ?
Avantages de l’application de la TVA au loyer du bail commercial
Le choix de l’application de la TVA au loyer du bail commercial apporte de nombreux avantages, notamment la possibilité pour le bailleur de récupérer la TVA sur les dépenses engagées sur le local.
Si le bailleur a été à l’origine de la construction du local ou s’il a payé la TVA lors de l’achat d’un bien, alors, appliquer la TVA au loyer au bail commercial est une bonne solution. Il récupère ainsi cette TVA. Le bailleur obtient ainsi le remboursement de la TVA grevée sur certaines transactions, telles que le coût des aménagements effectués, les frais afférents et le coût d’acquisition du mobilier.
Bien qu’elle soit en principe exonérée de TVA, le bailleur a la possibilité de choisir l’assujettissement à la TVA sur les loyers qu’il perçoit de la location d’un local nu. Celui-ci devient alors imposable à un taux de 20 %, la TVA permet au bailleur de réduire le coût des charges et des investissements. Il profite ainsi d’une optimisation fiscale.
Inconvénients de l’application de la TVA au loyer du bail commercial
Le principal inconvénient de l’application de la TVA au loyer du bail commercial est que le bailleur devra tenir une comptabilité commerciale. De ce fait la possibilité d’opter pour l’assujettissement à la TVA est laissée uniquement aux entreprises d’une certaine taille, notamment celles ayant réalisé un chiffre d’affaire de l’exercice antérieur dépasse un certain seuil. A défaut de cette condition, le bailleur bénéficie du régime de franchise en base de TVA qui l’exonère automatiquement de TVA.
Cette option oblige le bailleur à établir chaque mois une déclaration de TVA et à tenir une comptabilité commerciale régulière.
Autre inconvénient non moins important, est que l’activité du locataire doit être soumise à la TVA. A défaut de remplir cette condition, le loyer recevra un surcout de 20 %. Au final, tout comme le bailleur, le locataire devra s’acquitter de la TVA sur la totalité de ses opérations imposables.
