Quels sont les droits et obligations d’un locataire d’un bail commercial ?

29 novembre 2021

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Quels sont les droits et obligations d'un locataire d'un bail commercial ?

Le bail commercial apporte de nombreux avantages au locataire. Il s’agit d’un statut éminemment protecteur pour ce dernier, puisqu’il bénéficie d’une fiction juridique qu’est la “propriété commerciale”. Celle-ci lui confère un droit au renouvellement du bail, garantie de la pérennité de son activité, et à défaut, une indemnité d’éviction versée par le bailleur. Il lui est encore permis de céder son droit au bail, lequel constitue un élément incorporel du fonds de commerce.

Après avoir étudié le formalisme contractuel inhérent à la conclusion d’un bail commercial et les conditions d’applications de ce statut, revenons sur les droits et obligations du locataire.

I- Les droits du locataire d’un bail commercial

Le bail commercial est intéressant car il offre de nombreux avantages au preneur en plus de ceux prévus par le droit commun des baux.

Tout d’abord, on retrouve un droit de jouissance paisible pour le locataire prévu à l’article 1719 alinéa 4 du Code civil. En effet, la Cour de cassation dans un arrêt du 29 avril 2009 rappelle que cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure. En cas de non-respect, le preneur peut engager la responsabilité du bailleur afin d’obtenir des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

De plus, à l’article L. 145-4 du Code de commerce alinéa 2, on retrouve un droit à la résiliation du bail par le preneur nommé résiliation triennale. Sauf disposition contraire, ce dernier peut résilier le bail à la fin de chaque période de trois ans. Toutefois, la mise en place de cette disposition doit respecter une certaine forme. En effet, le locataire doit avertir le propriétaire six mois avant la fin de la période triennale par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte d’huissier.

On retrouve également un droit au renouvellement du bail prévu à l’article L. 142-2 du Code de commerce. En effet, en cas de non-respect de ce dernier, le bailleur sera contraint de verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette dernière est calculée en fonction du dommage subi par ce dernier et doit donc réparer l’ensemble du dommage causé en prenant en considération notamment la perte de la clientèle.

Le locataire a également le droit de céder son bail avec son fonds de commerce. En effet, le bail commercial étant compris dans le fonds de commerce, toute cession du fonds entraine la cession du bail. De plus, le preneur peut céder son droit au bail à un locataire entrant. Celui-ci devra verser au locataire initial une somme d’argent en fonction des bénéfices qu’il tire de l’acquisition du bail commercial.

En outre, le locataire détient un droit de préemption. En effet, en cas de cession du local par le bailleur, il a l’obligation de le lui proposer en priorité en vertu de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

II- Les obligations du locataire d’un bail commercial

Les obligations du preneur se distinguent en deux catégories : celles provenant du droit commun des baux et celles propres aux baux commerciaux.

a) Les obligations de droit commun

Concernant celles issues du droit commun des baux, on retrouve en premier lieu une obligation de payer le loyer et les charges connexes. Cette obligation est évidente, le bail commercial étant un contrat à titre onéreux, le locataire accepte nécessairement de s’acquitter des loyers et charges en contrepartie de la jouissance des locaux.

De plus, le locataire a l’obligation d’entretenir le local sans y effectuer de grandes modifications. Afin d’y apporter des modifications, il doit avoir l’autorisation expresse du bailleur. Ainsi, les entretiens courants sont à la charge du locataire tandis que toute modification des lieux est à la charge du bailleur. Toutefois, si le preneur effectue des modifications sans l’accord du bailleur, il s’expose à une résiliation judiciaire sans indemnité d’éviction.

Si le locataire a le droit à une jouissance paisible des lieux, il a le devoir de ne pas troubler la tranquillité du voisinage. En cas de non-respect de cette obligation, il encoure une résiliation de son bail et s’expose à une action en réparation des préjudices causés sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Enfin, au terme du bail, si le non-renouvellement a été convenu, le preneur devra restituer le local en bon état.

b) Les obligations issues du droit spécial des baux commerciaux

S’agissant des obligations propres aux baux commerciaux, on retrouve tout d’abord la nécessité d’utiliser le local conformément à sa destination. A cet effet, une clause de destination peut être stipulée dans le bail. Si elle est souple (avec la mention “Tous commerces”), il pourra changer d’activité sans l’accord de son bailleur. A défaut, il ne le pourra pas (sauf en cas de procédure de déspécialisation) et risquera une résiliation judiciaire sans indemnité d’éviction en cas de non-respect.

Enfin, afin d’obtenir un renouvellement du bail, le locataire doit, 6 mois avant la fin de ce dernier, demander son renouvellement par LRAR ou acte d’huissier sauf si le bailleur s’est manifesté avant lui. De plus, l’article L. 145-9 du Code de commerce précise que la résiliation du bail à l’initiative du preneur doit être également adressée par ce dernier avec un préavis de 6 mois. Dans le cas contraire, le bail est prolongé tacitement.

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