Location-gérance d’un fonds de commerce

26 juillet 2023

Location-gérance d'un fonds de commerce

Si vous êtes propriétaire d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal et que vous ne pouvez plus le gérer, une option serait de le concéder à un locataire-gérant moyennant une redevance. Le contrat de location-gérance est régi par des règles spécifiques du Code de commerce et du Code de travail.

Qu’est-ce que la location-gérance d’un fonds de commerce ?

Qu’est-ce qu’une location-gérance de fonds de commerce ?

La location-gérance, encore appelée gérance libre, est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal concède à une personne la gestion de son fonds. Le concessionnaire qui peut être une personne physique ou une personne morale va alors exploiter à son propre compte et à ses risques et périls le fonds en reversant au concédant une redevance.

Le contrat de location-gérance met donc en relation deux personnes, le propriétaire du fonds ou bailleur, et l’exploitant du fonds ou locataire, encore appelé locataire-gérant. Le contrat est conclu pour une durée indéterminée ou déterminée, généralement d’un an par tacite reconduction.

Il faut distinguer la location-gérance de la gérance salariée. Dans cette dernière, le salarié-gérant exploite un fonds pour le compte et aux risques et périls du propriétaire. Il reçoit alors une rémunération.

Qui peut recourir à la location-gérance ?

La location-gérance est ouverte à toute personne habilitée qui en présente un intérêt. Il s’agira alors davantage de :

  • Un titulaire d’un fonds ne souhaitant tout simplement ou ne pouvant plus poursuivre son activité, pour des raisons de santé, ou de retraite, etc.
  • Un commerçant dans le but de sauver son entreprise en difficulté, en passe d’être en cessation de paiement ;
  • Des enfants mineurs d’un commerçant décédé qui était propriétaire d’un fonds. Le fonds est alors mis en location-gérance dans l’attente de la maturité des héritiers pour l’exploiter personnellement ;
  • Un éventuel acquéreur du fonds qui commence par la location-gérance en attendant d’avoir les moyens pour l’acquérir.

Quels sont les conditions et les effets de la location-gérance ?

Quelles conditions doivent être respectées ?

S’agissant du locataire gérant, il doit :

  • Avoir le statut de commerçant et être immatriculé au RCS (registre du commerce et des sociétés) dans les 15 jours qui suivent le début de son activité. Il peut alors passer par le site des formalités des entreprises.
  • Respecter les obligations comptables du statut de commerçant, et surtout remplir toutes les conditions juridiques pour l’exercice d’une activité commerciale.
  • Satisfaire à l’obligation de publicité en publiant dans les 15 jours qui suivent la conclusion du contrat de location-gérance, une annonce dans un journal d’annonces légales (JAL), afin d’en informer les tiers.

À noter que dans le cadre d’une gérance salariée, le salarié n’a pas besoin d’avoir le statut de commerçant indépendant.

S’agissant du bailleur propriétaire, il doit :

  • Avoir l’autorisation expresse du propriétaire des locaux avant de conclure une location-gérance, dans la mesure où il ne serait pas le titulaire du bail commercial, sans être propriétaire des murs. À défaut, aucune autorisation n’est requise.
  • S’abstenir de tout acte de commerce, dès la conclusion du contrat de location-gérance, du fait d’avoir perdu son statut de commerçant et son inscription au RNE (Répertoire National des Entreprises).
  • Il reste, jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, solidairement responsable des dettes professionnelles et impôts directs à la charge du locataire-gérant, nées de l’exploitation du fonds de commerce. Exception faite des dettes délictuelles, même nées de l’exploitation du fonds.

Quels effets produit la location-gérance ?

Les effets s’examinent par rapport à la situation en cours à moment de la transmission du fonds. 

Si le tribunal de commerce estime que la location-gérance peut affecter leur recouvrement, le juge peut ordonner le paiement immédiat des dettes du propriétaire bailleur, nées à l’occasion de l’exploitation du fonds. Les tiers créanciers disposent d’un délai de 3 jours dès la publication du contrat dans un JAL pour introduire leur demande.

Par ailleurs, les contrats de travail des salariés en cours, sont transmis automatiquement au locataire-gérant avec le fonds de commerce. Ce dernier ne pourra donc pas les résilier arbitrairement.

Quelles sont les obligations des parties dans un contrat de location-gérance ?

Quelles sont les obligations du locataire-gérant ?

Le gérant locataire doit :

  • Exploiter le fonds conformément à sa destination : interdiction de modifier l’activité ou d’en rajouter une nouvelle sans autorisation du bailleur.
  • Entretenir le fonds en état d’exploitation : entretien des locaux, remplacement du matériel hors d’usage, renouvellement des brevets, etc.
  • Payer la redevance au propriétaire bailleur conformément au contrat.
  • Respecter les différentes clauses du contrat (clause de non-concurrence, clause interdisant toute cession ou sous-location, clause de libre consultation de la comptabilité).
  • Verser un dépôt de garantie ou cautionnement s’il est prévu par le contrat. 

Quelles sont les obligations du bailleur ?

La bailleur-propriétaire doit :

  • Délivrer tous les éléments nécessaires à l’exploitation du fonds, notamment : la clientèle, l’enseigne, le nom commercial, les licences nécessaires à l’exploitation, le stock, le matériel, le mobilier, les brevets, marques et dessins le cas échéant.
  • Garantir une exploitation paisible : il faut entendre ici une exploitation à l’abri des éventuels vices caché et d’éviction. Le fonds doit également répondre aux normes d’hygiène et de sécurité.
  • Respecter les clauses de non-concurrence et de reprise de marchandise à la fin du contrat.

La redevance et la fin de la location-gérance de fonds de commerce 

Quid du paiement de la redevance ?

La redevance est le loyer que paie le locataire-gérant au propriétaire-bailleur en échange de l’exploitation de son fonds de commerce. Le montant est fixé librement par le contrat et faire l’objet de révision à l’initiative de l’une des parties.

La redevance peut prendre l’une des formes suivantes :

  • Une somme fixe ;
  • Un pourcentage sur les bénéfices ;
  • Un pourcentage sur le chiffre d’affaires ;
  • Un pourcentage à la fois sur les bénéfices et sur le chiffre d’affaires.

La redevance est versée par mois ou par trimestre, et est soumise à la TVA d’un taux au normal de 20 %.

Le bailleur doit déclarer la redevance comme bénéfice d’exploitation dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Le locataire pour sa part, la redevance est une charge déductible. Elle est alors déduite soit de l’IR (impôt sur le revenu), soit de l’IS (impôt sur les sociétés).

Comment prend fin le contrat de location-gérance ?

La fin du contrat de location-gérance peut survenir de trois façons différentes, à savoir :

  • Lorsqu’il est un CDD, l’arrivée du terme du contrat non renouvelé entraîne son extinction. À noter que rien n’oblige le bailleur à renouveler le contrat.
  • La résiliation unilatérale par l’une des parties suivant un préavis de trois mois.
  • Le non-respect des obligations contractuelles par le locataire-gérant peut également entraîner le terme du contrat, tel que le non-paiement de la redevance.

La fin du contrat de location-gérance est marquée par la reprise de l’exploitation du fonds par le bailleur-propriétaire. Les contrats en cours sont maintenus et se poursuivent. Le locataire n’a droit à aucune indemnité.

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