Le régime LMP à distinguer du régime LMNP, est un des régimes fondamentaux des locations d’immeuble à usage d’habitation. Ce régime peut sembler à bien des égards avantageux.
Cependant, ses implications et son fonctionnement sont parfois mal compris. Un éclaircissement du régime du Loueur Meublé Professionnel est donc important.
Qualification du loueur meublé professionnel
La qualification du loueur meublé professionnel est primordiale.
De nombreux outils de recherche de biens comme Cogedim sont disponibles pour aider à l’investissement en meublé. Mais le législateur a lui aussi aménagé des conditions très simple afin de faciliter la lecture des régimes des loueurs en meublé.
Il existe désormais 2 conditions cumulatives pour basculer du loueur meublé non professionnel (LMNP) au loueur meublé professionnel (LMP) :
- Le loueur doit dégager au moins 23.000€ de chiffre d’affaires issu de l’activité de location meublée ;
- Ces revenus doivent excéder l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal imposable à l’IR (impôt sur le revenu).
Avant 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a annulé une troisième condition d’accessibilité au régime LMP, celle de l’obligation de l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Conséquences fiscales des LMP
Il existe principalement deux conséquences fiscales affiliées à la qualification de loueur meublé professionnel.
- Une conséquence en matière de plus-value ;
- Une conséquence sur la gestion des déficits fiscaux.
Les plus-values des LMP
Contrairement aux locations de locaux nus ou au régime des LMNP, la vente des locaux issus de l’activité de location meublée professionnelle n’est pas soumise à la plus values immobilière des particuliers.
En effet, la vente effectuée sous le statut LMP est soumise à la plus values immobilière professionnelle.
Cette conséquence implique que le propriétaire ne pourra revendiquer les exonérations afférentes au régime des PV immobilière des particuliers comme les abattements pour durée de détention, l’exonération pour cession de la résidence principale ou encore l’exonération pour première cession d’une résidence principale.
En revanche, le vendeur pourra bénéficier d’une exonération totale de sa PV par l’éventuelle application des dispositions de l’article 151 septies du CGI.
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La gestion des déficits LMP
Les déficits LMP sont également différents des déficits des locaux d’habitation habituels.
En effet, les recettes des locaux loués nus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Or, les déficits fonciers sont déductibles de la totalité des revenus imposables jusqu’à 10.700€ ; au-delà de ce montant, ils ne seront déductibles que des revenus fonciers des 10 années ultérieures.
Pour ce qui est du déficit LMP, c’est le grand avantage du régime !
Ces déficits sont imputables sur l’ensemble des revenus imposables à l’IR, sans limitation de temps et sans limitation de montant. Par conséquent, vous pourrez réduire vos impôts issus par exemple de vos revenus en tant que salariés, de vos investissements en tant que LMP.
Enfin, en ce qui concerne les cotisations sociales, en tant que loueur meublé professionnel, l’investisseur devra s’affilier au régime des cotisations sociales des indépendants. Ses cotisations seront calculées sur le résultat comptable annuel mais ils pourront être déduits de ses revenus meublés.
