Dans le cadre de la location meublée, la fiscalité du régime LMP (loueur meublé professionnel) est fondamentale. Le régime LMP est un des deux régimes principaux des locations meublées. Il est important
La fiscalité de location meublée
Il faut d’abord avoir être dans le cadre d’une activité de location meublée pour être concerné par la qualification de loueur meublé professionnel.
La location meublée, c’est lorsqu’il y a tous les meubles nécessaires à la vie quotidienne. Elle s’oppose à la location nue.
Ce régime, soumis au bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dispose de ses avantages fiscaux. Mais attention, il est nécessaire d’effectuer une distinction entre le régime micro BIC et le régime réel BIC.
Le législateur a aménagé des conditions très simple afin de faciliter la lecture des régimes des loueurs en meublé.
Il faut savoir qu’il existe deux conditions cumulatives pour basculer du régime du loueur meublé non professionnel (LMNP) vers le régime du loueur meublé professionnel (LMP).
- Le loueur doit dégager au moins 23.000 € de chiffre d’affaires issu de l’activité de location meublée ;
- Les revenus doivent excéder l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal imposable à l’IR (impôt sur le revenu).
Cette qualification emporte des conséquences fiscales importantes.
Il y avait une troisième condition qui consistait à demander l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) mais elle a été déclarée inconstitutionnelle.
Cela signifie que si le bailleur ne dégage pas 23.000 € à partir de ses recettes locatives, il ne serait pas concerné par le régime LMP.
Conséquences fiscales des LMP
Il existe principalement deux conséquences fiscales affiliées à la qualification de loueur meublé professionnel.
- Une conséquence en matière de plus-value ;
- Une conséquence sur la gestion des déficits fiscaux.
Les plus-values des LMP
Contrairement aux locations de locaux nus ou au régime des LMNP, la vente des locaux issus de l’activité de location meublée professionnelle n’est pas soumise à la plus-value immobilière des particuliers.
En effet, la vente effectuée sous le statut LMP est soumise à la plus-value immobilière professionnelle.
Cela a une conséquence sur une potentielle exonération des plus values.
En effet, cela implique que le propriétaire ne peut revendiquer les exonérations afférentes au régime des plus-values immobilière des particuliers :
- Les abattements pour durée de détention ;
- Les exonérations pour cession de la résidence principale ;
- L’exonération pour première cession d’une résidence principale.
En revanche, le vendeur pourra bénéficier d‘une exonération totale ou partielle de sa plus-value par l’éventuelle application des dispositions de l‘article 151 septies du CGI.
Il est intéressant d’effectuer des gros travaux immobiliers pour optimiser la plus-value de la cession.
L’application de l’article 151 septies du CGI
L’article 151 septies du code général des impôts (CGI) permet d’exonérer les plus-values réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole pour les entreprises individuelles ou les sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu.
L’exonération sera totale si le chiffre d’affaires moyen hors taxes ne dépasse pas :
- 250 000 € pour les entreprises de vente, les hôtels, les cafés et les restaurants ;
- 90 000 € pour les entreprises de prestations de services.
L’exonération sera partielle si le chiffre d’affaires moyen hors taxes est inférieur à :
- 350 000 € pour les entreprises de vente, les hôtels, les cafés et les restaurants ;
- 126 000 € pour les entreprises de prestations de services.
Il est important de noter que l’activité doit avoir été exercée pendant 5 ans avant de pouvoir bénéficier de ce dispositif.
La gestion des déficits LMP
Les déficits en LMP sont différents des déficits des locaux d’habitation habituels.
En effet, les recettes des locaux loués nus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Or, les déficits fonciers sont déductibles de la totalité des revenus imposables jusqu’à 10.700 € ; au-delà de ce montant, ils ne seront déductibles que des revenus fonciers des 10 années ultérieures.
Dans le cadre du LMP, le régime a un grand avantage : le déficit LMP. Ces déficits sont imputables sur l’ensemble des revenus imposables à l’IR, sans limitation de temps et sans limitation de montant.
Par conséquent, vous pourrez réduire vos impôts issus par exemple de vos revenus en tant que salariés, de vos investissements en tant que LMP.
Cela signifie que tout les déficits peuvent être déduits du revenu global.
En ce qui concerne les cotisations sociales, en tant que loueur meublé professionnel, l’investisseur devra s’affilier au régime des cotisations sociales des indépendants.
Les cotisations seront calculées sur le résultat comptable annuel, mais elles pourront être déduites de ses revenus meublés.
Nous avons d’ailleurs fait un guide sur la fiscalité de la location immobilière.
