La gestion et la vente d’un bien en indivision : la SCI n’est-elle pas plus avantageuse ?

27 septembre 2022

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La gestion et la vente d'un bien en indivision : la SCI n'est-elle pas plus avantageuse ?

La vente d’un bien sans structure patrimoniale s’effectuera en indivision en cas de pluralité de propriétaires. La SCI et l’indivision sont donc deux des moyens de gestion du patrimoine immobilier. Elles présentent toutes deux des avantages ainsi que des inconvénients. Dès lors, quel est le choix le plus avantageux ? En fonction des circonstances et des cas particuliers de chacun, l’une ou l’autre peuvent être utilement utilisées.

La création de l’activité immobilière

Pour commencer, il est important de rappeler que l’indivision peut prendre place lors d’un décès, d’un divorce ou par un achat commun d’un bien. Elle n’est donc dans la majorité des hypothèses pas décidée. La SCI, au contraire, est issue d’une décision réfléchie, d’une construction, ainsi chaque associé le devient par choix.

Du point de vue de la création, l’indivision présente l’avantage de ne nécessiter aucune formalité particulière et n’engage par conséquent aucun frais particuliers liés à ces formalités qui sont quant à elles absolument fondamentales en SCI.

En effet, une SCI est une société civile immobilière. Puisqu’il s’agit d’une société, il convient de la créer en lui attribuant un capital social, en préparant des statuts régissant son fonctionnement et en la dotant de la personnalité morale lui permettant d’exister juridiquement. Ces formalités de création ont un coût, un coût qui peut varier en fonction des organismes de créations, mais qui ne sont donc pas nuls contrairement à l’indivision.

La gestion en indivision et en SCI

En ce qui concerne la gestion, l’indivision permet une gestion d’un bien immobilier pour lequel les indivisaires sont tous propriétaires de leur quote-part. Dès lors que les associés ne trouvent plus de terrain d’entente, le fonctionnement de l’indivision et donc la gestion du bien est aussitôt compromise. Cependant, les co-indivisaires peuvent décider d’établir une convention d’indivision par écrit et avec l’aide d’un notaire s’il y a des biens immobiliers. Cette convention permet d’établir des règles de votes et de fonctionnement pour la gestion des biens indivis. Cette sortie de secours permet d’éviter un blocage qui nuirait aux co-indivisaires et au patrimoine de l’indivision.

En ce qui concerne la SCI, elle dispose de statuts, ce qui lui permet de fixer ses règles de fonctionnement notamment grâce à des votes et des quorums. Ainsi les associés peuvent décider de l’avenir et des implications de la société lors des assemblées générales ordinaires annuelles ou lors d’assemblées générales extraordinaires. En outre, le ou les bâtiments présents au sein de la SCI appartiennent à la société en tant que personne morale et non plus aux associés qui, s’ils l’ont apporté peuvent se voir attribuer des parts sociales de la SCI en échange de l’immeuble, il s’agira alors d’un apport en nature. Les immeubles appartenant à la SCI ne sont donc soumis qu’aux règles de la SCI. Il est possible d’insérer dans les statuts de la SCI, une clause dite d’agrément, elle permet de bloquer l’entrée d’un nouvel associé à moins que les autres ne donnent leur accord explicite.

Il faut cependant savoir que tout changement statutaire comme un transfert de siège ou un changement dans les associés oblige la SCI à modifier l’écriture des statuts et donc à effectuer de nouvelles formalités, payantes.

La fiscalité en indivision et en SCI

D’un point de vue fiscal, le fonctionnement de l’indivision est simple, chacun est supposé appréhender la quote-part de bénéfice correspondant à sa quote-part de propriété des biens.

Pour la SCI de nombreux mécanismes fiscaux existent permettant ainsi une gestion et une transmission facilitées.

Ainsi, par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, elle est donc translucides. Les associés sont censés avoir appréhendé leur quote-part de résultat en fonction de la répartition des parts-sociales. En principe, l’imposition se fera par l’impôt sur le revenu. Néanmoins, une SCI peut également être à l’impôt sur les sociétés, dans ce cas c’est la SCI qui paie l’impôt sur les sociétés en fonction des bénéfices. Les associés paieront des prélèvements sociaux et des prélèvements forfaitaires lors des distributions de dividendes.

En outre, la SCI a ceci d’intéressant qu’elle permet les démembrements de parts sociales. Bien souvent, les parents gardent l’usufruit et l’enfant la nue-propriété. Lors du décès, la pleine propriété des parts sera réunie dans les mains de l’enfant, un montage très utilisé.

La sortie de l’indivision ou de la SCI

En ce qui concerne la sortie, pour l’indivision, l’article 815 du Code civil dispose que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ». Il s’agit là de la règle générale et l’indivision est connue pour être une situation précaire et temporaire, qui n’existe que jusqu’au partage. Cependant, certaines indivisions demeurent même jusqu’au décès d’un indivisaire car aucun partage n’a été fait, volontairement ou non.

Pour la SCI, la sortie a lieu comme dans les autres sociétés. Il faut effectuer les formalités qui engendrent de nouveau des frais. L’associé peut proposer une cession de parts pour lesquelles les associés sont prioritaires. S’il n’accepte pas leur offre, dans ce cas, il faut qu’il trouve une personne susceptible de racheter ses parts. Si la volonté des associés est de dissoudre et liquider la SCI, dans ce cas, il y a des formalités à respecter également.

Pour résumer, l’indivision est intéressante dès lors que tous les indivisaires savent trouver un terrain d’entente et qu’ils peuvent gérer leur patrimoine de cette manière. Dans les autres cas, la SCI semble toute trouvée. En effet, même si elle engendre des frais, le cadre statutaire permet à chaque associé d’avoir des règles et ne permet pas la disparition du patrimoine.

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Etudiante en Master 1 Droit des affaires - Parcours Droit fiscal des affaires. Juriste stagiaire chez CERFRANCE.

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