La vente d’un bien sans structure patrimoniale s’effectuera en indivision en cas de pluralitĆ© de propriĆ©taires. La SCI et lāindivision sont donc deux des moyens de gestion du patrimoine immobilier. Elles prĆ©sentent toutes deux des avantages ainsi que des inconvĆ©nients. DĆØs lors, quel est le choix le plus avantageuxĀ ? En fonction des circonstances et des cas particuliers de chacun, lāune ou lāautre peuvent ĆŖtre utilement utilisĆ©es.
La crĆ©ation de l’activitĆ© immobiliĆØre
Pour commencer, il est important de rappeler que l’indivision peut prendre place lors dāun dĆ©cĆØs, dāun divorce ou par un achat commun d’un bien. Elle nāest donc dans la majoritĆ© des hypothĆØses pas dĆ©cidĆ©e. La SCI, au contraire, est issue d’une dĆ©cision rĆ©flĆ©chie, d’une construction, ainsi chaque associĆ© le devient par choix.
Du point de vue de la crĆ©ation, lāindivision prĆ©sente lāavantage de ne nĆ©cessiter aucune formalitĆ© particuliĆØre et nāengage par consĆ©quent aucun frais particuliers liĆ©s Ć ces formalitĆ©s qui sont quant Ć elles absolument fondamentales en SCI.
En effet, une SCI est une sociĆ©tĆ© civile immobiliĆØre. Puisquāil sāagit dāune sociĆ©tĆ©, il convient de la crĆ©er en lui attribuant un capital social, en prĆ©parant des statuts rĆ©gissant son fonctionnement et en la dotant de la personnalitĆ© morale lui permettant dāexister juridiquement. Ces formalitĆ©s de crĆ©ation ont un coĆ»t, un coĆ»t qui peut varier en fonction des organismes de crĆ©ations, mais qui ne sont donc pas nuls contrairement Ć lāindivision.
La gestion en indivision et en SCI
En ce qui concerne la gestion, lāindivision permet une gestion dāun bien immobilier pour lequel les indivisaires sont tous propriĆ©taires de leur quote-part. DĆØs lors que les associĆ©s ne trouvent plus de terrain dāentente, le fonctionnement de lāindivision et donc la gestion du bien est aussitĆ“t compromise. Cependant, les co-indivisaires peuvent dĆ©cider dāĆ©tablir une convention dāindivision par Ć©crit et avec lāaide dāun notaire sāil y a des biens immobiliers. Cette convention permet dāĆ©tablir des rĆØgles de votes et de fonctionnement pour la gestion des biens indivis. Cette sortie de secours permet dāĆ©viter un blocage qui nuirait aux co-indivisaires et au patrimoine de lāindivision.
En ce qui concerne la SCI, elle dispose de statuts, ce qui lui permet de fixer ses rĆØgles de fonctionnement notamment grĆ¢ce Ć des votes et des quorums. Ainsi les associĆ©s peuvent dĆ©cider de lāavenir et des implications de la sociĆ©tĆ© lors des assemblĆ©es gĆ©nĆ©rales ordinaires annuelles ou lors dāassemblĆ©es gĆ©nĆ©rales extraordinaires. En outre, le ou les bĆ¢timents prĆ©sents au sein de la SCI appartiennent Ć la sociĆ©tĆ© en tant que personne morale et non plus aux associĆ©s qui, sāils lāont apportĆ© peuvent se voir attribuer des parts sociales de la SCI en Ć©change de lāimmeuble, il sāagira alors dāun apport en nature. Les immeubles appartenant Ć la SCI ne sont donc soumis quāaux rĆØgles de la SCI. Il est possible dāinsĆ©rer dans les statuts de la SCI, une clause dite dāagrĆ©ment, elle permet de bloquer lāentrĆ©e dāun nouvel associĆ© Ć moins que les autres ne donnent leur accord explicite.
Il faut cependant savoir que tout changement statutaire comme un transfert de siĆØge ou un changement dans les associĆ©s oblige la SCI Ć modifier l’Ć©criture des statuts et donc Ć effectuer de nouvelles formalitĆ©s, payantes.
La fiscalité en indivision et en SCI
Dāun point de vue fiscal, le fonctionnement de lāindivision est simple, chacun est supposĆ© apprĆ©hender la quote-part de bĆ©nĆ©fice correspondant Ć sa quote-part de propriĆ©tĆ© des biens.
Pour la SCI de nombreux mƩcanismes fiscaux existent permettant ainsi une gestion et une transmission facilitƩes.
Ainsi, par dĆ©faut, la SCI est soumise Ć lāimpĆ“t sur le revenu, elle est donc translucides. Les associĆ©s sont censĆ©s avoir apprĆ©hendĆ© leur quote-part de rĆ©sultat en fonction de la rĆ©partition des parts-sociales. En principe, l’imposition se fera par l’impĆ“t sur le revenu. NĆ©anmoins, une SCI peut Ć©galement ĆŖtre Ć lāimpĆ“t sur les sociĆ©tĆ©s, dans ce cas cāest la SCI qui paie lāimpĆ“t sur les sociĆ©tĆ©s en fonction des bĆ©nĆ©fices. Les associĆ©s paieront des prĆ©lĆØvements sociaux et des prĆ©lĆØvements forfaitaires lors des distributions de dividendes.
En outre, la SCI a ceci dāintĆ©ressant quāelle permet les dĆ©membrements de parts sociales. Bien souvent, les parents gardent lāusufruit et lāenfant la nue-propriĆ©tĆ©. Lors du dĆ©cĆØs, la pleine propriĆ©tĆ© des parts sera rĆ©unie dans les mains de lāenfant, un montage trĆØs utilisĆ©.
La sortieĀ de l’indivision ou de la SCI
En ce qui concerne la sortie, pour lāindivision, lāarticle 815 du Code civil dispose queĀ : « Nul ne peut ĆŖtre contraint Ć demeurer dans lāindivision et le partage peut toujours ĆŖtre provoquĆ©, Ć moins quāil nāy ait Ć©tĆ© sursis par jugement ou conventionĀ Ā». Il sāagit lĆ de la rĆØgle gĆ©nĆ©rale et lāindivision est connue pour ĆŖtre une situation prĆ©caire et temporaire, qui nāexiste que jusquāau partage. Cependant, certaines indivisions demeurent mĆŖme jusquāau dĆ©cĆØs dāun indivisaire car aucun partage nāa Ć©tĆ© fait, volontairement ou non.
Pour la SCI, la sortie a lieu comme dans les autres sociĆ©tĆ©s. Il faut effectuer les formalitĆ©s qui engendrent de nouveau des frais. LāassociĆ© peut proposer une cession de parts pour lesquelles les associĆ©s sont prioritaires. Sāil nāaccepte pas leur offre, dans ce cas, il faut quāil trouve une personne susceptible de racheter ses parts. Si la volontĆ© des associĆ©s est de dissoudre et liquider la SCI, dans ce cas, il y a des formalitĆ©s Ć respecter Ć©galement.
Pour rĆ©sumer, lāindivision est intĆ©ressante dĆØs lors que tous les indivisaires savent trouver un terrain dāentente et quāils peuvent gĆ©rer leur patrimoine de cette maniĆØre. Dans les autres cas, la SCI semble toute trouvĆ©e. En effet, mĆŖme si elle engendre des frais, le cadre statutaire permet Ć chaque associĆ© dāavoir des rĆØgles et ne permet pas la disparition du patrimoine.