La gestion et la vente d’un bien en indivision : la SCI n’est-elle pas plus avantageuse ?
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27 septembre 2022

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La gestion et la vente d'un bien en indivision : la SCI n'est-elle pas plus avantageuse ?

La vente d’un bien sans structure patrimoniale s’effectuera en indivision en cas de pluralitĆ© de propriĆ©taires. La SCI et l’indivision sont donc deux des moyens de gestion du patrimoine immobilier. Elles prĆ©sentent toutes deux des avantages ainsi que des inconvĆ©nients. DĆØs lors, quel est le choix le plus avantageuxĀ ? En fonction des circonstances et des cas particuliers de chacun, l’une ou l’autre peuvent ĆŖtre utilement utilisĆ©es.

La crĆ©ation de l’activitĆ© immobiliĆØre

Pour commencer, il est important de rappeler que l’indivision peut prendre place lors d’un dĆ©cĆØs, d’un divorce ou par un achat commun d’un bien. Elle n’est donc dans la majoritĆ© des hypothĆØses pas dĆ©cidĆ©e. La SCI, au contraire, est issue d’une dĆ©cision rĆ©flĆ©chie, d’une construction, ainsi chaque associĆ© le devient par choix.

Du point de vue de la crĆ©ation, l’indivision prĆ©sente l’avantage de ne nĆ©cessiter aucune formalitĆ© particuliĆØre et n’engage par consĆ©quent aucun frais particuliers liĆ©s Ć  ces formalitĆ©s qui sont quant Ć  elles absolument fondamentales en SCI.

En effet, une SCI est une sociĆ©tĆ© civile immobiliĆØre. Puisqu’il s’agit d’une sociĆ©tĆ©, il convient de la crĆ©er en lui attribuant un capital social, en prĆ©parant des statuts rĆ©gissant son fonctionnement et en la dotant de la personnalitĆ© morale lui permettant d’exister juridiquement. Ces formalitĆ©s de crĆ©ation ont un coĆ»t, un coĆ»t qui peut varier en fonction des organismes de crĆ©ations, mais qui ne sont donc pas nuls contrairement Ć  l’indivision.

La gestion en indivision et en SCI

En ce qui concerne la gestion, l’indivision permet une gestion d’un bien immobilier pour lequel les indivisaires sont tous propriĆ©taires de leur quote-part. DĆØs lors que les associĆ©s ne trouvent plus de terrain d’entente, le fonctionnement de l’indivision et donc la gestion du bien est aussitĆ“t compromise. Cependant, les co-indivisaires peuvent dĆ©cider d’établir une convention d’indivision par Ć©crit et avec l’aide d’un notaire s’il y a des biens immobiliers. Cette convention permet d’établir des rĆØgles de votes et de fonctionnement pour la gestion des biens indivis. Cette sortie de secours permet d’éviter un blocage qui nuirait aux co-indivisaires et au patrimoine de l’indivision.

En ce qui concerne la SCI, elle dispose de statuts, ce qui lui permet de fixer ses rĆØgles de fonctionnement notamment grĆ¢ce Ć  des votes et des quorums. Ainsi les associĆ©s peuvent dĆ©cider de l’avenir et des implications de la sociĆ©tĆ© lors des assemblĆ©es gĆ©nĆ©rales ordinaires annuelles ou lors d’assemblĆ©es gĆ©nĆ©rales extraordinaires. En outre, le ou les bĆ¢timents prĆ©sents au sein de la SCI appartiennent Ć  la sociĆ©tĆ© en tant que personne morale et non plus aux associĆ©s qui, s’ils l’ont apportĆ© peuvent se voir attribuer des parts sociales de la SCI en Ć©change de l’immeuble, il s’agira alors d’un apport en nature. Les immeubles appartenant Ć  la SCI ne sont donc soumis qu’aux rĆØgles de la SCI. Il est possible d’insĆ©rer dans les statuts de la SCI, une clause dite d’agrĆ©ment, elle permet de bloquer l’entrĆ©e d’un nouvel associĆ© Ć  moins que les autres ne donnent leur accord explicite.

Il faut cependant savoir que tout changement statutaire comme un transfert de siĆØge ou un changement dans les associĆ©s oblige la SCI Ć  modifier l’Ć©criture des statuts et donc Ć  effectuer de nouvelles formalitĆ©s, payantes.

La fiscalité en indivision et en SCI

D’un point de vue fiscal, le fonctionnement de l’indivision est simple, chacun est supposĆ© apprĆ©hender la quote-part de bĆ©nĆ©fice correspondant Ć  sa quote-part de propriĆ©tĆ© des biens.

Pour la SCI de nombreux mƩcanismes fiscaux existent permettant ainsi une gestion et une transmission facilitƩes.

Ainsi, par dĆ©faut, la SCI est soumise Ć  l’impĆ“t sur le revenu, elle est donc translucides. Les associĆ©s sont censĆ©s avoir apprĆ©hendĆ© leur quote-part de rĆ©sultat en fonction de la rĆ©partition des parts-sociales. En principe, l’imposition se fera par l’impĆ“t sur le revenu. NĆ©anmoins, une SCI peut Ć©galement ĆŖtre Ć  l’impĆ“t sur les sociĆ©tĆ©s, dans ce cas c’est la SCI qui paie l’impĆ“t sur les sociĆ©tĆ©s en fonction des bĆ©nĆ©fices. Les associĆ©s paieront des prĆ©lĆØvements sociaux et des prĆ©lĆØvements forfaitaires lors des distributions de dividendes.

En outre, la SCI a ceci d’intĆ©ressant qu’elle permet les dĆ©membrements de parts sociales. Bien souvent, les parents gardent l’usufruit et l’enfant la nue-propriĆ©tĆ©. Lors du dĆ©cĆØs, la pleine propriĆ©tĆ© des parts sera rĆ©unie dans les mains de l’enfant, un montage trĆØs utilisĆ©.

La sortieĀ de l’indivision ou de la SCI

En ce qui concerne la sortie, pour l’indivision, l’article 815 du Code civil dispose queĀ : « Nul ne peut ĆŖtre contraint Ć  demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours ĆŖtre provoquĆ©, Ć  moins qu’il n’y ait Ć©tĆ© sursis par jugement ou conventionĀ Ā». Il s’agit lĆ  de la rĆØgle gĆ©nĆ©rale et l’indivision est connue pour ĆŖtre une situation prĆ©caire et temporaire, qui n’existe que jusqu’au partage. Cependant, certaines indivisions demeurent mĆŖme jusqu’au dĆ©cĆØs d’un indivisaire car aucun partage n’a Ć©tĆ© fait, volontairement ou non.

Pour la SCI, la sortie a lieu comme dans les autres sociĆ©tĆ©s. Il faut effectuer les formalitĆ©s qui engendrent de nouveau des frais. L’associĆ© peut proposer une cession de parts pour lesquelles les associĆ©s sont prioritaires. S’il n’accepte pas leur offre, dans ce cas, il faut qu’il trouve une personne susceptible de racheter ses parts. Si la volontĆ© des associĆ©s est de dissoudre et liquider la SCI, dans ce cas, il y a des formalitĆ©s Ć  respecter Ć©galement.

Pour rĆ©sumer, l’indivision est intĆ©ressante dĆØs lors que tous les indivisaires savent trouver un terrain d’entente et qu’ils peuvent gĆ©rer leur patrimoine de cette maniĆØre. Dans les autres cas, la SCI semble toute trouvĆ©e. En effet, mĆŖme si elle engendre des frais, le cadre statutaire permet Ć  chaque associĆ© d’avoir des rĆØgles et ne permet pas la disparition du patrimoine.

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Etudiante en Master 1 Droit des affaires - Parcours Droit fiscal des affaires. Juriste stagiaire chez CERFRANCE.

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