Fonctionnement juridique de l’indivision : fiscalité, prise de décision, régime conventionnel et sortie de l’indivision

5 juillet 2022

Fonctionnement juridique de l'indivision : fiscalité, prise de décision, régime conventionnel et sortie de l'indivision

Une indivision peut trouver son origine dans différentes situations. Elle peut être volontaire mais la plus commune se crée lors d’un décès. Les héritiers deviennent propriétaires indivis des biens du défunt, ils sont appelés indivisaires ou co-indivisaires. Chacun des héritiers, bien souvent les frères et soeurs, bénéficient d’une quote-part en fonction de leur lien de parenté avec le défunt.

Fonctionnement de l’indivision

L’indivision n’est pas qu’un régime subi, il arrive très souvent par exemple que des partenaires pacsés ou des concubins effectuent l’achat d’un bien immobilier en commun, sans structure particulière. Ces concubins se retrouveront en indivision, et auront tout deux des droits sur le bien immobilier. Chacun détiendra une quote-part de propriété sur le bien, en fonction du montant de leurs apports. L’indivision peut donc être considérée comme un véritable mécanisme de propriété, un outil qui peut s’avérer avantageux.

Mais l‘indivision peut prendre une multitude de formes, il peut exister notamment une indivision lors d’un divorce. Celle-ci est dans ce cas appelée indivision post-communautaire, dont la quote-part se décide lors du divorce.

Quel est l’encadrement légal de l’indivision ?

L’indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Ces articles encadrent et structurent les droits des co-indivisaires sur les biens indivis.

Ce régime légal préconise différentes solutions en fonction des actes et de leur impact sur les biens.

La prise de décision en indivision

  • D’abord, il existe les actes conservatoires, c’est à dire ceux qui sont nécessaires à la conservation du bien. Dans ce cas, la décision peut être prise par n’importe lequel des indivisaires sans avoir à en référer aux autres.
  • Concernant les actes de gestion, ils concernent la gestion courante des biens et la vente des biens meubles pour régler les dettes de l’indivision. La décision doit être prise à la majorité des deux tiers des droits indivis.
  • Enfin, pour les actes de disposition, l’unanimité est requise. En effet, ces actes concernent la vente des biens immobiliers ou les donations qui peuvent intervenir avec un tiers. Ces actes ont pour objet d’effectuer des mutations hors du patrimoine de l’indivision, c’est pourquoi l’unanimité est exigée.

Le régime conventionnel de l’indivision

Il existe un second régime dit conventionnel puisqu’il consiste en l’établissement d’une convention d’indivision pour aménager au mieux les droits de chacun des indivisaires et de faciliter la gestion des biens indivis. Cette convention est fixée pour établir les règles de fonctionnement de l’indivision. Pour se faire, cette convention doit être votée à l’unanimité.

La convention doit contenir différents éléments obligatoires. D’abord, la convention doit répertorier les biens de l’indivision concernés ainsi que les droits respectifs de chaque indivisaire. Elle doit, enfin, fixer les pouvoirs du gérant.

Cette convention peut être conclue pour cinq ans, renouvelables ou peut être à durée indéterminée. En outre, cette convention doit obligatoirement être écrite sous peine de nullité. Il faut également avoir recours à un notaire lorsque l’indivision contient des biens immobiliers auquel cas, il faudra également procéder à une publicité au service de publicité foncière.

La sortie de l’indivision

La sortie de l’indivision est tout à fait possible pour les indivisaires. L’article 815 du Code civil l’affirme : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

Il est donc possible de sortir d’une indivision sauf si un jugement contraire ou une convention d’indivision s’y oppose.

Pour se faire, il existe plusieurs options :

  • Il est possible en premier lieu de se séparer de la quote-part en la vendant à un autre indivisaire ou à un tiers. Mais les indivisaires bénéficient d’un droit de préemption, c’est à dire qu’ils sont prioritaires vis à vis du rachat de la quote-part vendue.
  • Il est ensuite possible de demander le partage de tout ou partie des biens. Il faut alors trouver un terrain d’entente sur la valeur des biens, afin d’opérer leur répartition en fonction des quote-parts.
  • Les autres indivisaires peuvent demander le sursis au partage par une requête au tribunal judiciaire le plus proche du domicile des indivisaires.

Ainsi, l’indivision présente plusieurs avantages notamment dans la gestion, l’entretien et le financement d’un bien sans contraintes. En effet, il n’y a quasiment aucune démarche ni aucune formalité pour cette dernière.

Cependant, la plus grande faiblesse de l’indivision réside dans les désaccords entre co-indivisaires. Si l’un des indivisaires n’est pas en accord avec les autres, cela peut entraîner des blocages qui laisse stagner la situation dans son état sans pouvoir s’en défaire.

Fiscalité de l’indivision

Chacun des indivisaires est imposé selon la quote-part de revenus qui lui revient et selon les règles fiscales qui lui sont applicables.

Concernant l’impôt sur la fortune ou les droits d’enregistrement, il est tenu compte d’une dépréciation du fait de l’existence de l’indivision puisque la propriété est commune.

Lorsqu’un indivisaire cède ses droits, il est imposé sur la plus-value dans les règles de droit commun. Les plus-values, dans le cadre d’un divorce après la dissolution de la communauté conjugale ne sont pas assimilés à une cession à titre onéreux, il n’y a donc pas de taxation des plus-values même en cas de versement de soultes. Cependant, si le bien est cédé par la suite, la plus-value est calculée par rapport à la valeur de ces biens à l’entrée dans la communauté.

Lors du partage des biens indivis, si il n’y a pas de soulte, un droit d’enregistrement de 2,5% sur la valeur des biens sera dû. Cependant, s’il y a une soulte, les droits d’enregistrement sont dus sur la valeur de la soulte. Le droit de partage est dû sur la valeur nette du bien, déduction faite de la soulte et du passif (s’il y en a un).

L’indivision est donc une opportunité de faire des achats en commun mais peut aussi entraver la liberté vis à vis d’un héritage ou lors d’un divorce. En fonction des situations, elle peut présenter des avantages, qui peuvent néanmoins très vite devenir des inconvénients.

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