Formation en investissement immobilier locatif

2 juillet 2023

Formation en investissement immobilier locatif

Les formations en investissement immobilier locatif sont nombreuses. Et pour cause, les distinctions en matière immobilière sont elles aussi nombreuses. Néanmoins, il est important de se référer à des professionnels du secteur pour suivre une formation de qualité. Sans plus attendre, commençons cette formation en investissement immobilier locatif.

Introduction à la formation en investissement immobilier locatif

Pour commencer votre formation en investissement immobilier locatif, il est nécessaire d’effectuer une première distinction fondamentale. Cela vous permettra de déterminer la catégorie exacte des gestions locatives afférentes à vos biens immobiliers.

Vous devez savoir si vous souhaitez louer votre immeuble :

  • pour un usage d’habitation ;
  • ou pour un usage professionnel.

Cette première distinction est assez simple à comprendre, puisqu’elle repose sur l’usage du bien. Le bien est-il loué à usage d’habitation ou à usage professionnel ?

Mais en réalité, cette simplicité cache des conséquences fiscales profondes.

Les types de locations de locaux à usage d’habitation

La location à usage d’habitation correspond en pratique au bail à usage d’habitation. Il s’agit tout simplement des contrats qui consiste à donner en location un immeuble destiné à l’habitation du locataire.

C’est la première catégorie qu’il vous sera nécessaire de bien appréhender si vous souhaiter maîtriser votre investissement immobilier locatif. En effet, avec 37,2 millions de logements, elle concerne de la grande majorité des immeubles français. c’est donc le point clé de votre formation en investissement immobilier locatif.

Au sein même de ces locaux d’habitation, il vous sera ensuite nécessaire d’effectuer une deuxième distinction. Celle-ci repose sur le contenu du bien loué, s’agit-il d’un bien loué nu ou d’un bien loué meublé ?

Au cours de votre formation en investissement immobilier locatif, vous comprendrez que cette distinction repose sur une notion issue de la jurisprudence. Cette notion, c’est celle du « mobilier essentiel » d’un immeuble.

Or, cette distinction entre local nu et local meublé n’est pas à négliger. En effet, fiscalement, chaque type d’activité possède son propre régime :

Vous percevrez également au cours de votre formation en investissement locatif, que la gestion fiscale de ces deux régimes est profondément différente. Par exemple, l’abattement forfaitaire sur les loyers en cas d’exercice micro est de 30% en foncier contre 50% en BIC.

De plus, il faut préciser qu’au sein même de ces régimes, il existe des distinctions à opérer. C’est le cas notamment des régimes meublés, subdivisés entre :

  • les locations de locaux meublés professionnels (LMP) ;
  • les locations de locaux meublés non professionnels (LMNP). 

Cette formation vous aidera à faire des choix informés pour vos projets immobilier. Pour prendre la meilleure décision, il est essentiel d’analyser un projet dans son ensemble (revenus du foyer, réductions d’impôts, objectifs à long terme…).

Les types de locations de locaux à usage professionnel 

En matière de location de locaux à usage professionnel, il est de nouveau nécessaire de distinguer deux régimes. 

  • Le premier régime à considérer est celui des locations de locaux nus à usage professionnel ;
  • Le second est celui du fameux régime des locations de locaux équipés

Mais attention, si la distinction peut sembler similaire à celle des locaux à usage d’habitation, il n’en est rien. La différence sur les locaux d’habitation varie selon la location d’un mobilier essentiel à l’habitation. En matière de location professionnelle, il s’agira du « mobilier et du matériel nécessaire à l’exploitation d’une activité professionnelle ».

L’article 35-I-5° du CGI dispose que la location doit être « munie du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation. Et cela, « que la location comprenne ou non tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie ». 

Or, les juges du fonds sont très exigeants sur cette appréciation du « matériel nécessaire à l’exploitation de l’activité professionnelle ». On a pu retrouver cette rigueur dans de nombreuses affaires. En effet, en général, les juges se positionnent sur une insuffisance des éléments professionnels. 

Une nouvelle fois, la distinction est importante en matière fiscale. En effet, les revenus de ces locations ne sont pas imposés dans les mêmes catégories :

  • les revenus des locations « non-équipées » sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers
  • les revenus locations équipées sont imposés dans la catégorie des BIC

En outre, en ce qui concerne les statuts juridiques, il existe également cette « sous-distinction » entre loueur professionnel et non-professionnel. Mais une nouvelle fois les conditions de distinction sont profondément différente de l’usage d’habitation. Cette fois-ci, la distinction reposera sur la contribution active de l’exploitant au sein de son activité

Du côté des avantages, la location équipée permet notamment une plus grande durabilité des contrats ainsi qu’une meilleure gestion des déficits. Ce sont des éléments qui peuvent sembler difficile d’accès, mais en réalité, ils très simple à appréhender une fois les distinctions principales posées.

Pour conclure sur cette introduction à la formation en investissement immobilier locatif, retenez que ces subtilités peuvent entrainer des conséquences importantes. Ainsi, afin de réaliser un schéma fiscal performant pour réaliser vos objectifs, prenez le temps de vous former correctement.

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