La sous-location, c’est le fait de louer un logement où on est soi-même locataire. Cela peut être une location partielle ou totale du logement. S’il n’est pas illégal pour un locataire de faire louer son bien, cela nécessite de respecter des règles. De plus, il est important de savoir que la fiscalité de la sous-location sera différente selon les situations.
Une sous-location dans les règles de l’art
Pour bien gérer son investissement immobilier, il faut connaître la fiscalité de la sous-location mais aussi les obligations légales initiales.
Les risques d’une sous-location illégale
Il y a des risques au fait de sous-louer de manière illégale.
Le locataire qui réalise une sous-location est dans une situation illégale si :
- Il n’a pas prévenu le bailleur alors qu’il devait le faire.
- Il a fixé un prix du m² supérieur à ce qu’il paie lui-même en tant que loueur.
De plus, depuis la loi Alur de 2014, le locataire doit prévenir le bailleur avant une sous-location.
Pour prévenir d’éventuels risques, il est conseillé de joindre un accord écrit au contrat de sous-location. Les sanctions pourraient inclure la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, des sanctions judiciaires avec des amendes et des dommages-intérêts à payer.
Le principal risque pour le sous-locataire est d’être tenu responsable de rembourser tous les loyers perçus lors d’une sous-location illégale. À titre d’exemple, en 2018, une locataire a dû rembourser 25 856 € à son bailleur pour une sous-location illégale sur Airbnb.
La rédaction du contrat de sous-location
La sous-location se doit d’être mise à l’écrit par un contrat.
Voici les éventuelles mentions pour la rédaction du contrat :
- Le montant du loyer net ;
- La date de début et de fin de la location ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- La date de paiement du loyer ;
- Les conditions pour résilier le contrat ;
- Les charges locatives.
Il est conseillé de bien détailler le contrat afin de protéger la relation entre le sous-locataire et le bailleur.
La distinction fiscale des sous-locations
Il existe une distinction si le logement est meublé ou non, chaque situation ayant son propre régime fiscal :
- Les sous-locations de logement meublé seront imposées dans les BIC ;
- Les sous-locations de logement nu seront imposées dans les BNC.
Fiscalité de la sous-location logement meublé (BIC)
La location meublée signifie que le logement contient tous les meubles nécessaires pour mener une vie normale, contrairement à un logement vide.
Les revenus locatifs tirés de la location meublé sont imposée dans la catégorie des BIC (catégorie des bénéfices industriels et commerciaux).
Le régime fiscal pour le loueur meublé :
- Micro-BIC jusqu’à 77 700 € de revenus pour les locations meublées ;
- Régime réel si dépassement ou choix volontaire.
Pour en savoir plus, consultez cet article sur la fiscalité du logement meublé.
Fiscalité de la sous-location logement nu (BNC)
Si le logement n’est pas meublé, ce sera un logement vide. Les revenus “sous-locatifs” seront imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Attention, il faut bien préciser la situation. En effet, le propriétaire initial, qui loue son logement nu, sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers. C’est bien le locataire, qui lui même loue le logement (sous-location), qui sera imposé dans les BNC.
Dans cette situation, n’hésitez pas à consulter cet article sur la fiscalité des bénéfices non commerciaux pour en savoir plus.
Les formes particulières de sous-location existantes
Il y a des formes de logements pour la sous-location qui ont leurs règles particulières. Chaque sous-location dispose de sa propre fiscalité.
La sous-location d’un logement social
Le logement social ne peut pas être loué comme on le veut, il s’agit d’un bien ayant bénéficié d’aides publiques.
Il est interdit de louer la totalité d’un logement social.
S’il s’agit d’une partie du logement, c’est autorisé dans trois cas de figure :
- Si le sous-locataire est âgé de 60 ans ;
- S’il est un adulte handicapé qui a un contrat d’accueil familial avec le locataire ;
- Une colocation entre générations (personne de + 60 ans loue à – 30 ans en échange de contributions modestes et de services légers).
La mise en location ne peut se faire qu’avec une copie d’un accord écrit du bailleur ainsi qu‘une copie du bail en cours à son sous-locataire.
Les revenus d’un logement peuvent être classés dans deux régimes :
- Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les logements meublés ;
- Les bénéfices non commerciaux (BNC) pour les logements non meublés.
La sous-location d’un logement privé conventionnel Anah
Un locataire d’un logement conventionné par l’Anah, peut sous-louer à un adulte, mais il faudra :
- Que cette personne doit être handicapée ;
- Signer avec cet adulte handicapé un contrat d’accueil familial.
Le loyer est fixé par mètre carré de surface habitable, il y a des plafonds selon la commune.
Il existe des aides pour ces logements, en faveur du locataire principal, pour sa résidence principale.
La location signée n’est pas suffisante, il faut informer le propriétaire. Si le locataire doit informer le propriétaire par LRAR (lettre recommandé avec accusé de réception), son acceptation n’est pas nécessaire.
La sous-location de logement soumis à la loi de 1948
Il existe dans certaines communes, une particularité pour les logements construits avant le 1er septembre 1948.
En effet, le locataire de ce logement peut sous-louer la totalité du bien immobilier antérieur à cette date. Dans ce cas, la situation locative doit être la même. Cela signifie que le loyer pour le sous-locataire doit être égal à celui du locataire.
Le sous-locataire pourra rester au sein du logement même si le locataire part du logement.
La possibilité pour le locataire de sous-louer partiellement le logement dépendra du nombre de pièces et de l’âge du locataire.
Il pourra majorer de 20% le loyer sur la surface louée mais pour sous-louer partiellement, il doit :
- Vivre seul ;
- Avoir plus de 65 ans.
Dans ce cas, si la location prends fin, la sous-location prendra fin aussi.
Il faut néanmoins demander l’accord au propriétaire par le biais d’une LRAR.
Consultez ce guide sur la fiscalité de la location immobilière pour en savoir plus.
