Investir dans l’immobilier en France peut permettre de tirer des bénéfices mais aussi de réduire ses impôts. Néanmoins, pour les investisseurs dans le milieu immobilier, il existe plusieurs types de locations. Il est donc important de bien se former, afin d’optimiser votre investissement.

Les différents régimes fiscaux locatifs : Optimiser vos bénéfices !

Pour investir dans l’immobilier en France correctement, il est avant tout nécessaire de bien connaître les différents régimes fiscaux.

Pour cela, une première distinction est à effectuer entre :

• La location nue ;
• La location meublée.

Le régime de la location nue

La location nue est le type de location le plus courant. Elle consiste tout simplement en la mise à disposition, sans meubles, d’un bien immobilier. Cependant, il est tout de même nécessaire d’y trouver des WC situés séparément de la cuisine et de la salle à manger.

Fiscalement, la location nue est imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Or, il est fondamental de bien comprendre son fonctionnement pour investir dans l’immobilier en France.

Au sein du régime foncier, il existe deux “sous-régimes :

• Le régime micro-foncier ;
• Le régime réel-foncier.

Pour le régime micro-foncier, l’imposition se fera sur 70 % des revenus perçus. Du côté du régime réel, en réduisant vos revenus par vos charges, vous pourriez créer un déficit foncier, venant alors réduire votre imposition.

N’hésitez pas à bien vous renseigner sur la fiscalité de la location nue pour en savoir plus.

Les régimes de location meublée

Le décret du 31 juillet 2015 (2015-981) définit la location meublée comme « La mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles ». Le décrit précise que ces meubles doivent correspondre à « tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire ».

À partir de quels éléments peut-on considérer qu’une location est meublée ? 

Un logement meublé doit contenir de manière obligatoire : 

• Plaques de cuisson et four ou four à micro-onde ;
• Réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ;
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas et ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…) ;
• Literie avec couette ou couverture ainsi volets ou rideaux dans les chambres.

En nom propre, la location meublée sera soumise à l’impôt sur le revenu. Plus précisément, elle sera imposée dans les Bénéfices industriels commerciaux (BIC). D’ailleurs, c’est également le cas pour la sous-location meublée.

Attention toutefois, il est nécessaire de bien distinguer la location meublée non professionnelle (LMNP), de la location meublée professionnelle (LMP). D’après l’article 155, IV du Code général des impôts, pour que la location soit qualifiée de location professionnelle :

• L’activité doit rapporter au moins 23 000 € par an ;
• Il faut que les recettes dépassent les revenus du foyer fiscal sous l’impôt sur le revenu.

Dans le cas où l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le loueur sera considéré comme loueur non professionnel. 

Investir par une société immobilière

Si la SCI est l’outil le plus utilisé par les investisseurs immobiliers, en réalité, il en existe une multitude.

Retenez que chaque société possède des spécificités. Il est important d’analyser votre projet d’ investissement dans sa globalité pour choisir la structure d’investissement la plus adaptée.

De plus, certaines activités locatives peuvent entraîner des conséquences importantes sur une société. La location meublée est par exemple une activité commerciale par nature, elle ne pourrait être en principe exercée au sein d’une société civile. Ainsi, pour exercer une activité meublée en SCI, il est obligatoire d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Une obligation aux conséquences fiscales majeures puisque l’IS est profondément différent des impôts sur le revenu (IR).

En dehors des sociétés civiles, d’autres structures sociétaires peuvent être utilisées. On y retrouve les sociétés commerciales comme la SAS (Société par Actions Simplifiée) ou la SARL (Société à Responsabilité Limitée).

Une nouvelle fois, chaque structure a ses propres règles notamment en termes de responsabilités, de gestion et de fiscalité. Par exemple, la SAS permet une plus grande flexibilité dans la répartition des bénéfices et dans l’entrée de nouveaux associés. La SARL, quant à elle, offre une responsabilité limitée aux associés.

Les conséquences sont nombreuses, pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter un guide plus complet sur la fiscalité de la location immobilière.

Investir dans l’immobilier locatif : comment réduire vos impôts ?

Enfin, investir dans l’immobilier locatif peut permettre de constituer un patrimoine tout en réduisant votre imposition. Des dispositifs fiscaux avantageux qu’il est possible d’illustrer notamment par deux régimes successifs, le régime Duflot et le régime Pinel.

La loi Duflot 

Le 1er janvier 2013, la loi Duflot est venue remplacer la loi Scellier. Cette loi a pour but d’avantager l’investisseur concernant la fiscalité de la location immobilière lorsqu’elle est neuve. 

La réduction d’impôt du dispositif Duflot ne peut s’appliquer que si l’investissement est réalisé de janvier 2013 à août 2014. Elle illustre ainsi que ces régimes sont souvent accessibles dans un temps court. Cela souligne l’importance de bien connaître la législation fiscale immobilière actuelle.

Cette réduction peut s’appliquer à maximum deux logements par an.

Les biens concernés sont :

• Les logements neufs ;
• Les logements bientôt achevé ;
• Les logements qu’on fait construire ;
• Les locaux transformés en logement d’habitation ;
• Les logements qui ont des travaux de réhabilitation ;
• Les logements anciens qui ont fait l’objet de travaux de rénovation (avec la condition de représenter 25 % minimum du coût de l’opération).

Pour qu’il soit applicable, il faut respecter d’autres conditions. On retrouve notamment le respect d’un niveau de performance énergétique. Mais surtout, les logements devront être situés dans certaines aires géographiques avec des difficultés d’accès au logement (A, A bis et B1).

Le régime Duflot permettait d’obtenir une réduction d’impôt de 18 % répartie sur 9 ans

Ce régime a été repris plus largement par le dispositif Pinel.

La loi Pinel

Ainsi, depuis septembre 2014, il existe un dispositif allant dans la continuité de la loi Duflot : la loi Pinel. Le dispositif Pinel s’applique donc si l’investissement locatif a été fait depuis 2014 et cela jusqu’au 31 décembre 2024.

Les conditions sont les mêmes que le dispositif Duflot.

En revanche, la durée de la réduction d’impôt peut être de :

• 6 ans ;
• 9 ans ;
• 12 ans.

De plus, la réduction d’ impôt Pinel va de 12 à 21 % ce qui diffère du dispositif Duflot à 18 %. 

Enfin, le dispositif Pinel permet désormais qu’un bien immobilier soit loué à un descendant ou encore à un ascendant, contrairement au dispositif Duflot. 

Investir dans l’ immobilier locatif peut sembler complexe, mais en réalité, il suffit simplement de vous positionner sur un régime fiscal. En effet, il n’est pas nécessaire de connaître l’ensemble des dispositifs de défiscalisations immobilières pour bénéficier d’ avantages fiscaux.