Dans le bail commercial, certaines charges incombent au bailleur et d’autres au locataire. La répartition des charges entre les deux a longtemps été du domaine de la négociation. Le législateur a clarifié cette situation à l’article R. 145-35 du Code de commerce en attribuant au locataire des charges qui lui sont propres et organisent la communication entre les parties.
Avant la loi Pinel de 2014
Les charges du local ou charges locatives du bail désignent l’ensemble des dépenses nécessaires (charges, taxes, redevances, et travaux) qui incombent au locataire d’un bail commercial, à l’exclusion de toutes autres charges incombant au bailleur.
Par le passé, la répartition des charges du bail entre propriétaire et locataire résultait d’une négociation. Les deux parties s’accordaient mutuellement sur les charges devant incombé à l’un ou à l’autre.
C’est le principe de la liberté contractuelle, caractérisé par la libre répartition des charges.
La répartition des charges entre propriétaire et preneur était alors guidée en partie par le bon sens, renforcée toutefois par certaines dispositions légales.
L’article 1720 du Code civil prescrit pour le bailleur l’obligation de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Le bailleur doit effectuer toutes les réparations nécessaires, autres que celles locatives. À travers cet article, le législateur avait déjà posé le principe de la distinction entre les travaux incombant au bailleur (grosses réparations) et ceux à la charge du locataire (charges locatives prévues à l’article 1754 du Code civil).
Il était également possible pour les parties de se référer aux dispositions du décret N°87-713 du 26 août 1987 prévu en matière de baux d’habitation s’apercevoir de ce qui est considéré comme charges locatives incombant au locataire.
Aucun texte précis ne prévoyait les charges locatives dans un bail commercial, jusqu’à la réforme du droit des baux commerciaux en 2014.
La réforme du droit des baux commerciaux : loi Pinel de 2014
C’est en 2014, plus précisément avec la loi N° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel », qu’a été introduite une réforme du droit des baux commerciaux. Cette réforme a considérablement renforcé la protection du locataire dans un bail commercial. La loi Pinel est aujourd’hui codifiée dans le Code de commerce. Son décret d’application est l’article 6 de son décret d’application N°2014-1317 du 3 novembre 2014 est repris à l’article R. 145-35 du Code de commerce. Il dispose que :
« Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. ».
Les charges imputables au locataire sont celles qui l’incombent ; tandis que les charges non imputables sont celles que propriétaire ne peut mettre à la charge du locataire.
L’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail
L’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail est prescrit par l’article L.145-40-2 du Code de commerce.
L’alinéa 1er de cet article énonce que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. ».
L’inventaire est reparti est deux parties :
- Un état prévisionnel des travaux.
Le bailleur doit communiquer au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale l’état prévisionnel des travaux pour les trois prochaines années avec indication de leur coût.
- Un état récapitulatif annuel de l’inventaire des charges.
L’état récapitulatif annuel de l’inventaire des charges résume les travaux effectués durant les trois dernières années. Il doit être remis au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il a été établi. Lorsqu’il concerne les immeubles en copropriété, il doit être communiqué dans les trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
