Les régimes de défiscalisation immobilière

16 juillet 2023

Les régimes de défiscalisation

Si la pression fiscale peut s’avérer élevée pour un loueur, il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation dans le domaine immobilier. Les dispositifs de défiscalisation existent pour inciter les français à investir dans l’immobilier. Il faut ainsi se pencher sur les différents dispositifs pour alléger la pression fiscale.

Les dispositifs Pinel

La loi Pinel est un dispositif qui permet aux investisseurs qui loue un bien neuf ou rénové d’obtenir une réduction d’impôt. Mais en réalité il existe plusieurs dispositifs Pinel.

Le dispositif Pinel “classique”

Le dispositif Pinel a été reconduit jusqu’en 2024.

Afin de bénéficier des avantages de la défiscalisation Pinel, il faut que : 

  • La location du logement se face pendant une durée de 6 à 12 ans ;
  • Que le dispositif soit mis en place entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 ;
  • Que le bien immobilier soit  situé dans les zones Pinel A bis, A ou B1 ;
  • Le logement doit être neuf ou récemment rénové à neuf ;
  • Les logements doivent être situés dans un immeuble collectif ;
  • Le montant d’achat pour la défiscalisation est plafonné à 300 000 € ce qui corresponds à un tarif de 5 500 € par m².

En ce qui concerne les taux de réduction d’impôt, en 2023 il sont de :

  • 10,5% pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 15% pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 17,5% pour un engagement de location de 12 ans.

En 2024, les taux de réduction d’impôt diminuent :

  • 9% pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 12% pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 14% pour un engagement de location de 12 ans.

La réduction d’impôt est accordée pour :

  • L’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ;
  • Pour l’année d’acquisition si elle est postérieure.

Elle est ensuite imputée sur l’impôt dû pour cette même année et pour les 5, 8 ou 11 années suivantes en fonction de la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

Les pourcentages en question seront progressivement réduits au cours des années 2023 et 2024, à l’exception des logements bénéficiant du dispositif « Pinel + ».

Le dispositif Pinel +

À partir de 2023 et même au-delà de 2024, le dispositif Pinel + prendra le relais de la loi Pinel en offrant des avantages fiscaux similaires à ceux du Pinel classique avant 2023. 

Cependant, pour bénéficier de ce nouveau dispositif, certaines conditions doivent être remplies concernant le logement.

Pour être éligible au Pinel +, il est nécessaire d’acquérir un logement neuf qui répond à l’une des deux conditions suivantes :

  • Le logement doit être situé dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). 
  • Le logement doit présenter un niveau de qualité supérieur à la réglementation, notamment en termes de performance énergétique et environnementale.

Un décret du 17 mars 2022 établit deux types de critères que le logement doit satisfaire pour être éligible au dispositif Pinel + :

  • Les critères d’usage
  • Les critères environnementaux.

Le dispositif Pinel d’Outre-Mer

Dans les départements d’outre-mer et en Nouvelle-Calédonie, les plafonds de défiscalisation sont plus élevés.

Jusqu’au 31 décembre 2022, les taux de réduction d’impôt étaient fixées à :

  • 23 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 29 % pour un engagement de 9 ans ;
  • 32 % pour un engagement 12 ans.

Pour 2023, ils sont à :

  • 21,5 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 26 % pour un engagement de 9 ans ;
  • 28,5 % pour un engagement de 12 ans.

Pour 2024, ils seront à :

  • 20 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 23 % pour un engagement de 9 ans ;
  • 25 % pour un engagement de 12 ans.

Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont spécifiques à ces territoires. Le niveau de performance énergétique globale tient compte de l’indice climatique de ces régions.

Les opérations réalisées à Mayotte ne sont pas soumises à l’exigence d’un niveau de performance globale.

Le plafonnement global des avantages fiscaux en outre-mer est fixé à 18 000 €.

Cela diffère avec les 10 000 € applicables en métropole (à l’exception du dispositif de la loi « Malraux »).

La loi Denormandie

Il s’agit d’une extension de la loi Pinel, il concerne les opérations réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.

L’objectif est de stimuler les investisseurs à acquérir et rénover les logements anciens.

Les villes concernées par le dispositif de défiscalisation Denormandie, sont celles présentant des signes de déclin démographique et de dégradation du parc de logements anciens.

Afin de pouvoir bénéficier de ce dispositif, l’investisseur doit remplir deux conditions cumulatives :

  • Acquérir un logement ou un local dans des zones spécifiques notamment les villes ayant conclu des accords appelés « Cœur de ville ».
  • Effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux doivent contribuer à améliorer la performance énergétique du logement.

En ce qui concerne les réductions d’impôts :

  • 12 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 18 % pour un engagement de 9 ans ;
  • 21 % pour un engagement de 12 ans.

La loi Censi-Bouvard

Le Projet de Loi de Finances 2023 a conduit à la suppression de la loi Censi-Bouvard. Cette loi offrait la possibilité d’investir dans des logements meublés tels que des résidences étudiantes, des résidences pour seniors ou des EHPAD. Depuis le 31 décembre 2022, il n’est plus possible de recourir à ce dispositif.

Les avantages de la Loi Censi-Bouvard étaient :

  • Une réduction d’impôt de 11 % du montant du bien HT avec un plafond de 33 000 € répartis sur une période de 9 ans ;
  • La reprise de la TVA à un taux de 20 %, calculée sur la valeur de ce qui a été investi dans le locatif ;
  • La gestion locative du bien assurée par un gestionnaire dédié ;
  • Des loyers garantis et sécurisés tout au long de la durée du bail commercial ;
  • Le fait d’investir tout en fournissant peu de temps et d’efforts.

La loi Malraux

Le dispositif de défiscalisation de la loi Malraux permet de défiscaliser en réalisant des travaux immobilier sur un logement ancien.

Les avantages de la loi Malraux :

  • L’investisseur n’est pas soumis à une limitation du loyer.
  • Une réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux pour un logement situé dans une zone couverte par un plan de sauvegarde.
  • Une réduction de 22 % est accordée sur les dépenses éligibles lorsque le logement est situé dans une zone couverte par un PVAP.
  • Une réduction de 22 % est accordée sur les dépenses éligibles lorsqu’il s’agit d’une restauration déclarée d’utilité publique.

La réduction d’impôt selon la loi Malraux 2023 est calculée en fonction du montant des travaux.

Le dispositif de défiscalisation est plafonné à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives.

La loi Monuments Historiques

Il s’agit d’un dispositif pour ceux qui investissent dans un bâtiment classé et rénové qui est inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ce dispositif de défiscalisation permet :

  • De déduire 50 % des charges foncières si le bien n’est pas ouvert au public ;
  • De déduire 100 % de charges foncières si le bien est ouvert à la visite au moins 50 jours par an ;
  • Le coût des travaux est déductible à 100 % de l’IR (impôt sur le revenu) si le monument est ouvert à la visite.

En revanche, si le monument n’est pas ouvert au public et que les travaux sont subventionnés par l’État, la déduction d’impôt sur le revenu sera de 100 % sur la part restant à charge.

Si les travaux ne sont pas subventionnés par l’État, la déduction sera à 50 %.

Le dispositif Loc’Avantages

Ce dispositif de mise en location vient remplacer le dispositif « Cosse ».

Le taux de réduction d’impôt varie de 15 à 65 %.

Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée.

Les conditions sont :

  • Un loyer inférieur au prix du marché local ;
  • Le logement est la résidence principale du locataire ;
  • Le locataire respecte un plafond de ressources déterminé par l’État ;
  • Proposer un bien non meublé à la location ;
  • Le logement est loué pendant 6 ans minimum ;
  • Exclure les membres de sa famille en tant que locataires ;
  • Il n’est pas un logement à faible performance énergétique.  

D’autres statuts locatifs “classiques” peuvent permettre des avantages fiscaux conséquents. La location meublée et notamment le statut LMP est l’un de ces dispositifs. N’hésitez pas à consulter ce guide sur la fiscalité de la location immobilière pour en savoir plus.

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