En gestion locative, les investisseurs sont souvent très attentifs aux régimes et aux charges fiscales associés à l’activité (LMP, LMNP, taxe foncière…). Cependant, d’autres charges “étatiques”, se doivent d’être prises en compte : les charges sociales. Il est notamment important d’étudier en profondeur les charges sociales en location meublée.
Le régime de la location meublée
Il est d’abord nécessaire d’être dans le cadre d’une location meublée pour être concerné par les charges sociales que nous détaillerons ici.
Pour rappel, la location meublée s’entend comme étant une location avec tous les équipements nécessaires à la vie quotidienne, imposée au sein des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Une activité de location meublée peut aussi concerner les chambres d’hôtes qui auront leurs propre seuils, un logement de type Airbnb et bien plus encore.
Les loueurs en meublé en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société à l’IR, seront soumis à un impôt sur le revenu. Néanmoins, les revenus d’activité sont aussi touchés par des cotisations sociales selon le régime du loueur en meublé.
Pour envisager la gestion de ces charges, il est avant tout nécessaire de s’intéresser au statut du bailleur. Dans cette optique, une première distinction doit être effectuée entre deux régimes :
- Les charges sociales en LMP ;
- Les charges sociales en LMNP.
Le régime social de la location meublée non professionnelle
Le régime concernant les revenus des loueurs en meublés non professionnels (LMNP) s’avère être un régime de cotisations sociales simple à appréhender.
Il n’est pas nécessaire de s’acquitter de cotisations sociales pour votre activité. Toutefois, il est important de déclarer annuellement vos revenus à l’administration fiscale dans le cadre de votre déclaration de revenus.
En effet, les personnes qui relèvent de ce régime seront assujetties aux prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine et assimilées.
Les prélèvements sociaux seront de :
- 9,2 % au titre de la Contribution sociale généralisée (CSG) ;
- 7,5 % au titre du prélèvement de solidarité ;
- 0,5 % au titre de la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).
Le taux global des cotisations sociales s’élèvera donc à 17,2 %.
Le régime social de la location meublée professionnelle
Ce régime concerne le loueur en meublé professionnel (LMP).
Pour rappel, un loueur meublé devient professionnel s’il remplit deux conditions cumulatives :
- Il génère plus de 23.000 € de CAHT/an issu des revenus meublés ;
- Ses revenus meublés sont supérieurs aux autres revenus de son foyer fiscal.
Dans cette éventualité, plusieurs régimes sociaux s’offrent au loueur en meublé. Ces régimes varient selon les recettes annuelles qu’il aura engendrées.
Si les recettes sont situées entre 23.000 € et 77.700 € :
Si les recettes annuelles sont comprises entre 23 000 € et 77 700 € et sont supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal, il faut choisir entre :
- Le statut de travailleur indépendant de droit commun
- Le statut de micro-entrepreneur.
Il est donc possible de choisir une affiliation au régime général.
Or, dans le cadre de la micro-entreprise (régime micro), les cotisations et contributions sociales seront fixées au taux forfaitaire de 22 %. Point important également, elles sont assises sur le montant des recettes déclarées (chiffres d’affaires) et non sur le bénéfice (recettes-charges).
Néanmoins, il vous sera toujours possible de demander le bénéfice de l’ACRE, permettant alors une réduction de 11 % des charges sociales pour votre 1ère année d’exercice.
Si les recettes sont supérieures à 77.700 € :
Dans cette situation, l’investisseur en nom propre n’aura pas le choix, il sera soumis au statut de travailleur indépendant de droit commun. Il y aura donc un changement sur les charges sociales, la location meublée ayant des charges sociales différentes selon le régime associé.
Ici, vous êtes affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) (ancien RSI « régime social des indépendants »).
La SSI utilise un taux appliqué à une assiette pour calculer les charges sociales dues.
Contrairement au régime général des salariés (la sécurité sociale prends en compte leur rémunération brute pour déterminer le montant des cotisations sociales), la SSI se base sur le revenu net du travailleur non-salarié. Vous serez dans la même situation qu’un gérant majoritaire.
Cela inclut :
- Le résultat ou la quote-part de bénéfices (pour une entreprise individuelle ou une société soumise à l’impôt sur le revenu)
- Le chiffre d’affaires brut encaissé sans déduction de charges (pour une micro-entreprise)
- Les rémunérations et dividendes excédant 10 % du capital social (pour une SARL, une EURL ou une EIRL soumise à l’impôt sur les sociétés)
Les taux de cotisations sociales des travailleurs non-salariés (TNS) varient en fonction du revenu de l’assuré.
Le cas particulier des chambres d’hôtes
Lorsque vous louez des chambres d’hôtes, vous êtes assujetti à des seuils différents.
En effet, la location de chambres d’hôtes offre différentes options en fonction de vos revenus et de votre chiffre d’affaires, en respectant les conditions établies par le code du tourisme.
Lorsque vous décidez de proposer une chambre d’hôtes, cela implique d’accueillir les clients et de leur louer une chambre meublée avec accès à une salle d’eau et à des toilettes, tout en leur fournissant le petit-déjeuner.
Vos revenus annuels en 2023 ne dépassent pas 5 719 € en 2023 :
Cela représente 13 % du PASS, il s’agit du plafond annuel de la sécurité sociale.
Dans ce cas, vos revenus de cette activité sont considérés comme relevant de la gestion du patrimoine privé, et aucune cotisation sociale n’est exigée. Cependant, vous devez déclarer vos recettes à l’administration fiscale lors de votre déclaration de revenus.
Vos revenus annuels en 2023 se situent entre 5 719 € et 188 700 € :
Vous avez le choix entre deux statuts :
- Le statut auto-entrepreneur ;
- Le statut de travailleur indépendant.
Vos revenus annuels en 2023 dépassent 188 700 € :
Vous devez obligatoirement opter pour le statut de travailleur indépendant, car un seul statut est autorisé dans ce cas.
La déclaration des cotisations sociales
Pour déclarer votre activité et payer vos cotisations sociales selon le statut social choisi, voici les démarches à suivre :
- Si vous optez pour le régime de micro-entrepreneur, vous pouvez effectuer la déclaration sur le site autoentrepreneur.urssaf.fr
- En revanche, si vous choisissez le régime de travailleur indépendant, vous devez vous affilier sur formalites.entreprises.gouv.fr et déclarer vos bénéfices sur le site impots.gouv.fr.
Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre guide sur la fiscalité de la location immobilière.
