L’article L.145-4 du Code de commerce est relatif est la durée du bail commercial. Le législateur y prévoit une durée minimum de principe pour tout bail commercial. Le même article prévoit également la faculté pour chacune des parties de résilier le bail de manière anticipée. Il s’agit donc là d’un principe et de son exception. Dans notre article, nous allons présenter la durée minimale du bail commercial et les modalités de résiliation du bail de manière anticipée.

Quelle est la durée minimale du bail commercial ?

Le législateur a prévu depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, une durée minimum de 9 ans pour tous les baux commerciaux. Toutefois, il est reconnu une certaine particularité au sous-bail commercial.

Une durée minimale de 9 ans

L’article L.145-4 du Code de commerce fixe la durée minimale du bail commercial à 9 ans. Le bail commercial ne peut donc être conclu pour une durée inférieure à 9 ans.

La loi permet cependant aux parties d’opter pour un bail d’une plus longue durée. À cet effet, il faut garder à l’esprit qu’un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans entraîne certaines conséquences parmi lesquelles le déplafonnement automatique du loyer lors du renouvellement.
Il n’existe en principe pas de plafond de durée du bail, cela signifie que les parties peuvent aller bien au-delà de 9 ans.

En revanche, c’est à condition que cette durée soit limitée dans le temps, conformément à l’article 1210 du Code civil qui proscrit les baux à durée indéterminé.

Si la durée du bail est supérieure à 12 ans, il doit être passé par acte notarié ou déposé aux rangs des minutes d’un notaire. Il doit également faire l’objet d’une publication au ficher immobilier selon l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
Le législateur précise à l’article L.145-15 du Code de commerce que la durée minimum de 9 ans du bail commercial est d’ordre public, aucune dérogation n’est permise.

Cela n’inclut pas ce qui ne relève pas des baux commerciaux dont :

• Le bail dérogatoire ou bail de courte durée ;

• La location saisonnière ;

• La convention d’occupation précaire ;

• Le bail emphytéotique ;

• Le bail à construction ;

• Le contrat de concessions immobilière.

Le cas du sous-bail commercial

Le sous-bail commercial ou sous-location désigne la situation d’un local loué à un preneur qui va lui-même le louer à un autre preneur.

La Cour de cassation a admis que ce type de location pouvait être conclue pour une durée inférieure à 9 ans. Dans un arrêt du 17 mars 2016, pourvoi n° 14-24.748, le juge a déclaré que :
« Mais attendu qu’un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail principal ; qu’ayant retenu que la durée prévue du sous-bail ne constituait pas une renonciation de l’une ou de l’autre des parties aux dispositions du statut des baux commerciaux… ».
Le juge rappelle ici que la dérogation du sous-bail commercial ne prive pas les parties de l’application des règles du statut des baux commerciaux, dont la faculté de résilier le bail de manière anticipée.

Quelles sont les modalités de résiliation anticipée du bail commercial ?

La faculté de résilier le bail commercial est une possibilité qu’offre la loi Pinel aux parties du contrat de bail. Le bail commercial prend également l’appellation de bail 3.6.9, car il est conclu pour une durée minimum de 9 ans. Il peut faire l’objet de résiliation tous les 3 ans, après un préavis de 6 mois.

La résiliation anticipée du bail commercial peut être à l’initiative du locataire ou à celle du bailleur.

La résiliation anticipée à l’initiative du locataire

L’article L.145-4 du Code de commerce énonce à son alinéa 2 que « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d‘une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ».

Le locataire n’a pas d’obligation de motiver sa décision de résilier le bail et le bailleur n’a pas à l’exiger non plus, il s’agit d’une décision discrétionnaire.
La loi Pinel interdit toute clause contractuelle qui serait défavorable au locataire, notamment celle le privant de son droit à résiliation anticipée du bail, tel que la signature d’un bail à durée ferme de 9 ans. Bien que la faculté soit laissée au locataire de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception, il semble plus avisé de donner congé par acte extra-judiciaire (voie d’huissier de justice).
Par ailleurs, il est possible pour le locataire de résilier le bail commercial avant son terme, à tout moment, en cas d’invalidité ou de départ à la retraite.

La résiliation anticipée à l’initiative du bailleur

Le bailleur ou propriétaire dispose lui aussi du droit de résilier le bail avant son terme.

L’article L.145-4 alinéa 3 du Code civil le mentionne en ces termes « Le bailleur a la même faculté (que le locataire) ».

Il peut donc résilier le bail selon les dispositions 3,6,9 vues par acte d’huissier par l’intermédiaire de l’article L.145-9 du Code de commerce.
Toutefois, le même article poursuit en disant que, le bailleur peut résilier le bail commercial de manière anticipée « … dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. ».

Bon à savoir :
Il existe plusieurs baux et il s’avère qu’il en existe certains dans lesquels les parties peuvent prévoir des clauses dérogatoires au statut des baux commerciaux, tels qu’un contrat conclu pour une durée ferme, sans possibilité de résiliation anticipée par le locataire, sauf indemnisation du bailleur. Il s’agit des baux suivants :

• Le bail de plus de 9 ans ;
• Le bail portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux ;
• Le bail portant sur des locaux monovalents (construits en vue d’une seule utilisation) ;
• Le bail portant sur des bureaux de stockage.