Le bail commercial ou bail à usage commercial est conclu en principe pour une durée de neuf ans, avec possibilité pour le locataire de donner son congé tous les trois ans, après un préavis de six mois. Le bail à usage commercial abrite comme son nom l’indique des activités commerciales, le fonds de commerce du locataire. Il peut également s’agir d’activités artisanales ou industrielles. Les règles applicables au bail à usage commercial peuvent varier en fonction du type de bail. Sur ce, quels sont les différents types de baux et quelles sont les règles applicables à chaque type de bail ?

Le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire est un type de bail commercial. Il est conclu pour une durée ne pouvant excéder trois ans maximum. Qu’il s’agisse de bail unique ou de plusieurs baux successifs.

Généralement sa conclusion n’est pas soumise à un formalisme particulier ; toutefois, pour prouver son existence, il faudra que les parties démontrent qu’elles s’étaient accordées sur ce type de contrat de bail commercial. La simple démonstration de la durée inférieure du bail à trois ne permet donc pas de retenir le qualificatif de bail dérogatoire.

Le bail dérogatoire échappe aux règles de droit commun du bail à usage commercial.

• Absence de renouvellement du bail à l’initiative du locataire ;
• Absence d’indemnité d’éviction.

Comme tout contrat de location, le bail dérogatoire doit mentionner le montant du loyer. A la fin de la période triennale du bail dérogatoire, le bailleur doit donner congé au locataire. S’il y a reconduction tacite du bail c’est-à-dire si le locataire se maintient dans le bail, sans que le bailleur n’y fasse opposition, le bail dérogatoire se transforme en bail commercial classique 3 6 9. Le bail sera alors renouvelé dans les mêmes conditions que le locataire doit s’occuper des réparations locatives.

La convention d’occupation précaire

Tout comme le bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire ou bail précaire échappe au droit commun des baux commerciaux. Ce type de bail n’est pas possible en toute circonstance. Son utilisation doit être justifiée par des circonstances exceptionnelles. Comme situation exceptionnelle, la convention d’occupation peut être conclue pour une courte durée de six mois dans un espace destiné à la démolition, ou alors dans local vétuste ou dangereux, ou encore dans un périmètre de rénovation avec interdiction de locations.

Le bail mixte

Le bail mixte est celui qui abrite les locaux de l’activité commerciale et le lieu d’habitation du locataire. Le bail mixte peut être professionnel, ou commercial classique.

• Le bail mixte est dit professionnel lorsque le locataire y mène une activité libérale ou artistique. Sa durée maximum est de trois ans lorsque le preneur est une personne physique ou une SCI (Société Civile Immobilière) ; et de six ans pour une personne morale.
• Lorsque le bail mixte abrite une activité commerciale, industrielle ou artisanale, il est assimilé au bail commercial classique, régi par les dispositions du Code de commerce qui traite du statut des baux commerciaux.

Le locataire a un droit de résiliation du bail, c’est-à-dire la possibilité de mettre un terme au bail et de quitter les lieux à tout moment tout en respectant un préavis d’une durée minimum de trois mois.

Le bail professionnel

Sont concernés par le bail à usage professionnel, les professionnels des professions libérales réglementées ou non. En principe, le bail professionnel est soumis à une législation qui lui est propre. Toutefois, depuis 2008, les parties peuvent opter pour l’application des règles de droit commun applicables aux baux commerciaux classiques.

Dans un bail à usage professionnel, le bail peut indiquer la date d’expiration du bail, le droit au renouvellement, ainsi que le dépôt de garantie, le montant des loyers.

Indépendamment de leurs activités lucratives ou non, les associations et autres personnes morales peuvent demander la souscription du bail professionnel.

Il faut toutefois respecter certaines règles qui lui sont propres ; à savoir :

• La durée du bail, le bail professionnel est conclu par écrit pour une durée de six ans ;
• Un état des lieux est dressé à la prise de possession et à la restitution du bail, par un huissier de justice ou toute autre personne mandatée, à charge partagée entre le bailleur et le locataire ;
• Le locataire peut à tout moment rompre le contrat de bail, à condition de respecter un préavis de six mois.