La résiliation d’un bail commercial

12 mars 2022

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La résiliation d’un bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location de locaux à usage commercial. Il est régi par le Code du Commerce notamment aux articles L.145 et suivants qui en précisent tous les contours. C’est un contrat qui met en relation deux parties, en l’occurrence le bailleur et le locataire. Comme tout contrat, le bail commercial peut être résilié soit à l’initiative des parties, de manière amiable ou contentieuse, soit à l’initiative du juge.

La résiliation du bail commercial à l’initiative des parties

Le bail commercial, conformément au Code du commerce est conclu pour une durée de 9 ans, avec possibilité de donner congé tous les trois ans après un préavis de 6 mois. Ces caractéristiques lui valent l’appellation de bail commercial 3-6-9. On parle de résiliation du bail lorsque la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire arrive à son terme. Ledit terme peut survenir de différentes manières.

Le code du commerce up cit dispose qu’il est possible pour les parties, à la fin de chaque échéance triennale de résilier le bail, sous réserve du respect du délai de préavis (L.145 -4 al 2), ou à la fin de l’échéance contractuelle (L.145 -9). On parle alors de résiliation contractuelle ou triennale. Si avant la loi Macron sur les baux commerciaux, la loi Pinel admettait la possibilité d’informer l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, désormais l’article L.145-9 exige que le congé ne puisse être donné que par acte extrajudiciaire, motivé.

La résiliation du bail peut également se faire de commun accord entre les deux parties, en dehors des échéances triennales et contractuelle. Il s’agit là de la résiliation anticipée amiable du bail. Elle n’est pas soumise à un formalisme particulier, car est basée sur la bonne foi et le consentement des parties. Il est cependant recommandé de consigner le consentement par écrit afin de disposer d’une preuve et d’éviter tout litige par la suite. Il est à noter que généralement pour ce genre de résiliation, le bailleur exige au locataire l’abandon de son dépôt de garantie ou le versement d’une indemnité.

Le contrat de bail à usage commercial contient généralement une clause résolutoire. Cette dernière stipule qu’en cas de manquement de la part du locataire à telle ou telle obligation, le bailleur sera alors en droit de demander la résiliation du bail. Il s’agit ici d’une résiliation pour faute, ou encore pour défaut d’observation d’une obligation contractuelle. L’évocation de la clause résolutoire doit toutefois être encadrée. En effet, pour être appliquée, cette clause doit être expressément prévue par le contrat ; elle doit en outre être claire et précise, quant aux fautes ou manquements susceptibles d’entrainer la rupture du bail. L’obligation dont il est question ne doit pas être générale, mais plutôt particulière au bail dont il est question.

La résiliation du bail commercial à l’initiative du juge

Encore appelée résiliation judiciaire, elle est ordonnée par le juge en cas d’inexécution par l’une des parties, des obligations issues soit des clauses du contrat, soit du statut des baux commerciaux en général.

Sauf clause contraire expressément mentionnée, la partie qui en fait la demande au juge n’est pas tenue d’en informer préalablement la partie adverse par une lettre de mise en demeure. La juridiction compétente est le tribunal de grande instance du lieu de situation des biens loués.

La partie qui intente l’action en justice doit motiver sa demande et le juge exige généralement que le motif évoqué soit suffisamment grave et légitime, de sorte à porte atteinte à ses droits. Pour le bailleur par exemple, il peut s’agir du changement de destination du bail comme l’exercice d’activités complètement différentes de celles initialement prévues par le bail, sans l’accord préalable du bailleur, le non-paiement des loyers, la cession irrégulières du bail, au mépris de la clause exigeant l’accord du bailleur. Somme toute, le juge dispose du pouvoir d’apprécier le motif évoqué et de décider si la résiliation doit ou non être prononcée.

Avant 2003, la jurisprudence était d’avis que la date de prise d’effet de la résiliation du bail était celle du prononcé de la décision judiciaire qui l’ordonne. Mais depuis 2003 avec le jugement civil du 30.04.2003 N°01-14890, il est retenu que la résiliation date effectivement du jour où les parties ont cessé de remplir leurs obligations.

Si la résiliation du bail est prononcée par le juge, pendant que le locataire occupe encore les locaux, alors celui devient un occupant sans droit ni titre et le bailleur peut demander de versement d’une indemnité d’occupation.

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