Lors de la signature d’un contrat de bail, les parties peuvent s’accorder sur des particularités contractuelles spécifiques. Par l’application de l’article L145-5 du Code de commerce, bailleur et propriétaire peuvent ainsi déroger au statut des baux commerciaux. Ils optent alors pour un régime dérogatoire encore appelé bail dérogatoire. Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ? et comment le distingue-t-on d’autres types de baux de courte durée ?
Qu’est-ce que le bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire ou bail de courte durée est avant tout un contrat de location de locaux à des fins commerciales. Il peut être signé pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Le preneur peut y mener une activité industrielle, artisanale ou commerciale. La particularité des baux dérogatoires, est que ne lui leurs pas appliquées les règles classiques du statut du bail commercial. Or, le statut du bail commercial dispose de règles lourdes, protectrices pour le locataire et souvent contraignantes pour le bailleur.
Encore appelé bail précaire, il a été introduit par la loi n°65-356 du 12 juin 1965, à la suite du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, réformé par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat au commerce et aux très petites entreprises dite « loi Pinel » et codifié à l’article L.145-5 du Code de commerce.
Le législateur dispose a l’alinéa 1er de l’article L145-5 du Code de commerce, que « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ».
Quelles sont les conditions d’application de l’article L145-5 du Code de commerce ?
Le bail dérogatoire est un régime particulier, distinct de celui du statut des baux commerciaux. Pour conclure un bail précaire, il faudrait que soient réunies un certain nombre de conditions, à savoir :
La durée du bail dérogatoire
Conformément à l’article L.145-5 du Code de commerce, la durée du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser trois ans. Le législateur dispose en effet que « … la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». Cette durée vaut pour un bail dans les mêmes locaux et avec le même locataire.
La volonté expresse des parties
La conclusion du bail dérogatoire ne se déduit pas tacitement. Elle doit être expressément voulue par les parties. Pour cela, le texte du contrat de bail doit disposer d’une clause qui stipule que les parties entendent se soumettre au bail dérogatoire.
Le point de départ de l’application de l’article L.145-5 du Code de commerce
C’est l’entrée sur les lieux qui constitue le point de départ du bail dérogatoire (Cass., 3e civ., 30 mars 2017, n°16-10.786), encore appelé prise de possession du bail. Cette précision est à noter car le point de départ du bail ne tient pas compte de l’occupation antérieure des lieux, par l’effet d’un autre titre (sous-location, etc.).
L’état des lieux d’entrée
Il est fait de manière contradictoire et amiable entre le bailleur et le locataire, soit par l’intermédiaire d’un huissier de justice dont les frais sont partagés à part égale entre les parties.
La fixation du loyer
La fixation du loyer se fait de façon libre et consensuelle entre les parties.
La rédaction du bail dérogatoire est similaire à la rédaction d’un bail à usage commercial. Cependant, il faut noter qu’il est impossible de conclure un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial.
Que devient le bail dérogatoire à son expiration ?
Le bail dérogatoire expire au bout de trois ans. Il n’est pas permis à l’une autre des parties de mettre fin au bail de manière prématurée, avant son terme. Le locataire qui souhaite quitter les lieux avant expiration du bail, devra s’acquitter de tous les loyers restants jusqu’au terme du bail. L’expiration du bail ne donne droit à aucune indemnité d’éviction.
Le locataire doit quitter les lieux au terme du bail, à défaut il risque de voir son bail précaire se transformer en bail commercial. Le bailleur dispose, à la fin du bail, d’un délai d’un mois pour manifester son opposition à l’occupation des lieux par le locataire. A défaut, à l’échéance de ce mois, le bail précaire sera automatiquement soumis au statut du bail commercial. Le bailleur devra donc adresser une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au locataire pour lui demander de vider les lieux. Il devra donc être vigilant et ne pas montrer de négligence.
A l’issue du bail, le bailleur peut adresser au locataire une sommation de déguerpir ou un congé-avertissement. Dans une affaire, la Cour de cassation a indiqué que le silence du bailleur, à la suite de sa LRAR ne suffit pas à traduire sa volonté d’acceptation du locataire dans les locaux.
Quelle différence entre un bail dérogatoire et les autres formes de bail de courte durée ?
Le bail dérogatoire de l’article L.145-5 du Code de commerce est à distinguer de deux notions très proches :
- la location saisonnière ;
- et la convention d’occupation précaire.
La location saisonnière désigne un contrat de location par lequel le preneur occupe un local durant une saison bien déterminée. La location saisonnière est mentionnée à l’article L.145-5 alinéa 4 du Code de commerce. La période de jouissance des lieux peut correspondre à une saison touristique. A l’issue de la saison, le contrat doit être résilié. Il faut noter que si la location se poursuit, au-delà de la saison, quand bien même l’activité serait interrompue, le bail saisonnier se transformera alors en bail commercial, soumis au statut des baux commerciaux. En outre, la conclusion de plusieurs baux saisonniers sur le même local entre les mêmes parties n’empêche pas la qualification de bail saisonnier.
La convention d’occupation précaire est mentionnée à l’alinéa 1er de l’article L.145-5-1 du Code de commerce. Elle met en relation un occupant et un propriétaire. La convention encadre l’occupation d’un lieu par un occupant et a la particularité de pouvoir être cessé à tout moment par la survenance d’un événement prévisible mais exceptionnel. Dans le cadre de la convention, l’occupant paie une redevance et non un loyer.
