L’achat de biens immobiliers est souvent précédé d’une phase de recherche avant la transaction immobilière. Phase au cours de laquelle le futur propriétaire s’emploie à rechercher le bien qui lui convient. Il peut l’effectuer seul s’il pense pouvoir trouver sa perle rare, mais il peut aussi confier cette recherche aux professionnels de l’immobilier. Ces professionnels devront retrouver pour lui les propriétés ou copropriétés mises en vente. La collaboration entre acheteur et agents immobiliers dans ce cadre est concrétisée par un contrat qui prend le nom de mandat de recherche immobilier.

Définition et caractéristiques du mandat de recherche immobilier

Qu’est ce qu’un mandat de recherche immobilier ?

Le mandat de recherche immobilier est un contrat conclu entre un acheteur et une agence immobilière pour la recherche d’un bien immobilier à acheter. L’objet du mandat est donc tout simplement la recherche d’un immeuble que le mandant devra acheter.

Il faut toutefois bien le différencier de deux mandats :

• le mandat de vente d’un bien immobilier (qui a pour objet la recherche d’acquéreur pour vendre un bien) ;
• le mandat de gestion locative (qui a pour objet la recherche de locataire pour un bailleur).

Quel est l’encadrement législatif du mandat de recherche immobilier ?

Ce mandat est encadré par la Loi Hoguet de 1970 et son décret d’application de 1972.

Un mandat de recherche immobilier se présente sous trois formes :

• Le mandat simple (qui confère la possibilité à l’acheteur de donner mandat à plusieurs agences immobilières simultanément) ;
• Le mandat exclusif (qui interdit au mandant de confier la recherche à un autre agent immobilier jusqu’au terme du premier mandat) ;
• Et enfin le mandat semi exclusif (qui confère l’exclusivité à un prestataire, mais reconnaît également le droit au mandant de rechercher par lui-même).

Pour être valide, le mandat de recherche immobilier doit contenir des mentions obligatoires telles que :

• l’identité et les coordonnées de l’acheteur ;
• la description du bien recherché, ;
• le budget frais d’agence inclus de l’acquéreur ;
• le montant de la commission ;
• la durée du mandat et les conditions de son éventuel renouvellement.

Le mandat de recherche doit en outre mentionner les moyens utilisés par l’agent pour la recherche du ou des biens immobiliers, les obligations des parties et surtout le devoir d’information de l’agent prescrit par la Loi Alur de 2014.

Il donne à l’acheteur certains avantages tels que le gain de temps, les conseils et l’expertise du prestataire.

Les obligations des parties du mandat

Qu’il s’agisse d’un mandat de recherche exclusif ou un mandat simple, le contrat doit mentionner les obligations des parties. 

Quelles sont les obligations des mandataires ?

Pour le mandataire, encore appelé chasseur d’appartement, il doit tout d’abord être titulaire d’une carte professionnelle.

Précisons ensuite qu’il est astreint à une obligation de moyens et non une obligation de résultat, c’est dire qu’il doit tout mettre en œuvre pour retrouver le bien immobilier recherché par les acquéreurs. Par conséquent, il ne peut être tenu de responsable si l’acquéreur ne trouve pas le bien qu’il recherche.

Cependant, dans ce type de mandat, il est tenu à une réelle obligation d’information et de conseil à l’égard du mandant avec qui il a signé un contrat. Le défaut de cette obligation est passible d’entraîner des dommages et intérêts à son encontre.

Par ailleurs, le chasseur immobilier exerce des responsabilités liées à ses prestations dans le mandat et en premier de sa mission de recherche du bien au sein du marché immobilier. Le prestataire doit effectivement mener la recherche du bien en exploitant tous les canaux à sa disposition (publication d’annonces, réseaux de professionnels, sites de recherches etc.). Il devra également organiser des visites des biens retrouvés, faire une offre d’achat, négocier les prix de vente et sécuriser l’achat du bien par une promesse de vente ou un avant-contrat. Il peut donc être chargé d’obtenir un compromis de vente jusqu’à la signature de l’acte de vente qui concrétise la transaction immobilière.

Quelles sont les obligations des mandants ?

Pour ce qui est du mandant, il a la principale obligation de payer les honoraires du chasseur, et cela dans 3 situations à distinguer.

Premièrement, si le prestataire trouve le bien que le mandant recherche. Il payera alors classiquement les honoraires qui ont été convenus.

Deuxièmement, si après l’expiration ou la résiliation du mandat, le mandant achète un bien qui lui avait été présenté par le prestataire (on parle ici de droit de suite). La vente immobilière étant causée par les prestations effectuées durant le mandat.

Troisièmement enfin, si le mandat comporte une clause d’exclusivité, et que le mandant achète le bien directement par lui-même.

D’autres obligations non moins importantes sont à relever telles que la fourniture d’une attestation de financement au chasseur à qui il va signer un mandat, la réactivité, la disponibilité et la transparence du mandant dans sa collaboration avec le chasseur d’appartement.

La résiliation d’un mandat de recherche

Dans un mandat de recherche immobilier, la durée et les modalités de résiliation son très importants. En effet, ce sont elles qui vont justifier d’une obligation de paiement ou non.

En sa qualité de contrat, le mandat immobilier est soumis pour l’essentiel aux mêmes règles relatives à la résiliation de tout contrat. Ainsi le mandat de recherche peut être résilié :

• Durant la période de rétractation de 14 jours après signature du contrat ;
• à la fin de durée initiale de trois mois incompressibles pour les mandats exclusifs avec un préavis de 15 jours avant la date du terme, (à défaut d’une reconduction tacite) ;
• et enfin durant son exécution en cas de faute lourde des mandataires.

Pour chacun de ces cas, la résiliation doit être annoncée par une lettre recommandée avec accusé de réception.