Le mandat de vente se présente sous deux variétés : le mandat simple et le mandat exclusif de vente. Le mandat de vente est très utilisé en matière immobilière. Ce mandat immobilier est un contrat par lequel un propriétaire immobilier (le vendeur) confie à une agence immobilière (l’intermédiaire), la vente ou la recherche d’acquéreurs pour son bien immobilier. En opposition au mandat simple, le mandat exclusif comporte plus d’engagements pour les parties, ce qu’il convient d’analyser.
Définition et modalités du mandat exclusif
Quelle est la définition du mandat exclusif ?
Pour reprendre avant tout sur le contrat de mandat. L’article 1984 du Code civil dispose que : ” le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.”
On parle de mandat exclusif lorsque le mandat de vente ou mandat de recherche comporte une clause d’exclusivité. Il encadre la situation d’un propriétaire qui confie la vente de ses biens immobiliers à une seule agence, ou agent immobilier.
Ce professionnel de l’immobilier jouit donc d’une exclusivité dans la vente ou la recherche d’acquéreurs du bien immobilier. Cette exclusivité est caractérisée par le fait que, dès la signature de l’acte, le propriétaire du bien ne peut plus confier la même vente à un autre intermédiaire, ni vendre le bien directement lui-même.
Quel est l’encadrement juridique du mandat exclusif en 2022 ?
Evoqué par l’article 6 de la loi Hoguet de 1970, le contrat de vente exclusif renforce la confiance entre le vendeur et son intermédiaire. Il se distingue ainsi du mandat de vente simple par lequel le propriétaire conserve son droit de vente directe sur le bien. Le propriétaire ne pourra donc plus non plus user de sa faculté à mandater simultanément d’autres agences immobilières pour la vente du même bien.
Le mandat de vente exclusif est également encadré par la Loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové). Cette Loi à pour but principal de réguler le marché immobilier. Ses dispositions tentent de protéger les personnes jugées plus faibles sur ce marché afin de rééquilibrer les forces au sein des acteurs du marché de l’immobilier.
Le mandat exclusif de vente immobilière est un contrat écrit et formel signé des deux parties en autant d’exemplaires originaux. Il doit surtout comporter certaines mentions obligatoires telles que :
- L’identité du propriétaire immobilier ;
- Les coordonnées et renseignements sur l’agent immobilier ;
- La carte professionnelle de l’agent immobilier ;
- Les honoraires de l’agent ;
- La description détaillée du bien ;
- Le prix de vente ;
- La durée du mandat.
Avantages et inconvénients en 2022
Quels sont les avantages du mandat exclusif en 2022 ?
Les avantages du mandat exclusif sont tirés de l’exclusivité qui la caractérise. Cela entraîne notamment un engagement supplémentaire de l’agence immobilière. L’exclusivité dont il est bénéficiaire optimise sa motivation et il devient alors plus impliqué dans la recherche d’acquéreurs, d’autant plus qu’il doit le faire dans un délai bien déterminé s’il veut conserver l’exclusivité de la vente.
En effet, passé le délai imparti, le propriétaire pourra solliciter un autre professionnel de l’immobilier.
L’exclusivité du mandat procure également l’assurance d’une vente rapide. Celle-ci est d’environ 3 mois, tandis que dans le cadre d’un mandat simple, la vente prend environ six mois.
Notons également que l’exclusivité du mandat sur le bien confère à l’acheteur le sentiment d’exclusivité sur le bien. Le mandataire joue donc un rôle de négociateur en mettant en jeu ses propres moyens pour vendre ou trouver un compromis de vente avec un acquéreur ou de potentiels acheteurs. Autre avantage, les frais d’agence ont généralement tendance à être plus bas que dans un contrat de vente simple.
Quels sont les inconvénients du mandat exclusif en 2022 ?
Concernant ses inconvénients, ce type de mandat n’est pas toujours apprécié de certains vendeurs.
Tout d’abord pour la simple raison que, selon un certain point de vue, on pourrait dire qu’il réduit la variété des opportunités de vente à un seul agent. Car rappelons-le, ni le mandant ne pourrait plus vendre directement le bien, ni le confier à plusieurs agences immobilières simultanément. Il devra alors attendre que le mandat exclusif de la première agence soit expiré.
Par ailleurs, accorder l’exclusivité de la vente d’un bien à un seul agent immobilier demande au préalable de lui faire confiance. Cela n’est pas toujours au goût de tous les propriétaires immobiliers. Surtout quand on sait qu’il est possible qu’un agent immobilier se concentre en priorité sur un dossier qu’il juge plus fructueux et plus rentable, au grand dam des vendeurs.
Rétractation et résiliation de mandat exclusif
Quel est le délai de rétractation d’un mandat exclusif en 2022 ?
En 2022, le délai de rétractation du mandat exclusif est de 14 jours dès la signature du mandat. Ce délai qui doit être mentionné dans le contrat permet au propriétaire qui ne veut plus vendre son bien d’annuler son contrat sans avoir à payer les dommages et intérêts au mandataire.
Passé ce délai, le mandat devient irrévocable et toute rétractation est assimilable à une résiliation qui doit, elle également, être faite selon certaines conditions.
Quelle est la durée du mandat exclusif ?
En général, et par principe, la durée du mandat exclusif est de 3 mois renouvelable par tacite reconduction. Elle peut aller jusqu’à 12 mois, voire 24 mois.
Mais attention, le mandat de vente exclusif doit mentionner les modalités de rupture du contrat.
Néanmoins, le mandat peut tout à fait être résilié.
Quelles sont les modalités de résiliation du mandat exclusif ?
Le propriétaire qui entend résilier le mandat de son intermédiaire au terme des 3 mois, doit l’en informer par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant la fin de la période d’irrévocabilité ou encore de l’expiration du contrat. Notons sur ce point l’avis de la Cour de cassation concernant cet acte de vente. Elle estime que pour être reconduit ou renouvelé à l’expiration de sa période initiale, le propriétaire doit affirmer de manière expresse sa volonté de renouvellement.
En principe, il n’est pas possible pour le propriétaire immobilier de résilier le mandat de vente avant son terme ou sans préavis, au risque de payer des dommages et intérêts à l’agence immobilière. Néanmoins, il pourra toujours évoquer (et prouver) des manquements et irrégularités graves commis par cette dernière. A cet effet les mandats exclusifs peuvent comporter une clause pénale régulant ce genre de situation.
