L’imposition des revenus fonciers : mode d’emploi

25 janvier 2022

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L’imposition des revenus fonciers : mode d’emploi

Plusieurs types de revenus sont susceptibles d’être imposés au titre des revenus fonciers. Ainsi, par principe tous les revenus perçus par un contribuable au titre de ses locations immobilières sont passibles d’une telle imposition. L’objet de cet article est de comprendre comment seront imposés vos revenus fonciers (régime d’imposition, taux, charges déductibles…).

Quels revenus sont considérés comme revenus fonciers ? 

Comme nous l’avons présenté précédemment, les revenus tirés des locations d’immeubles nus constituent des revenus fonciers, et sont de fait soumis à l’impôt sur le revenu (voir Barème progressif de l’impôt sur le revenu pour 2022). Le champ d’application des revenus fonciers est prévu par l’article 14 du Code général des impôts (CGI). Ainsi, sont imposables au titre de cette catégorie, les revenus des propriétés bâties telles que les maisons, les appartements, les usines les bureaux et les bâtiments ruraux, ainsi que les propriétés non bâties y compris les terrains occupés par des carrières, mines et étangs. Par ailleurs, les revenus accessoires dont l’origine est le droit de propriété ou d’usufruit, constituent également des revenus fonciers. Les revenus fonciers peuvent aussi être réalisés par l’intermédiaire d’une société transparente, en général des sociétés civiles immobilières (SCI) ou par un fonds de placement immobilier (FCI). 

Cependant, ne sont pas imposables au titre des revenus fonciers, les biens, dont le propriétaire, se réservent la jouissance exclusive, c’est donc le cas de la résidence principale. Par ailleurs, la sous-location d’une ou plusieurs pièces d’une résidence principale est également exonérée d’imposition au titre des revenus fonciers.

Il faut cependant prendre garde au fait que les locations meublées ne seront pas imposées au titre des revenus fonciers, mais au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).Ces revenus ce retrouveront donc dans la catégorie prestations de services permettant de bénéficier en cas d’imposition au titre des micro-BIC, d’un abattement de 50%, correspondant aux charges déductibles. En ce sens, il peut être utile si le montant des loyers annuels est inférieur à 72500 euros hors taxes, de meubler la location, pour ainsi privilégier une imposition au titre de la catégorie BIC, et de bénéficier d’un abattement plus avantageux.

Enfin, l’ensemble de ces revenus devront être déclarés auprès du service des impôts compétent.

Quel régime d’imposition choisir ? 

Il faut d’emblée préciser que, les revenus fonciers sont par principe imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu. En effet, l’impôt sur le revenu est composé de huit catégories de revenus : les traitements, salaires pensions et rentes, les bénéfices non commerciaux (BNC), les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les plus-values, les revenus des capitaux mobiliers (RCM), les rémunérations de dirigeant, les bénéfices agricoles (BA) et enfin les revenus fonciers.

Il existe en matière de revenus fonciers, deux régimes d’imposition : 

  • Le régime microfoncier s’appliquant automatiquement dès lors que le montant des loyers n’excède pas 15000 euros par an. Cette limite est appréciée annuellement et pour l’ensemble des membres du foyer fiscal. Dans ce cas de figure, le revenu foncier net imposable sera diminué d’un abattement de 30% correspondant aux charges déductibles. Il faut être vigilant, en cas d’application du régime microfoncier, il sera impossible de déduire d’autres frais réels. C’est pourquoi il faut bien vérifier que le montant des charges effectivement subies par le contribuable au cours de l’année d’imposition n’excède pas 30% des recettes, auquel cas il serait judicieux d’opter pour une imposition au régime réel foncier, pouvant être appliquée sur option du contribuable, même si le montant des loyers est inférieur à 15000 euros. La seule obligation du contribuable dans le cadre du régime microfoncier réside dans le fait d’inscrire le montant brut de ses recettes dans sa déclaration 2042. 
  • Le régime réel foncier : applicable de plein droit en cas de recettes brutes excédant 15000 euros ou sur option du contribuable en cas de montant inférieur à 15000 euros. Dans le cadre de ce régime, l’ensemble des frais réels subis par le contribuable seront déduits de son résultat foncier, sous réserve du respect des conditions de déductibilité des charges. Par exemple, sont considérées comme charges déductibles, les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration (qui correspondent aux dépenses de travaux ayant pour objet de maintenir ou de rendre l’immeuble en état normal d’usage), les frais de gestion et d’administration des biens et droits immobiliers, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt ou encore la taxe foncière. 

En vue de leur déductibilité, les charges foncières doivent respecter plusieurs conditions : 

  • La dépense en cause doit se rapporter au bien faisant l’objet de l’imposition. Étant précisé que si le bien est en indivision, les revenus fonciers relatifs à ce bien ainsi que la déductibilité des charges afférentes seront répartis entre les différents co-indivisaires. 
  • Le contribuable doit être en mesure de justifier la dépense à tout moment 
  • La dépense doit permettre la conservation du bien 
  • La dépense doit être subie au cours de l’année d’imposition 

Après avoir imputé les charges déductibles au revenu brut foncier, ou l’abattement de 30%, il conviendra de retrancher le revenu net foncier aux autres revenus catégoriels, en vue d’obtenir le revenu global du foyer fiscal. Par la suite, ce sera ce revenu net foncier incorporé aux autres catégories de revenus au sein du revenu global qui fera l’objet d’une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

Il existe une particularité concernant les déficits fonciers. Il faut noter que le contribuable est en situation de déficit foncier dès lors que les charges subies sont plus importantes que les revenus perçus. Dans ce cas, il est prévu que ce déficit soit imputable sur le revenu global dans la limite de 10700 euros par an, à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. 

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Par Inès KELKAL

Étudiante en Master 2 Droit Fiscal et Douanier

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