Comment optimiser sa fiscalité avec la location nue ?

mai 11, 2021

En vertu de l’article 14 du Code général des impôts (CGI), sont compris dans l’établissement de l’impôt sur le revenu, au titre des revenus fonciers, les revenus locatifs tirés de la location nue, « non meublés ».  Ces revenus fonciers seront donc ajoutés au revenu global du foyer fiscal. Par ailleurs le montant net des revenus fonciers va être soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (BOFIP II-B §90). 

Les revenus imposables en location nue

Les revenus fonciers sont ceux provenant de la location de biens. Il peut s’agir de location de propriétés bâties (maison, appartement, usine, magasin ou bureau) mais également de propriétés non bâties, notamment de la location de terrains.

Les revenus imposables dans cette catégorie sont ceux qui sont réalisés directement par le contribuable ou par l’intermédiaire d’une société transparente. 

Le montant du revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges (Art 28 du CGI).

Par la suite, le contribuable devra faire un choix entre deux régimes d’impositions applicables : le régime réel et le régime microfoncier. 

Le régime microfoncier 

Ce régime fiscal est prévu à l’article 32 du CGI. Il s’agit du régime de plein droit lorsque les loyers sont inférieurs à 15 000€ par an. 

C’est-à-dire que si le contribuable ne fait pas de choix entre les deux et que ses revenus sont inférieurs à 15 000€ par an, alors il sera considéré comme imposé au titre du régime microfoncier. 

Cela étant, le contribuable peut toujours opter pour le second régime, lorsque ses revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€ par an. 

Concernant le régime microfoncier, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% pour les charges de propriété. Ainsi, seulement 70% des revenus locatifs perçus seront imposables. La somme imposable sera soumise à l’IR et aux prélèvements sociaux à 17,2%. 

Il faut cependant préciser que ce régime ne s’applique à tous les immeubles. C’est notamment le cas pour les recettes provenant de monuments historiques et assimilés (Art 156 I 3° du CGI). 

À titre d’exemple, prenons un contribuable disposant de revenus fonciers s’élevant à 15 000€. Par conséquent, le montant du revenu net imposable est de 10 500€ (15 000 x 0,7). 

A contrario, si les dépenses sont supérieures à 30% des revenus fonciers, il est possible d’opter pour le régime foncier réel. 

Le régime foncier réel

Ce second régime quant à lui prévu à l’article 31 du CGI, énonce que le contribuable peut déduire de son revenu foncier imposable tous les frais et charges engagés pour le bien mis en location nue, pour leur montant réel. 

Les charges prises en compte sont celles supportées par le propriétaire au cours de l’année, et dans un but d’acquisition ou de conservation des revenus fonciers. 

Parmi les charges déductibles, on retrouve : 

  • Les frais de gestion et d’administration ;
  • Les primes d’assurance à la charge du propriétaire ;
  • Les impositions qui incombent au propriétaire et qui sont en lien avec sa propriété ;
  • Les charges de copropriété ; 
  • Les intérêts d’emprunt et les frais bancaires ; 
  • Les travaux.  

Pour ce qui est des travaux, les seuls déductibles sont ceux de réparation et d’entretien. En règle générale, ce sont les travaux qui ont pour but de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance. 

Attention, les travaux de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles. Cela concerne tous les travaux qui consistent à la création de surface habitable.

Une fois, que les charges ont été calculées et le régime applicable choisi, on obtient un revenu foncier qui peut être positif ou négatif. Dans ce dernier cas, on parlera de déficit foncier.

En cas de résultat déficitaire, ce déficit foncier s’imputera à hauteur de 10 700€ sur le revenu brut global, pour la première année et l’excédent sera imputable sur les autres revenus fonciers dans la limite de dix ans. (156 I 2° du CGI

Pour cela, prenons comme exemple, un contribuable célibataire et sans enfant dispose d’un salaire annuel de 30 000€. Ce contribuable place son appartement en location nue pour 10 000 €, pour lequel des charges courantes s’élèvent à 6 000€. De plus, il réalise des travaux déductibles à hauteur de 20 000€. 

Pour la 1re année : 

L’imposition au titre des traitements et salaires est de 27 000€ (30 000 x 0,9). Quant à l’imposition sur les revenus fonciers, elle est de 0€ (10 000 – 6 000 – 20 000). 

Le déficit foncier ainsi constaté est de 16 000€. 

Le revenu brut global de la 1re année est de 27 000€ (27 000 + 0). 

Par conséquent, le montant de l’impôt net à payer pour la 1re année est de 16 300 (27 000 – 10 700) 

Pour la 2e année : 

L’imposition au titre des traitements et salaires est de 27 000€ (30 000 x 0,9). Quant à l’imposition sur les revenus fonciers, elle est de 0€ (10 000 – 6 000 – [16 000 – 10 700]). 

Le déficit foncier ainsi constaté est de 1 300€. 

Le revenu brut global de la 2e année est de 27 000€ (27 000 + 0). 

Ainsi, lorsqu’un contribuable souhaite faire de la location nue, il est toujours plus intéressant d’effectuer des travaux, à la fois pour donner de la valeur à son bien, mais aussi pour diminuer le montant du revenu brut global. 

Lorsque l’on veut investir, il ne faut pas chercher à diminuer son taux d’imposition, mais plutôt  augmenter ses revenus en gardant le même montant d’impôt à payer. 

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