L’investissement dans des locaux professionnels peut s’avérer très judicieux. Si beaucoup pensent à investir pour la jouissance personnelle de leurs entreprises, investir pour louer est également une très bonne option. Cela pose alors une question, quel bail envisager ?
I. Le bail commercial
Il existe principalement deux types de baux, les baux commerciaux et les baux professionnels. Enfin, il est également possible d’envisager certains baux spécifiques.
En ce qui concerne les baux commerciaux, il s’agit du bail de référence pour les commerçants ou artisans.
La durée minimale de la location commerciale est de 9 ans. C’est la différence majeure entre le bail commercial et le bail professionnel, l’idée est de protéger l’activité du locataire. De même, la résiliation du bail commercial est assez difficile, toujours dans cette optique protectrice. Un bailleur qui voudrait évincer son locataire ne pourrait en effet le faire qu’au bout de 3 ans minimum et en lui versant une indemnité d’éviction conséquente.
L’autre intérêt majeur du bail commercial est qu’il permet à son locataire de céder son propre bail. La jurisprudence ayant inscrit le bail aux éléments composant le fonds de commerce du locataire, il pourra ainsi sauf exception, le céder librement.
II. Le bail professionnel
Le bail professionnel est quant à lui le bail de référence pour les professions libérales. Sont principalement à considérer ici les médecins, avocats, notaires et autres professions juridiques ou médicales.
La durée minimale du contrat de bail est de 6 ans. Néanmoins, la rupture du bail est beaucoup plus souple. En effet, le locataire ne pourra que très rarement profiter d’une indemnité d’éviction en cas de sortie forcée. Cependant, cette sortie reste soumise à l’émission d’un préavis, qui se devra d’être transmis au moins 6 mois avant la date de rupture du contrat de bail.
Tout comme le bail commercial, le bail professionnel peut être cédé, et les locaux sous-loués.
Néanmoins, ce bail est plus restrictif car un contrat de location afférent à un bail professionnel ne pourra être conclu que par les professions imposées dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Le contrat ne pourra qu’être écrit. En revanche, il pourra l’être par un notaire mais également directement par les parties.
De plus, comme tout contrat de location, il devra comporter :
- Les informations sur l’identité des parties ;
- La description du local et, dans certains cas, des locaux annexes ;
- La durée du bail ;
- Le montant du loyer, conditions de paiement et de révision du loyer ;
- La répartition des charges ;
- Les obligations respectives de chaque partie.
III. Les baux spécifiques
Les locations « professionnels » sont très nombreuses, ainsi les particularités pratiques ont forcé la création de dispositifs spécifiques.
À ce titre, on retrouve notamment le cas des locations d’entrepôts.
Le bail à envisager variera selon l’usage de l’entrepôt. En effet, si le local aura plutôt une activité de stockage durable, le cadre du bail commercial sera à privilégier. Pour une activité plus courte ou moins stable, le cadre du bail professionnel sera souvent mis en avant. En outre, si l’entrepôt vise à regrouper une activité industrielle, commerciale ou artisanale, le bail commercial s’imposera par obligation.
Il est également fréquent de rencontrer des baux mixtes. Ces baux visent à cumuler une activité commerciale/professionnelle avec une location d’habitation. Ils auront donc par essence un emprunt aux obligations afférentes aux différents baux qu’ils recoupent.
Il faut noter que les dispositifs encadrant les baux commerciaux, professionnels, voire spécifiques ne sont pas figés dans le marbre. En effet, des dispositions ou modifications particulières peuvent être envisagées par les parties, directement dans le contrat de bail.
