Le bail rural et plus généralement les immeubles à usage agricole sont encadrés par des règles spécifiques. En effet, le droit rural vient compléter les dispositions classiques du droit commercial, ajoutant ainsi une touche d’originalité. Alors, comment fonctionne le bail rural et quel est le sort que réserve le droit aux immeubles à usage agricole, c’est ce que nous allons voir.
Le bail rural : le fonctionnement de la location d’immeubles à usage agricole
La définition même d’immeuble est différente pour la matière agricole. L’article 517 du Code civil dispose que : « Les biens sont immeubles par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auxquels ils s’appliquent ».
Pour les biens immeubles agricoles, c’est l’article 518 qui vient compléter cela par : « Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature ».
Les immeubles à usage agricole sont donc, des objets de droit insusceptibles d’être déplacés et qui sont utilisés dans le cadre d’une activité agricole. L’usage agricole concerne tous les biens utilisés par une activité dite agricole enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés et ou à la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM).
L’article 1711 du Code civil dispose que : « On appelle « Bail à ferme » [le louage] […] des héritages ruraux, « Bail à cheptel », celui des animaux dont le profit se partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie ».
L’article 1714 du même code poursuit : « On peut louer par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».
On se rend donc très vite compte que le bail rural est un bail spécifique sur de nombreux aspects.
En premier lieu, c’est la destination même des baux ruraux qui est spécifique. Le bail rural concerne en effet uniquement des biens immeubles agricoles que sont les fonds de terres et les bâtiments ruraux.
En second lieu, c’est la durée du bail rural qui est différente. En effet, l’article L411-5 du Code rural et de la pêche maritime dispose que : « la durée du bail ne peut être inférieur à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire ». Par conséquent, le bail rural est un des baux les plus contraignant en terme de temporalité. Contrairement au foncier d’habitation “classique”, le bail rural est donc habituellement conclu pour 9 ans. Le renouvellement du bail se fait ensuite en général par tacite reconduction.Le preneur du bail disposant d’un droit au renouvellement du bail. A défaut, la résiliation du bail peut s’effectuer en suivant les délais de préavis fixés au sein du contrat de bail, la fin du délai de préavis actant alors la fin du bail rural.
Le plus souvent, les baux ruraux sont passés entre les propriétaires terriens et les exploitants agricoles en leurs nom propre. Puis, une convention écrite de mise à disposition est éditée permettant ainsi au greffe compétent d’effectuer le relevé parcellaire, c’est à dire de savoir quelle exploitation dispose d’une parcelle. Le bailleur rural doit être mis au courant de cette mise à disposition dans les deux mois pour pouvoir s’y opposer si tel n’est pas son souhait.
Enfin, il reviendra au propriétaire et au preneur de fixer ensemble les clauses spécifiques du bail rural (montant du loyer, modalités des exploitations, mise à disposition des terres agricoles, éventuelle possibilité de sous-location…).
Une fois la location étudiée, il convient d’étudier l’aspect relatif à la propriété des immeubles à usage agricole.
L’achat et la propriété d’immeubles à usage agricole
Les immeubles à usage agricole détenus en propriété par un exploitant agricole sont généralement utilisés pour les besoins de l’activité. Ainsi, un exploitant apporte le fond de terre et ou les bâtiments permettant l’exercice de l’activité. Dès lors, ces immeubles font partie de l’actif de la société.
L’exploitant ou associé peut également apporter des biens meubles comme des machines, des tracteurs ou un cheptel mort ou vif.
Lorsque les immeubles quittent le patrimoine privé de l’exploitant pour aller vers le patrimoine professionnel, ils sont alors soumis aux plus-values des particuliers. Cette dernière possède une exonération de 250 000€, c’est à dire qu’en dessous de 250 000€ sur un exercice ne sont pas taxables aux plus-values.
Toutefois, si les immeubles sortent du patrimoine professionnel pour aller vers le patrimoine privé de l’exploitant ou d’une autre personne dans ce cas, l’immeuble relèvera des plus-values professionnelles.
Une fois ces immeubles inscrits à l’actif du bilan, la société voit sa valeur augmenter par conséquent, il faut effectuer une revalorisation des parts sociales en cas de cession de parts sociales.
Les immeubles permettront à la société de faire fructifier la société dans le temps, les mettre à disposition de la société permet de ne pas payer de loyer mais aussi d’augmenter le passif notamment grâce à des emprunts (et aux hypothèques possibles sur les immeubles).
En cas de litige sur le contrat de bail, le ou les bailleurs devront se rendre devant une juridiction rurale spécifique, le Tribunal paritaire des baux ruraux.
