La valorisation de l’usufruit par l’utilisation du système de cash-flow

août 17, 2021
La valorisation de l’usufruit par l’utilisation du système de cash-flow

L’usufruit est l’un des éléments de la pleine propriété aux côtés de la nue-propriété. Ces éléments peuvent appartenir à différentes personnes lorsqu’il y a un démembrement de propriété. Il permet à celui qui le détient de percevoir les fruits du bien sans avoir les charges de la propriété de ce dernier. L’usufruit peut être un élément de la propriété mobilière et immobilière.

Le démembrement de propriété suppose la valorisation de l’usufruit. Dans ce cadre, il existe plusieurs méthodes de calcul et c’est celle des DCF (Discounted Cash Flow) qui est privilégié.

Le calcul traditionnel de la valeur de l’usufruit

Le système de cash-flow traduit comme le « flux de trésorerie », est une stratégie ayant une base comptable. Ce système peut-être utilisé pour permettre la valorisation de l’usufruit puisque la doctrine a développé cette pratique utilisée en premier lieu par les entreprises. Le calcul traditionnel de la valeur de l’usufruit se fait en fonction de plusieurs critères. D’abord, il existe deux types d’usufruits, l’usufruit viager, qui dure à vie et l‘usufruit temporaire qui, comme son nom l’indique, est conclu pour une durée déterminée.

Des éléments fiscaux y sont attachés, ainsi il y a un calcul traditionnel de la valeur de l’usufruit puis la doctrine a développé une valorisation par l’utilisation du système de cash-flow.

Différents barèmes existent pour connaître la valeur d’un usufruit (notamment immobilier). Ces barèmes ont pour paramètres principaux l’âge de l’usufruitier et la valeur du bien. Il faut également souligner que la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ne doivent pas être trop disproportionnées l’une vis à vis de l’autre.

Le barème de l’usufruit viager est le suivant :

Âge de l’usufruitierPourcentage de la valeur du bien en pleine propriété détenu par l’usufruitier
20 ans ou moins90,00%
21 à 30 ans80,00%
31 à 40 ans70,00%
41 à 50 ans60,00%
51 à 60 ans50,00%
61 à 70 ans40,00%
71 à 80 ans30,00%
81 à 90 ans20,00%
Plus de 91 ans10,00%
Barème de l’usufruit viager

Si l’on résume grossièrement : l’âge se calcule par tranche de 10 ans et plus l’usufruitier vieillit, plus la valeur de l’usufruit par rapport à la nue-propriété diminue par tranche de 10 %. Tout ce qui n’est plus à l’usufruitier se retrouve dans le barème de la nue-propriété. Ainsi, plus le nue-propriétaire est âgé, plus la valeur de la nu-propriété est élevée.

En ce qui concerne l’usufruit temporaire, c’est à dire fixé pour une durée déterminée. La valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de 10 ans, dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager tel que :

Durée de l’usufruit temporairePourcentage de la pleine propriété
De 0 à 10 ans23,00%
De 11 à 20 ans46,00%
De 21 à 30 ans69,00%
Barème de l’usufruit temporaire

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété sont généralement calculées pour les donations à titre gratuit.

Cependant, l’usufruit peut-être valorisé grâce à l’utilisation du système de cash-flow, qui est la méthode privilégiée dans le cadre des cessions à titres onéreux.

La valorisation de l’usufruit par l’utilisation du système de cash flow

Le cash-flow, en français le flux de trésorerie ou de liquidité, a une base comptable. Il représente l’ensemble des flux de trésorerie générés par les activités d’une société. Il mesure la marge réelle d’une entreprise, sa capacité à financer son développement notamment par des investissements, ainsi que la masse de dividendes. Ce cash-flow permet d’apprécier la solvabilité et la pérennité de l’entreprise.

La méthode du cash-flow permet la valorisation de l’usufruit, ainsi il cumule les revenus attendus de la détention de l’usufruit et les actualise lorsqu’il s’agit de revenus futurs comportant une certaine part de risque. C’est un calcul important dans l’investissement immobilier, en effet, lorsque le cash-flow est positif (c’est à dire que les entrées financières sont supérieures aux sorties), l’investissement sera rentabilisé. Cependant, le cash-flow peut également être négatif (les entrées sont inférieures aux sorties), dans ce cas, l’investissement immobilier ne sera pas pérenne.

Le cash-flow peut permettre de valoriser l’usufruit grâce au système de « Discounted Cash-Flow », c’est à dire l’actualisation des cash-flow. Ce système ne donne pas une valeur au bien à l’instant « t » mais calcule sa valeur en fonction des flux de trésorerie qui pourraient être générés. C’est une méthode d’expertise récente qui repose sur deux piliers : les projections financières et les cash-flows dégagés par l’activité, en l’occurrence par l’usufruit. Le second pilier est celui du taux d’actualisation (la durée prise en compte avec une plus ou moins courte échéance ainsi que le taux appliqué).

Cette méthode prends en compte les entrées et sorties, dans le cas de l’usufruit on peut prendre en compte l’ensemble des dépenses (charges récurrentes, taxes…) et des recettes (loyers). Il faut ensuite calculer leur évolution ou spéculer sur celles-ci sur une durée déterminée. L’usufruit vaudra en quelque sorte ce qu’il rapporte.

Le Conseil d’État a validé cette méthode dans un arrêt en date du 24 octobre 2018 « SCI Sacajisme » n°412322 et 412323. Le Conseil d’État valide la valorisation de l’usufruit temporaire portant sur un bien immobilier notamment sur une somme actualisée des revenus futurs de l’immeuble. Il affirme que le taux de rentabilité interne (TRI) est le même pour l’usufruitier et le nue-propriétaire. C’est cette égalité entre les deux détenteurs d’un élément de la pleine propriété qui prime selon le Conseil d’État.

De plus, l’utilisation de ce système ne constitue pas une infraction, ni un abus de droit sauf si le but est exclusivement fiscal, c’est à dire que le seul intérêt qui en sera retiré sera fiscal. C’est ainsi qu’il arrive souvent des surévaluations et sous-évaluations de la valeur d’un usufruit permettant d’échapper à certaines taxes ou de les réduire, notamment échapper aux taxes concernant les plus-values.

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