Le dispositif de la nue-propriété permet d’investir à moindre coût et d’optimiser fiscalement son investissement ou encore anticiper une transmission de patrimoine tout en bénéficiant de dispositions fiscales avantageuses.
Bâtir un patrimoine immobilier à moindre coût
La notion de démembrement
Avant toute chose et pour faciliter la compréhension de cet article, il est nécessaire d’introduire notre analyse par une rapide définition du « démembrement », notion sur laquelle repose le dispositif étudié.
En droit, le démembrement se traduit vulgairement comme étant une division des droits acquis sur un bien immobilier en deux parties. D’un côté l’usufruitier, celui-ci utilise le bien et en perçoit les fruits (loyers au titre d’une location…). De l’autre, le nu-propriétaire (l’investisseur) possède le bien, mais ne dispose pas du droit d’en jouir.
Le démembrement prend fin par nature au décès de l’usufruitier, le cas échéant, le démembrement est dit « temporaire », sa durée est alors fixée contractuellement et s’étends généralement entre 10,15 ou 20ans. Au terme du contrat, l’usufruitier initial perd son droit de disposer et de jouir du bien, lequel revient au nu-propriétaire : c’est le remembrement.
La nue-propriété est un moyen efficace de se bâtir un patrimoine immobilier à moindre coût.
Ce dispositif induit une gestion quasi totale du bien aux frais de l’usufruitier. En effet, la répartition des charges prévues par l’article 605 et 606 du Code civil est inscrite dans la convention de démembrement liant l’usufruitier et le nu-propriétaire. Les conventions les plus favorables prévoient une prise en charge des gros travaux par l’usufruitier initial. Cette convention peut également prévoir que le nu propriétaire n’est pas redevable de charges annexes telles que : le renouvellement de locataire, les frais de gestion ou encore le renouvellement de bail. Ainsi, le nu propriétaire ne sera redevable que des honoraires du syndic de copropriété.
L’investisseur aura également la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition du logement de ses revenus fonciers existants, mais aussi d’économiser les frais de notaires.
Finalement, l’intérêt de ce dispositif réside essentiellement sur le prix d’achat du bien par le nu-propriétaire. En effet, celui bénéficie d’une décote du bien dont il ne disposera pas pendant la durée fixée contractuellement. Ce prix découle d’une évaluation économique de la valeur de l’usufruit ainsi que de celle de la nue-propriété. L’investisseur pourra alors prétendre à bénéficier d’une décote d’environ 40% sur le prix du bien en pleine propriété.
Les dispositions fiscales avantageuses pour l’achat en nue-propriété
Si ce dispositif est une méthode efficace afin de bâtir un patrimoine immobilier, l’achat en nue-propriété est avant tout un très bon moyen d’optimiser sa fiscalité.
Premièrement, le nu-propriétaire maîtrise ses revenus fonciers et donc son impôt sur le revenu. En effet, durant le démembrement temporaire, seul l’usufruitier dispose du bien, il est donc en principe seul à percevoir les loyers tirés de la location de ce dernier et supporte intégralement la taxe foncière. Le nu-propriétaire ne verra donc pas son impôt sur le revenu augmenter des revenus fonciers tirés de la location de l’immeuble. De plus, si la convention de démembrement implique pour le nu-propriétaire la prise en charge des gros travaux de réparation, ce dernier pourra, au titre de l’article 156-1-3° du Code général des Impôts et dans la limite de 10.700 euros annuels déduire ces frais sur ses autres revenus fonciers s’il en possède.
Deuxièmement, le nu-propriétaire maîtrise son Impôt sur la fortune immobilière. La valeur patrimoniale du bien étant intégralement rattachée à l’usufruitier, la nue-propriété a, conformément à l’article 885 du Code général des Impôts, une valeur nulle à l’actif taxable pour le nu-propriétaire n’impliquant donc aucune conséquence sur son impôt.
Préparer son achat en nue-propriété
Pour conclure, l’achat en nue-propriété est une méthode d’investissement efficace tant ses avantages sont nombreux. En plus d’acquérir un bien à moindre coût, la période du démembrement garantit une maîtrise de son impôt sur le revenu ainsi que de son impôt sur la fortune immobilière. Nous vous conseillons donc dans un premier temps d’étudier avec précision votre situation patrimoniale avant d’étudier divers facteurs tels que : la décote du bien, la situation géographique de ce dernier ou encore la convention de démembrement prévue afin de percevoir pleinement la rentabilité de votre projet.
Pour ce faire, n’hésitez pas à contacter un professionnel du Droit et de vous renseigner auprès d’un promoteur immobilier.
