Le droit de propriété est le droit qu’un propriétaire détient sur son bien. C’est un droit réel absolu qui lui accorde toutes les prérogatives sur le bien dont il est propriétaire. Le bien s’entend ici de tout meuble ou immeuble, corporel ou non, sur lequel le titulaire du droit à un pouvoir direct et immédiat (maison, voiture, fonds de commerce etc.). Le législateur pose toutefois certaines limites à ce droit dans le cadre du respect des lois et règlements en vigueur. L’article 544 du Code civil annonce deux articulations : l’exercice du droit de propriété et ses limites.

Comment s’exerce le droit de propriété ?

L’article 544 du Code civil nous en donne une réponse précise : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue … ». Cette phrase on ne peut plus claire nous offre un réel aperçu de l’étendu du droit de propriété. Cet absolutisme renferme alors une triple dimension, communément appelée attributs de la propriété.

Les trois attributs de la propriété sont :

• L’usus ;
• Le fructus ;
• L’abusus.

L’usus ou droit d’user de la chose

Ce premier attribut de la propriété confère au titulaire du droit de propriété, le droit d’usage sur la chose. Cet attribut reconnaît au propriétaire du bien le droit de se servir de la chose, soit lui-même directement (ex : habiter lui-même dans sa maison), soit de la faire utiliser par un tiers (ex : loger un proche chez soi). Le droit d’usus permet également au propriétaire d’utiliser la chose comme bon lui semble (ex : un bailleur peut changer un bail d’habitation en bail commercial). Enfin, le propriétaire a le droit de ne pas utiliser son bien, il n’en reste pas moins propriétaire.

Le fructus ou droit de jouir de la chose

C’est le deuxième attribut de la propriété. Le droit de fructus confère au propriétaire un droit de jouissance du bien. Il est expressément mentionné par l’article 544 du Code civil, qui dispose que la propriété est « … le droit de jouir … » de la chose, autrement dit, de profiter des revenus que génère le bien. Ces revenus, appelés fruits peuvent être naturels, industriels ou civils. Il convient de noter que tout revenu dont la récolte altère la substance du bien exploité est appelé produit et relève de l’abusus.

L’abusus ou droit de disposer de la chose

C’est le troisième et dernier attribut du droit de propriété, et certainement le plus caractéristique. Le droit d’abusus permet de disposer de la chose comme bon semble, même de la manière qui la ferait disparaître du patrimoine du propriétaire, de manière partielle ou totale. Le titulaire peut alors décider de vendre le bien, d’en faire une donation, l’abandonner, l’échanger, le conserver ou encore le transformer.

Les limites aux droits de propriété

Si le législateur du Code civil reconnaît le caractère absolu de la propriété, il précise toutefois à l’article 544 du Code civil que « … pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ». C’est donc dans le souci de préserver l’ordre public et la prééminence de la loi que le législateur a posé des limites aux caractères absolu, exclusif et perpétuel de la propriété.

Quelles sont les limites au caractère absolu ?

Le caractère absolu est celui qui permet au propriétaire d’un bien d’en disposer à sa guise. On retrouve trois grandes séries de limites.

• Les restrictions légales ou réglementaires : certains domaines réglementés comme l’environnement ou l’urbanisme encadrent l’usage de la propriété. Cet encadrement peut porter sur un régime d’interdiction ou d’autorisation préalable. Par ailleurs, l’intérêt général aussi peut constituer une limite à la propriété, notamment, par la fameuse et très populaire expropriation pour cause d’utilité publique, par laquelle l’Etat contraint un propriétaire à lui céder sa propriété, moyennant une indemnité préalable, pour la construction d’une œuvre d’intérêt général.
• Les restrictions conventionnelles : le propriétaire peut aussi dans le cadre d’une convention, concéder une clause d’inaliénabilité qui lui interdit de vendre, donner ou léguer son bien. Les conditions d’une telle restriction sont mentionnées à l’article 900-1 du Code civil et par la jurisprudence (Cass. civ. 1ère, 31 oct. 2007, n°05-14.238).
• Les restrictions jurisprudentielles : le juge pose essentiellement deux limites au droit de la propriété, à savoir : l’abus du droit de propriété (Cass. Req. 3 août 1915, Clément Bayard) et les troubles anormaux de voisinage (Cass. Civ. 3ème, 4 fév. 1971). Les sanctions sont alors la cessation de l’abus ou du trouble et les dommages et intérêts.

Quelles sont les limites au caractère exclusif ?

Le caractère exclusif de la propriété signifie que le propriétaire est seul maître de son bien. Ce caractère est limité d’une part par l’hypothèse de propriété collective ou alors les démembrements de la propriété.

• La propriété collective : on parle de propriété collective lorsqu’un bien appartient concomitamment à plusieurs propriétaires, contrairement à la pleine propriété qui désigne un bien n’appartenant qu’à un seul propriétaire. La propriété collective admet plusieurs régimes :
• Le régime de l’indivision : c’est une propriété collective appartenant simultanément à plusieurs personnes appelées indivisaires ou co-indivisaires. Chaque propriétaire a un droit indivis sur le bien (droit ne pouvant faire l’objet de division).
• La mitoyenneté : elle porte généralement sur une clôture, un mur qui sépare deux propriétés voisines. Les deux voisins sont alors propriétaires du mur mitoyen qui les sépare.
• La copropriété : elle désigne un immeuble distribué en lots, dont la propriété appartient à plusieurs copropriétaires, chacun étant propriétaire de sa partie privative et tous sont copropriétaires des parties communes (quotes-parts) de l’immeuble.
• Les démembrements de la propriété : on parle de démembrement de la propriété lorsque cette dernière a fait l’objet d’une fragmentation de ses attributs (usus, fructus, abusus). Cette opération permet de distinguer l’usufruit de la servitude.
• L’usufruit : l’usufruitier concentre l’usus et le fructus de la propriété, c’est-à-dire le droit de se servir du bien et d’en tirer bénéfice. Il se distingue alors du nu-propriétaire, ce dernier qui dispose alors de l’abusus, c’est-à-dire la faculté de disposer de la nue-propriété.
• La servitude : cette limite impose au propriétaire d’un bien de laisser le passage à son voisin, notamment si aucune autre voie n’est praticable pour rejoindre la voie publique.

Quelles sont les limites au caractère perpétuel ?

Le caractère perpétuel de la propriété signifie qu’il n’est pas limité dans le temps et donc est imprescriptible. La principale limite à ce caractère est la possession ou la prescription acquisitive. En sommes, si le propriétaire légitime d’un bien, n’exerce pas ses prérogatives de propriétaire, et que ces dernières sont exercées par un tiers (le tiers possesseur), celui-ci devient alors propriétaire par l’effet de la prescription à l’expiration d’un délai de 30 ans (Art. 2227 C. civ).