Si la pression fiscale peut s’avérer élevée pour un loueur, il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation dans le domaine immobilier.

Les dispositifs de défiscalisation existent pour inciter les français à investir dans l’immobilier.

Il faut ainsi se pencher sur les différents dispositifs pour alléger la pression fiscale de celui qui veut réaliser un investissement dans l’immobilier et se constituer un véritable patrimoine immobilier.

Le dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif qui permet aux investisseurs qui loue un bien neuf ou rénové d’obtenir une réduction d’impôt, un avantage fiscal très important pour les contribuables.

Le dispositif Pinel est l’une des niches fiscales les plus connues dans l’investissement immobilier pour les contribuables soumis à l’impôt sur le revenu (IR).

S’il y avait initialement le dispositif Scellier, il sera remplacé par le dispositif de la loi Duflot qui sera lui aussi remplacé par la Loi Pinel.

Le dispositif a été reconduit jusqu’en 2024.

Afin de bénéficier des avantages de la défiscalisation Pinel, il faut que :

• La location du logement doit être pendant une durée de 6 à 12 ans ;
• Il faut que ce soit entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 ;
• Il faut que le bien immobilier soit situé dans les zones Pinel A bis, A ou B1 ;
• Le logement doit être neuf ou récemment rénové à neuf ;
• Les logements doivent être situés dans un immeuble collectif ;
• Le montant d’achat pour la défiscalisation est plafonné à 300 000 € ce qui corresponds à un tarif de 5 500 € par m².
• Les taux de réduction d’impôts

Les taux de réduction d’impôts

En 2023, les taux de réduction d’impôt sont :

• 10,5% pour un engagement de location de 6 ans ;
• 15% pour un engagement de location de 9 ans ;
• 17,5% pour un engagement de location de 12 ans.

En 2024, les taux de réduction d’impôt diminuent :

• 9% pour un engagement de location de 6 ans ;
• 12% pour un engagement de location de 9 ans ;
• 14% pour un engagement de location de 12 ans.

La réduction d’impôt est accordée pour :

• L’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ;
• Pour l’année d’acquisition si elle est postérieure.

Elle est ensuite imputée sur l’impôt dû pour cette même année et pour les 5, 8 ou 11 années suivantes en fonction de la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

Les pourcentages en question seront progressivement réduits au cours des années 2023 et 2024, à l’exception des logements bénéficiant du dispositif « Pinel + ».

Le dispositif Pinel +

À partir de 2023 et même au-delà de 2024, le dispositif Pinel + prendra le relais de la loi Pinel en offrant des avantages fiscaux similaires à ceux du Pinel classique avant 2023.

Cependant, pour bénéficier de ce nouveau dispositif en faveur de l’investissement immobilier, certaines conditions doivent être remplies concernant le logement.

À l’instar du dispositif Pinel classique, il s’agit toujours d’un dispositif pour inciter les investisseurs à investir dans les logements neufs ou permettre de rendre neufs les logements par des rénovations sur l’immobilier ancien.

Néanmoins, il ne suffit pas d’investir dans l’immobilier neuf pour bénéficier du dispositif.

Pour être éligible au Pinel +, il est nécessaire d’acquérir un logement neuf qui répond à l’une des deux conditions suivantes :

• Le logement doit être situé dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

• Le logement doit présenter un niveau de qualité supérieur à la réglementation, notamment en termes de performance énergétique et environnementale.

Un décret du 17 mars 2022 établit deux types de critères que le logement doit satisfaire pour être éligible au dispositif Pinel + :

• Les critères d’usage

• Les critères environnementaux.

Le dispositif Pinel d’Outre-Mer

Dans les départements d’outre-mer (DOM), les collectivités d’Outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie, le dispositif est similaire mais les plafonds de défiscalisation sont plus élevés.

Jusqu’au 31 décembre 2022, les taux de réduction d’impôt étaient fixées à :

• 23% pour un engagement de 6 ans ;
• 29% pour un engagement de 9 ans ;
• 32% pour un engagement 12 ans.

Pour 2023, ils sont à :

• 21,5% pour un engagement de 6 ans ;
• 26% pour un engagement de 9 ans ;
• 28,5% pour un engagement de 12 ans.

Pour 2024, ils seront à :

• 20% pour un engagement de 6 ans ;
• 23% pour un engagement de 9 ans ;
• 25% pour un engagement de 12 ans.

Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont spécifiques à ces territoires.

Le niveau de performance énergétique globale tient compte des particularités climatiques de ces régions.

Les opérations réalisées à Mayotte ne sont pas soumises à l’exigence d’un niveau de performance globale.

Le plafonnement global des avantages fiscaux en outre-mer est fixé à 18 000 € par opposition aux 10 000 € applicables aux investissements réalisés en métropole (à l’exception du dispositif de la loi « Malraux »).

La loi Denormandie

Il s’agit d’une extension de la loi Pinel, il concerne les opérations réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.

L’objectif est de stimuler les investisseurs à acquérir et rénover les logements anciens dans des villes présentant des signes de déclin démographique et de détérioration du parc de logements anciens.

Afin de pouvoir bénéficier de ce dispositif, l’investisseur doit remplir deux conditions cumulatives :

• Acquérir un logement ou un local qui sera transformé en logement dans un espace donné comme les villes ayant conclu des accords appelés « Cœur de ville » ou les communes mettant en place une Opération de revitalisation de leur territoire (ORT).
• Effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux doivent contribuer à améliorer la performance énergétique du logement.

En ce qui concerne les réductions d’impôts :

• 12% pour un engagement de 6 ans ;
• 18% pour un engagement de 9 ans ;
• 21% pour un engagement de 12 ans.

La loi Censi-Bouvard

Le Projet de Loi de Finances 2023 a conduit à la suppression de la loi Censi-Bouvard. Cette loi offrait la possibilité d’investir dans des logements meublés tels que des résidences étudiantes, des résidences pour seniors ou des EHPAD. Depuis le 31 décembre 2022, il n’est plus possible de recourir à ce dispositif.

Les avantages de la Loi Censi-Bouvard étaient pour ces résidences :

• Une réduction d’impôt de 11% du montant du bien HT avec un plafond de 33 000€ répartis sur une période de 9 ans ;
• La récupération de la TVA à un taux de 20%, calculée sur la valeur de l’investissement locatif ;
• La gestion locative du bien assurée par un gestionnaire dédié ;
• Des loyers garantis et sécurisés tout au long de la durée du bail commercial ;
• Un investissement locatif qui demande peu de temps et d’efforts.

Le statut LMNP

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) est un statut très intéressant.

• Le régime micro-BIC qui permet d’appliquer un forfait de 50% de charges sur vos loyers.
• Le régime réel, où vous déclarez les charges réellement payées, y compris les amortissements.

L’abattement de 50% dans le cadre du régime micro-BIC concerne uniquement les frais professionnels du secteur d’activité concerné.

Au sein du régime réel, les amortissements comptables sont ajoutés aux dépenses réelles, ce qui permet de réduire artificiellement le montant de votre loyer imposable.

Cette réduction peut être significative, notamment dans les zones à faible rendement locatif.

Le bien pourra être loué avec une réduction si significative que l’imposition serait nulle pour le contribuable.

La loi Malraux

Le dispositif de la loi Malraux permet de défiscaliser en réalisant des travaux sur un logement ancien.

Les avantages de la loi Malraux :

• L’investisseur n’est pas soumis à une limitation du loyer.
• Une réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux pour un logement situé dans une zone couverte par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, dans un quartier ancien dégradé.
• Une réduction de 22 % du montant des dépenses éligibles lorsque le logement se trouve dans une zone couverte par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine, ou pour une restauration déclarée d’utilité publique.

Le calcul de la réduction d’impôt en vertu de la loi Malraux 2023 est basé sur le montant des travaux, qui est limité à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives.

La loi Monuments Historiques

Il s’agit d’un dispositif pour ceux qui investissent dans un bâtiment classé et rénové qui est inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ce dispositif permet :

• De déduire 50% des charges foncières si le bien n’est pas ouvert au public ;
• De déduire 100% de charges foncières si le bien est ouvert à la visite au moins 50 jours par an ;
• Le coût des travaux sont déductibles à 100% de l’IR si le monument est ouvert à la visite ;
• Si le monument n’est pas ouvert au public, la déduction sur l’IR sera de 100% sur la part restant à charge si les travaux sont subventionnés par l’État.
• Si les travaux ne sont pas subventionnés par l’État, la déduction sera à 50%.

Le dispositif Loc’Avantages

Ce dispositif vient remplacer le dispositif « Cosse ».

Le taux de réduction d’impôt, le montant de la réduction peut aller de 15 à 65 %.

Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée.

Il faudra néanmoins s’intéresser aux plafonds de ressources et plus précisément aux ressources du locataires.

Les conditions sont :

• Un loyer inférieur au prix du marché local ;
• Le logement est la résidence principale du locataire ;
• Le locataire respecte un plafond de ressources déterminé par l’État ;
• Proposer un bien non meublé à la location ;
• Le logement est loué pendant 6 ans minimum ;
• Exclure les membres de sa famille en tant que locataires ;
• Il n’est pas un logement à faible performance énergétique.