SCI familiale : quel régime fiscal est-il opportun de choisir ?

10 janvier 2023

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SCI familiale _ quel régime fiscal est-il opportun de choisir

Nombreux sont les couples ou plus généralement les personnes ayant un lien de parenté qui veulent acheter, vendre et louer des immeubles. Beaucoup se tournent alors vers la création d’une société civile immobilière (SCI) familiale pour faciliter l’acquisition, la détention ainsi que la transmission des biens immobiliers.

Outre le fait qu’elle permette de mieux s’organiser, la SCI offre également des possibilités d’optimisations fiscales. Les règles du jeu en matière de SCI sont connues à l’avance et sont peu évolutives. En effet, la SCI bénéficie d’un régime assez stable. 

Le choix du régime fiscal applicable à la SCI familiale est déterminant puisqu’il aura des conséquences sur l’imposition des revenus et des plus-values immobilières. Si en principe une SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR), les associés ont toujours le choix d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dès lors, quel est le choix le plus adapté pour une SCI familiale ?

SCI à l’IR ou à l’IS

En réalité, à la question quel est le choix le plus adapté, force est de constater que la réponse varie en fonction des circonstances et des cas particuliers de chacun. Dans certaines hypothèses l’IR pourra être plus avantageux, alors que dans d’autres, l’option pour l’IS peut même s’avérer être une obligation.

Dans le cadre de l’IR, les associés sont imposés à titre personnel sur les bénéfices réalisés par la société. Pour chaque exercice fiscal, les bénéfices réalisés sont donc imposés directement dans leurs mains, et cela à hauteur de leur quote-part de détention du capital dans la société. En fonction de l’activité, les revenus fonciers, BIC ou BNC, vont s’ajouter aux autres revenus perçus pendant un an (exemple : salaires/dividendes..).

Même s’il n’existe pas de généralité, retenez que la SCI à l’IR est souvent à privilégier en cas d’imposition à taux faible ou en cas de volonté de créer un déficit foncier. 

En cas de taux d’imposition (barème progressif de l’IR) élevé, l’option d’une SCI à l’IS est souvent à privilégier puisque le taux d’IS le plus faible est de 15% jusqu’à 38 120€ de bénéfices. L’idée à retenir est qu’une SCI à l’IS est souvent préférable lorsque les contribuables se situent dans une logique d’investissement long terme. En effet, elle est très optimisée tant que les capitaux restent dans la société et sont réinvestis ; elle l’est un peu moins lorsqu’il s’agit de faire sortir les capitaux ou les biens de la société. Enfin, retenez qu’en cas d’exercice d’une activité de location meublée, alors l’option pour l’IS ne sera plus une option mais une obligation légale. Le caractère commercial de l’activité de location meublée oblige en effet le contribuable à opter pour l’IS.

Les charges déductibles en SCI

Soumettre une SCI à l’IS peut parfois s’avérer plus avantageux également en ce qui concerne les charges déductibles.

En effet, dans le cadre d’une activité de location nue notamment, au sein des revenus fonciers, il n’est pas possible déduire deux charges fondamentales en immobilier :

  • Les frais d’acquisition ;
  • Les amortissements.

Or, par une imposition à l’IS, il est possible de déduire tous les frais relatifs à la location d’un immeuble : les frais d’agence, de notaire, le coût des travaux d’agrandissement et de construction. Ce qui n’est pas permis lorsqu’une SCI est soumise à l’IR.

Par une SCI à l’IS, il sera alors possible même en activité de location nue, d’amortir chaque année la perte de valeur de l’immeuble du fait de l’usure du temps. En général, la durée d’amortissement dure entre 20 et 50 ans. Cela dépend de la nature de l’immeuble et de sa localisation. Au titre d’une année, le pourcentage d’amortissement va varier entre 2 à 5%. 

L’IS permet une plus large déduction des charges par le principe de déductibilité de toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société propre aux sociétés à l’IS.

L’imposition de la SCI à l’IR ne permet pas quant à elle la déduction de l’amortissement ou des frais d’acquisitions, mais elle permet tout de même la déduction des charges habituelles telles que des travaux d’entretien et de réparation, des provisions pour charges de copropriété, des frais de gestion, de la taxe foncière et assimilée, des intérêts d’emprunt ainsi que des travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissement …

Attention, il faut noter que ce qui est vrai pour l’activité de location nue ne l’est plus nécessairement pour l’activité de location meublée. En effet, l’activité meublée étant commerciale, elle est imposable dans la catégorie des BIC et non pas des revenus fonciers. Or, le régime BIC bénéficie d’une possibilité de déductibilité de la quasi-totalité des charges dont les amortissements et les frais d’acquisitions.

SCI familiale et taxation de la plus-value à la revente de l’immeuble 

La prise en compte de l’imposition de la plus value à la revente de l’immeuble est souvent négligée au moment de l’achat mais elle est pourtant d’une importance primordiale. 

En effet, en immobilier il existe deux plus-values, qui possèdent des régimes fiscaux profondément différents :

  • la plus value des particuliers ;
  • la plus value des professionnels.

Plus-values des particuliers

En ce qui concerne la plus value des particuliers, après éventuels abattements, l’administration fiscale vient appliquer l’IR sur le montant imposable des plus-values. La plus value de la part immobilière des particuliers est imposée à hauteur de 19%, auquel s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux.

De plus, il existe de nombreuses exonérations concernant la PV des particuliers. Il existe en effet l’exonération totale de la PV issue de la vente d’une résidence principale, de même pour la 1er cession d’une résidence secondaire, mais aussi la fameuse exonération des abattements pour durée de détention.

Ainsi un abattement d’impôt sur le revenu pour la durée de détention est possible de la 6ème année à la 21ème année. Cet abattement est de 6% par an et de 4% pour la 22ème année de détention. Au bout de 22 ans de détention, il y a une exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu sur les plus values immobilières. Toutefois, les prélèvements sociaux continuent à être prélevés jusqu’à la 30ème année de détention. 

La PV des particuliers concerne les cessions des biens immobiliers soumis à l’IR sauf en cas d’activité LMP.

Plus-values des professionnels

Lorsqu’une SCI est à l’IS, la plus value est calculée de la manière suivante : différence entre le prix de cession retraité moins la valeur nette comptable. La valeur nette comptable correspond au prix d’acquisition retraité moins les amortissements liés à la location. L’imposition de cette plus value immobilière sera payée par la SCI et non par les associés. De plus, il sera nécessaire de ventiler la plus-value entre les PV court terme et les PV long terme.

Si les associés souhaitent ensuite récupérer le prix de revente, la SCI opérera une distribution des dividendes. Les associés seront alors imposés personnellement, sauf régime optionnel, à hauteur de 30%, c’est ce qu’on appelle la « Flat tax ».

Ce prélèvement forfaitaire unique se décompose en deux taux distincts :

  • 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu ;
  • et 17,2% au titre des prélèvements sociaux

Lorsqu’une SCI est à l’IS, la plus value ne bénéficie pas des mêmes exonérations, en général plus difficilement accessibles.

Ainsi, récupérer les bénéfices d’une revente immobilière est en général plus aisé par l’intermédiaire d’une SCI à l’IR que par une SCI à l’IS. C’est l’une des raisons qui explique pourquoi il est nécessaire d’envisager la globalité d’un projet d’investissements immobiliers avant même la première acquisition.

Un autre intérêt majeur : Éviter l’indivision

En tout état de cause, investir par l’intermédiaire d’une personne morale reste intéressant pour éviter le régime de l’indivision. En effet, lors d’une acquisition à plusieurs sans l’intermédiaire d’une société, la gestion est souvent difficile, notamment si l’un des acquéreurs souhaite vendre.

Le problème de l’indivision tient au fait que, si un couple ou des co-acquéreurs viennent à se séparer, alors il peut être très complexe d’arriver à vendre le bien immobilier. De plus, en couple, si l’un a investi son épargne personnelle pour effectuer des travaux, il sera difficile parfois difficile pour ce dernier de prouver le montant investi sauf à faire signer des preuves à son époux (très rare en pratique). En général, lorsque des personnes sont en couple, il est rare qu’elles fassent signer à leur conjoint une reconnaissance de dettes. En SCI, cette question ne se pose plus puisque ce seront des associés qui ont des parts, auxquelles sont attachés des droits.

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