Comment réaliser une opération de promotion immobilière ?

11 octobre 2022

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Comment réaliser une opération de promotion immobilière ?

La promotion immobilière est une activité récente en France. Elle s’est développée de manière exponentielle ces dernières années grâce entre autres à l’augmentation du niveau de vie et aux facilitations de l’accès aux financements bancaires ou encore l’accession au foncier, pour enfin représenter aujourd’hui l’un des principaux moteurs de l’économie immobilière française. Lorsque l’on s’intéresse au métier de la promotion immobilière, on s’interroge d’abord sur ce qu’est la promotion immobilière, comment fonctionne cette activité ? Mais surtout comment finance-t-on une opération de promotion immobilière ?

Qu’est-ce que la promotion immobilière ?

Définition juridique de la promotion immobilière

On appelle promotion immobilière, toute activité économique contribuant à la production de biens immobiliers destinés à être vendus à des clients acquéreurs, qui les utiliseront soit personnellement par leur propre usage, soit par l’entremise de tiers par le biais de la location.

Plusieurs types de biens sont alors produits dans ce cadre. Il peut s’agir de :

  • Logement (maison individuelle, résidentiel ou immeuble collectif) ;
  • Immobilier d’entreprise ou pour activités économiques (bureaux, commerces, entrepôts) ;
  • Les infrastructures de loisirs et de tourisme.

La promotion immobilière procède par des actes ou opérations qui consistent à la réalisation et la commercialisation de programmes immobiliers. L’acte de promotion regroupe ainsi l’ensemble des moyens mis en œuvre pour l’édification ou la construction d’un immeuble sur un terrain, afin de permettre au client d’accéder à sa propriété. En un sens, le but de l’acte de promotion est de construire la propriété d’autrui.

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Qu’est-ce qu’un promoteur immobilier ?

On appelle promoteurs immobiliers, toutes entreprises dont l’objet ou activité principale est de réaliser des opérations immobilières, c’est-à-dire la construction ou la réhabilitation de produits immobiliers. Le promoteur immobilière ne reste donc pas toujours propriétaire du bien immobilier, celui-ci sera vendu et acquis dans le cadre d’une vente immobilière.

C’est lors de cette opération qu’interviendra la plus-value, imposition qui s’appliquera donc lors la cession du bien. A ce titre, un promoteur immobilier étant considéré comme un professionnel de l’immobilier au sens fiscal du terme, les plus-values applicables seront des plus-values professionnelles, traitées comme des produits d’exploitation.

Le promoteur immobilier coordonne toute l’opération immobilière, supervise le projet de construction, réunit les financements nécessaires et est responsable de sa réalisation. Dans la pratique, le promoteur immobilier peut s’occuper directement de la réalisation du projet immobilier (investissement locatif), soit le confier à une structure SCI (filiale, succursale etc.) créée ad hoc.

Comment se déroule une opération de promotion immobilière ?

Pour comprendre comment se passe une promotion immobilière dans le marché immobilier, il faut maîtriser les étapes de son processus et les lois qui les régissent.

Quelles sont les grandes étapes de la promotion immobilière ?

Une opération de promotion immobilière se déroule de la manière suivante :

  • Recherche et évaluation du terrain à acquérir ;
  • Montage de l’opération immobilière et recherche de financements ;
  • Achat des travaux et suivi quotidien de l’opération ;
  • Commercialisation et livraison des biens.

Il convient de rappeler que chaque opération de promotion immobilière comporte deux grandes phases.

  • La première phase concerne le développement et le montage de l’opportunité foncière. Le promoteur immobilier examine ici les composantes du projet pour évaluer sa faisabilité en mesurant le risque.
  • La seconde phase se rapporte à la réalisation du programme, c’est-à-dire la construction, la commercialisation, la gestion des tâches. Le déroulement de l’opération peut aller de 18 mois à 2 ans, voire plus encore au vu de la complexité ou de l’importance du projet.
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Quel est l’encadrement juridique de la promotion ?

L’encadrement juridique de la promotion immobilière repose d’une part à la législation qui organise ce secteur d’activité d’une part, mais aussi à la contractualisation des rapports entre promoteur immobilier et client acquéreur.

Le secteur du logement ou secteur de l’immobilier auquel se rapporte la promotion immobilière est régi notamment par trois textes à savoir :

  • La loi du 3 janvier 1967 relative à la vente d’immeubles à construire.
  • La loi du 17 juillet 1971 relative aux opérations effectuées par les sociétés de construction.
  • La loi du 14 janvier 1978 relative à la responsabilité et l’assurance dans le domaine de la construction.

Plusieurs types de contrats lient les professionnels de la promotion immobilière et leurs clients. Il s’agit de :

  • Contrat de promotion immobilière.
  • Contrat de construction de maisons individuelles, résidence principale ou secondaire.
  • Contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).$

Comment finance-t-on une opération de promotion immobilière ?

La promotion immobilière est une activité qui nécessite un financement important, notamment pour supporter les premiers engagements et les aléas liés au développement du projet. Avant de financer une opération de promotion immobilière, il faut déjà faire une estimation des besoins en financement, calculer la marge prévisionnelle, le bilan prévisionnel, anticiper le prix de vente et estimer le coût global de l’opération. Quatre sources de financement d’entreprise sont alors envisageables.

Le financement bancaire

Acteur majeur du financement des opérations de promotion immobilière, les banques accordent sous forme de prêt à moyen terme un financement pouvant aller jusqu’à 40% du coût global de l’opération. Cette avance de trésorerie couvre les premières dépenses (achat de terrain, obtention de permis de construire, étude, début des travaux, lotissement). Ce financement n’est possible que lorsque le promoteur dispose d’au moins 20% de l’opération en fonds propres.

Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La vente en VEFA est une vente réalisée sur plan. Le client paie le prix du bien au fur et à mesure de l’évolution de sa construction, à des échéances biens déterminées :

  • Lancement des travaux : 5%
  • Achèvement des fondations : 35%
  • Mise hors de l’eau : 70%
  • Mise hors d’air : 80%
  • Constatation des finitions : 95%
  • Livraison du bien : 100%

Les fonds propres

Ils doivent être d’au moins 20% du coût total de l’opération et représentent la partie que le promoteur supporte lui-même. Généralement, ce dernier va au maximum chercher à minimiser cet investissement personnel, réduisant ainsi son exposition au risque, lui permettant par la même occasion de pouvoir s’investir dans d’autres projets immobiliers.

Le financement participatif immobilier

Ce mécanisme permet aux promoteurs de collecter des montants auprès d’autres acteurs immobiliers pour compléter ses fonds propres afin d’atteindre les fameux 20% exigés par les banques.

Bon à savoir : à la fin de chaque programme immobilier, le promoteur ou maître d’ouvrage doit souscrire un certain nombre de garanties pour le patrimoine immobilier, notamment la garantie décennale et celle de parfait achèvement, qu’il s’agisse d’immobilier neuf (logements neufs) ou d’occasion.

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