Peut-on déduire les frais de garantie d’un prêt immobilier ?

24 mai 2022

Peut-on déduire les frais de garantie d'un prêt immobilier en 2022 ?

Le prêt immobilier est la pierre angulaire sur laquelle repose la stratégie de tout bon investisseur immobilier. Or, la pratique veut qu’un prêt immobilier ne peut plus se faire sans garantie. Cette obligation de garantie afférente au crédit immobilier engendre des coûts, les frais de garantie, qu’il est donc important d’étudier.

Définition et importance des frais de garantie

Pour obtenir un financement de votre projet immobilier, il est bien souvent nécessaire de souscrire à une assurance emprunteur. Moins connue, la garantie de prêt est aussi un outil très demandée par les créanciers. Tous deux permettent aux établissements prêteurs (établissements bancaires ou de crédits) de s’assurer face aux éventuelles défaillances de remboursement du prêt

Quelle est la différence entre garantie et assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur est une assurance garantissant le remboursement face à la défaillance du paiement des échéances du prêt immobilier. Elle peut ainsi couvrir le prêteur face à la plupart des événements entraînant défaillance. Encadrée par l’article L312-9 du Code de la consommation, elle permet donc la prise en charge du remboursement des paiements mensuels

La garantie de prêt est quant à elle dispositif qui intervient en complément de l’assurance emprunteur. Elle a la même fonction, couvrir les défaillances de paiement, mais uniquement pour des cas précis (le décès, la maladie ou l’invalidité). Bien souvent, elle vient couvrir les événements que l’assurance emprunteur n’aurait pas prévu.

Cette garantie de prêt prend en général trois formes :

  • la caution bancaire ;
  • le privilège du prêteur de deniers (PPD) ;
  • ou une hypothèque immobilière.

L’assurance emprunteur couvre ainsi les risques liés aux échéances impayées du crédit immobilier. Alors, que les garanties de prêt protègent l’organisme prêteur vis-à-vis du montant du capital emprunté

Il faut noter que l’assurance emprunteur et la garantie de prêt peuvent se cumuler.

Les frais de garanties sont-ils obligatoires ?

En principe, il n’y a aucun dispositif légal qui oblige l’emprunteur à souscrire à une garantie afférente à son prêt immobilier. Cependant, en pratique, la plupart des établissements de crédits l’exigent. Ces garanties de prêt, tout comme l’assurance emprunteur, sont ainsi bien souvent une des conditions d’octroi du prêt immobilier.

En tout état de cause, deux couvertures sont régulièrement demandées par les créanciers : 

  • Une couverture contre les risques de décès et de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Ainsi qu’une protection face aux invalidités et incapacités de travail (ITT). Jumelée bien souvent à une couverture face à la perte d’emploi en cas d’acquisition d’une résidence principale.
  • Une couverture des risques de décès et PTIA en cas d’investissement locatif.

Par conséquent, si la garantie devient quasiment obligatoire, les frais de garanties afférents le sont aussi.

Mais alors, qu’en est-il de l’aspect économique des frais de garantie ?

La déductibilité des frais de garantie

Les garanties de prêt immobilier (frais de garantie pret immobilier) ne sont pas gratuits, ils ont un coût, et celui-ci est non négligeable. Mais si ces charges sont déductibles des revenus générés par l’investissement immobilier, alors le coût réel de cette charge est fortement atténué. 

Quel est le montant des frais de garantie ? 

En réalité, il n’y a pas de prix fixe pour les frais de garantie. La raison est simple, leur montant dépend non seulement de la somme empruntée, mais également du type de garantie choisie. Selon les événements et le montant du prêt qu’ils couvrent, les frais de garantie seront évidemment différents. Ces frais pourront donc varier selon votre capacité de remboursement. L’idée est qu’ils sont fonction du défaut de paiement.

En outre, aux frais de garanties initiaux (frais d’ouverture, frais de dossiers…), il faudra ajouter les frais correspondant au prix des démarches administratives qu’ils impliquent. En effet, dans le cas d’une caution, il faudra payer les frais de l’organisme de cautionnement. Dans le cas du PPD et de l’hypothèque, il sera nécessaire de payer des frais de notaire. En effet, ces actes doivent être certifiés par un acte notarié. 

En règle générale, ces frais de garantie oscillent entre 0,5 et 2% du prix de l’achat du bien immobilier considéré.

Les frais de garantie sont-ils déductibles fiscalement ?

Si ces frais de garantie ont un coût, ils sont cependant bien déductibles. Ils seront donc déductibles des revenus fonciers en cas de location nue, et déductibles des revenus BIC en cas de location meublée

Ces frais sont bien déductibles, par assimilation aux intérêts d’emprunt immobilier également déductibles des revenus locatifs des emprunteurs. A noter tout de même qu’ils devront pour cela être inscrit comme une obligation au sein du contrat de prêt. Il en va de même pour le contrat d’assurance affilié. Il est donc important d’y prêter attention au moment de votre demande de prêt et des démarches contractuelles établies avec votre établissement bancaire.

Attention néanmoins, ces frais de garantie devront être déduits l’année où ils ont été payés. Ils ne pourront être reportés sur les années ultérieurs. 

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