Quelles sont les causes de nullité d’un mandat de vente ?

7 mai 2022

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Quelles sont les causes de nullité d’un mandat de vente ?

Le mandat de vente est un pouvoir que donne un propriétaire vendeur (le mandant), à un agent (le mandataire) pour la vente d’un bien. Il est souvent utilisé pour la mise en vente de biens immobiliers, alors tout comme dans un mandat de gestion locative, le propriétaire va signer un mandat avec une agence immobilière. Afin d’encadrer la relation entre ces deux parties, la Loi a prévu un certain nombre de formalités et conditions de validité du mandat de vente, qui en cas de défaut, entraineront la nullité du mandat.

Les causes de nullité se rapportant au mandat

Juridiquement le mandat de vente est un contrat écrit entre propriétaire et professionnel pour vendre un bien. Cette condition majeure confère au mandataire une base juridique pour fournir sa prestation. C’est dire donc que le non-respect de cette condition entraîne pour tout mandat de vente la nullité.

Encadré par la Loi Alur, le mandat de vente immobilière est un acte authentique qui se doit être écrit (Cass. Civ. 3e, 12.04.2012 N°10-28637). Il faudrait donc que le contrat soit écrit afin que l’on observe la signature de l’acte, que l’on puisse compter le délai de rétractation et déterminer son expiration ainsi que le début de la phase d’irrévocabilité.

Ce type de mandat se doit d’être établi en plusieurs exemplaires originaux, pour autant de signataires qu’il comporte. Cette tâche revient au mandataire qui ne doit pas produire de documents scannés à la place de véritables originaux.

Avant toute chose, l’article L.111-1 du Code de la consommation stipule que le mandat doit impérativement être précédé d’une information pré-contractuelle sous peine de nullité. La charge de la preuve de cette formalité incombe au professionnel.

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Le mandat de vente doit sous peine de nullité mentionner de manière déterminée les honoraires du mandataire en cas de réalisation de la prestation de vente. Il faut à cet effet préciser à qui incombe l’obligation de règlement des agences immobilières entre le vendeur et l’acheteur. Au cas où les deux se partageraient le paiement des honoraires, le mandat doit mentionner précisément la répartition entre les deux.

Encourt également la nullité, tout mandat qui n’indique pas son terme. C’est-à-dire qui ne précise pas la durée du mandat dans le temps. Qu’il s’agisse d’un mandat exclusif ou d’un mandat simple, un mandat à durée indéterminée n’existe pas (Cass. Civ. 1ère, 18.10.2005 N°02-16046). Les parties doivent donc mentionner clairement la durée du contrat, et éventuellement celle de sa tacite reconduction.

En outre, le mandat original remis au vendeur doit porter un numéro et être mentionné dans le registre des mandats (Cass. Civ. 1ère, 16.10.2001 N°99-16920).

Le mandat doit être daté et doit mentionner les moyens employés par les agents pour réaliser la vente.

Enfin, il doit mentionner le prix de vente, la clause pénale et s’il y a lieu la clause d’exclusivité (Art. 78 du décret N°72-678).

Les causes de nullité d’un mandat de vente se rapportant aux parties

Se rapportant aux parties, les causes de nullité dans le cadre d’un mandat de vente sont tout d’abord le défaut d’informations concernant le mandataire. Par cela, il faut comprendre que tout mandat doit impérativement comporter les informations du mandataire. Il s’agit notamment de ses nom et prénom, mais aussi son statut d’agent commercial.

Le mandat de vente doit également contenir sous peine de nullité des informations concernant l’agence immobilière, c’est-à-dire ses informations juridiques plus précisément le nom, l’adresse, la forme juridique, le montant du capital et l’activité exercée.

Le mandat de l’agent doit aussi contenir le numéro de la carte professionnelle, son lieu de délivrance et les nom et adresse du garant financier.

Enfin, depuis le 1er janvier 2016, tout professionnel immobilier dans un mandat de vente doit proposer au mandant un médiateur afin de régler à l’amiable les éventuels différends ou litiges qui surviendraient de l’exécution du mandat. Le mandant doit à cet effet mentionner les coordonnées dudit médiateur, que la vente porte sur une propriété ou une copropriété.

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La relativité de la nullité du mandat de vente

Si toutes les causes ci-dessus mentionnées entraînent la nullité du mandat de vente, il convient de préciser que depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24.02.2017 (N°15-20411), certaines ne sont plus absolues, mais relatives. C’est-à-dire que ces causes ne peuvent plus être invoqués par les tiers, seul le mandant peut demander à résilier le mandat de vente et demander des dommages et intérêts, et seulement s’il n’est pas en accord avec les méthodes et actes des mandataires à qui il a signé un mandat. La Cour de cassation parle d’actes de gestion ultérieurs.

Les formalités qui restent obligatoires et dont l’absence continue d’entraîner la nullité absolue d’un mandat de vente sont, sa forme écrite, le montant des honoraires déterminé ou déterminable avec désignation du débiteur entre le vendeur et les acquéreurs, ainsi que les nom et qualité du titulaire de l’attestation et les reçus de versements ou remise (Cass. Civ. 1ère, 12.12.2020 N°19-14.025). Au demeurant, dans un mandat de vente qui inclut déjà un mandat de recherche, le mandataire va obtenir un compromis de vente ou la promesse de vente et délivrer un bon de visite à toute personne qui aura visité le bien.

Attention, la nullité des mandats de vente peut entrainer automatiquement la nullité de la délégation de mandat afférente aux contrats.

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