Si vous êtes en quête d’un achat portant sur bien immobilier, vous devez savoir ce qu’est un compromis de vente. Et pour cause, avant donc de concrétiser la vente du bien immobilier, il vous sera presque systématiquement question de signer un compromis de vente. Son importance et les litiges y afférent sont telles qu’il est nécessaire de revenir sur son encadrement juridique ainsi que sa portée au sein de l’achat immobilier.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente et quelle est son importance ?

Définition du compromis de vente entre particuliers

Lors de la vente d’un bien immobilier, les parties s’accordent sur un certain nombre de clauses et détails qui vont meubler la future vente du bien. Ces clauses et détails sont contenus dans un document appelé compromis de vente. Le compromis de vente est donc un pré-contrat voire un avant contrat qui précède la signature de l’acte de vente définitif. Il revêt l’épithète « entre particuliers » lorsque les parties sont deux personnes physiques, sans personnalité morale.

Quelle est son importance dans la transaction ?

Intervenant en amont de la vente, il permet aux parties qui fixer les contours de l’achat du bien immobilier. Il se distingue dans son fondement de la promesse unilatérale de vente ou de la promesse d’achat qui, respectivement n’engagent que le vendeur ou l’acheteur.

Dans un compromis de vente, qualifiable de promesse synallagmatique, ce sont les deux parties qui s’engagent mutuellement à concrétiser à terme la transaction immobilière. Dans cette optique, l’acheteur va effectuer un dépôt de garantie qui correspond en général à 5 à 10 % du prix de vente ; on parle alors d’indemnité d’immobilisation, restituable si la vente échoue dans les trois mois suivant la signature du compromis.

Après le versement de cet acompte (article 1589 du Code civil) et avant la signature de la vente, l’acquéreur devra effectuer les formalités ou démarches administratives permettant de réunir toutes les conditions pour finaliser l’achat, telles que la demande d’un permis de construire ou l’obtention d’un crédit immobilier.

Quelles sont les mentions obligatoires d’un compromis de vente ?

Normalement, la rédaction du compromis de vente incombe au notaire ou à l’agent immobilier. Mais lorsque les parties choisissent de ne pas faire appel à ces professionnels, il arrive que le vendeur lui-même rédige l’avant-contrat, limitant ainsi les dépenses d’un recours à un officier ministériel.

Bien qu’un compromis de vente entre particuliers ne soit pas obligatoire lors d’une transaction immobilière, pour être juridiquement valable, les contractants doivent y mentionner certaines informations, parmi lesquelles :

• Nature de la vente ;
• Noms, coordonnées et signatures des parties ;
• Caractéristiques de la propriété et de ses annexes ;
• Emplacement du bien à vendre ;
• Valeur du bien et les conditions de paiement ;
• Clauses suspensives ;
• Délai de rétractation et de conclusion définitive du contrat de vente.

Lorsque la vente porte sur une copropriété, le vendeur doit fournir les documents obligatoires suivants :

• Carnet d’entretien du bâtiment ;
• État des impayés imputables à la copropriété ;
• Comptes rendus des réunions des assemblées générales.

Le document contractuel doit être accompagné des certaines annexes dont l’absence peut remettre en cause sa validité, il s’agit du :

• Dossier de diagnostic technique ;
• Dossier de conformité de l’installation d’assainissement non collectif ;
• Attestation de l’état de l’installation de gaz et d’électricité ;
• Certificat d’urbanisme fourni par la municipalité ;
• Bref descriptif du bien transmis par le service de la publicité foncière ;
• Dossier certifiant la réalisation des diagnostics.

Quelles sont les clauses d’un compromis de vente sous seing privé ?

Lorsque le compromis est signé sous seing privé, cela signifie que les parties n’ont pas fait appel à un professionnel de l’immobilier ou un officier ministériel pour sa rédaction, on parle alors de compromis de vente entre particuliers.

Les deux parties se retrouvent autour d’une négociation d’où il sera important, voire indispensable de mentionner certains points du compromis de vente tels que le dépôt de garantie, les clauses suspensives, le délai de rétractation, et la clause pénale.

Le dépôt de garantie

Comme mentionné plus haut, il équivaut à environ 5 ou 10% du prix du bien. Il est payé lors de la signature du compromis et est restituable en cas d’annulation de la vente.

Le délai de rétractation

Bien que le compromis de vente lie les deux parties qui ne peuvent (en principe) plus se retirer de la vente, la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours à l’acquéreur à compter de la signature de la convention bilatérale.

Les clauses suspensives

La rédaction du compromis de vente doit inclure les conditions suspensives de l’accord bilatéral. Ce qui signifie qu’en cas de réalisation d’une de ses clauses, le pré-contrat est annulé. Il s’agit de :

• L’application du droit de préemption par la municipalité ;
• Le refus d’octroi de crédit immobilier par l’établissement prêteur ;
• L’observation d’une servitude d’urbanisme inquiétante ;
• La survenance d’une des conditions suscitées avant la conclusion définitive du contrat de vente entraîne la nullité de l’acte précontractuelle et l’acompte de 10 % envoyé au vendeur sera remis à l’acquéreur.

La clause pénale

Très fréquente dans les compromis de vente, elle stipule que l’acheteur doit payer des dommages et intérêts au vendeur s’il renonce à la réalisation de l’opération immobilière.

Pour conclure, n’oubliez pas de vous former en immobilier et d’envisager la structure sociétaire immobilière qui vous conviendra pour la gestion de votre bien immobilier avant de signer le compromis de vente, une fois l’achat effectué, il sera en effet difficile de restructurer votre patrimoine.